模糊综合评判法在房地产投资机会选择中的应用
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摘要:随着我国宏观经济逐步走强,市场上对房地产住宅投资需求会呈增长趋势,改善性商品住房,包括保障性住房土地的供给将进一步增加。在充分解读国家土地政策、税收政策、房地产流通市场调控和信贷调控基础上,如何把握房地产行业的投资机会,如何确定投资策略和测算投资效益,无疑是房地产商投资决策的基本问题。对于“投资环境好”、“资源环境良好”、“住房政策好”、“社会秩序优良”等模糊概念,人们常常会遇到划分的困难。因为这些概念没有绝对分明的界限,也就是说,这些概念没有绝对明确的外延。本文运用模糊综合评判方法,在房地产投资机会选择中定量分析此类问题。
关键词:模糊综合评判 房地产投资 机会选择
后金融危机时期,拉动我国经济增长“三驾马车”的消费、出口和投资领域内的房地产产业,在今年中央经济工作会议“维持宽松货币政策”、“支持改善性购房需求”和“放宽中小城市和城镇户籍限制”政策引导下,房地产市场未来仍处于行业发展的景气阶段,在一段时期内将保持较快的发展速度。
随着我国宏观经济逐步走强,市场上对房地产住宅投资需求会呈增长趋势,改善性商品住房,包括保障性住房土地的供给将进一步增加。在充分解读国家土地政策、税收政策、房地产流通市场调控和信贷调控基础上,如何把握房地产行业的投资机会,如何确定投资策略和测算投资效益,无疑是房地产商投资决策的基本问题。
对于“投资环境好”、“资源环境良好”、“住房政策好”、“社会秩序优良”等模糊概念,人们常常会遇到划分的困难。因为这些概念没有绝对分明的界限,也就是说,这些概念没有绝对明确的外延。本文运用模糊综合评判方法,在房地产投资机会选择中定量分析此类问题。
对于一般的评判问题,往往涉及多个因素。房地产投资机会选择的定量分析与法律、财政、周边环境、宏观经济政策、区域文化、市场、基础配套等因素都有关系,是一个模糊综合评判问题。下面介绍计算公式:
(2 - 1)
式中:“•”代表矩阵相乘的符号,又称为R对W的合成运算,其运算步骤与普通矩阵乘法类似。
式(2―1)中,U为综合评价结果,所得结果数值大者为最优,用矩阵表示为(2 - 2)
式中: ,为模糊综合评判方案个数。
式(2―1)中,R为隶属函数,用矩阵表示为
式中: 为模糊综合评判的每一个方案的评定因素。
式(2―1)中,W为权重,根据实际情况而定,可表示为
实例:某房地产商面对6个投资机会的备选方案,现根据已有资料进行模糊综合评判。
解:l.确定评定因素
式(2―7)根据具体情况确定,全面反映了每个备选方案的9个评定因素。
2.确定权数分配
根据各因素的重要程度,确定每一因素在全部因素中所占的比重 (j=1,2,…,9)。 体现了对因素 的重视程度,它可以根据当时的政策或决策来确定。采用不同的决策,就会确定出不同的W,从而评选出不同的方案。
(1)重要程度请专家打分列于表2一l。
3.确定隶属度准则
对每个评定因素采用社员评工分的办法打分,即在0～1之间给予一个隶属度,可得准则如表2―2～表2一l0
表2―2 x1隶属度准则
法律制度不够完备,经济法规不够健全,政治民主生活不够健全 法律制度尚可.经济法规尚可.政治民主生活尚可 法律制度较好,经济法规较好,政治民主生活较好 法律制度完备,经济法规健全.政治民主生活好
表2―3 x2隶属度准则
汇率变化大,税费优惠少,融资环境差 汇率变化较大,税费优惠较少,融资环境较差 汇率变化一般,税费优惠一般,融资环境一般 汇率较稳定,税费优惠条件较好,融资环境较好 汇率稳定,税费优惠条件好.融资环境好
0.65 0.75 0.8 0.9 1.0
表2―4x3隶属度准则
距商业中心、医院、学校远.交通不便,环境较差 距商业中心、医院、学校较远,交通较不方便,环境一般 距商业中心、医院、学院稍远,交通比较便利,环境尚可 地理位置适中,距商业中心、医院、学校距离近,交通便利。环境好
0.55 0.7 0.85 1.0
表2―5x4隶属度准则
经济政策、产业政策一般,物价波动幅度大,居民消费水平较低 经济政策、产业政策一般,物价有时波动,居民消费水平一般 经济政策、产业政策合理,物价稳定,居民消费水平较高 经济政策、产业政策有利,物价稳定,居民消费水平高
0.55 0.7 0.85 1.0
表2―6x5隶属度准则
市场环境差,市场吸纳量小,竞争力度大 市场环境较差,市场吸纳量较小,竞争力度较大 市场环境一般,市场吸纳量一般,供应量一般,竞争力度一般 市场环境较好,市场吸纳量较大,供应量较小,竞争力度较小 市场环境好,市场吸纳量大,供应量小,竞争力度小
0.6 0.7 0.8 0.9 1.0
表2―7 x6隶属度准则
人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况欠缺 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况较缺 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况一般 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况较好 人力资源、土地资源、原材料资源及能源情况良好
0.6 0.7 0.8 0.9 1.0
表2―8 x7隶属度准则
基础设施较完备,城市交通设施较差 基础设施较完备,城市交通设施一般 基础设施较完备,城市交通设施较好 基础设施完备,交通干线分布合理且量多
0.4 0.6 0.8 1.0
表2―9x8隶属度准则
风俗习惯陈旧,文明礼貌较差,较闭塞 风俗习惯较多文明礼貌一般,较闭塞 教育水准一般,文明礼貌一般,社会秩序一般 城市开放,教育水准和社会秩序好 城市文明程度高,教育水准高,价值观念开放
0.4 0.6 0.7 0.85 1.0
表2―10x9隶属度准则
政府决策较民主,管理一般,办事练 政府决策较民主,管理较透明,办事效率
一般 政府决策民主,管理好,政治环境较好 政府决策民主,管理透明,高效廉洁,政治环境好
0.6 0.8 0.9 1.0
4.列出隶属度
采用打分办法,隶属度归纳如表2―11所示。
参考文献:
1、《现代建筑工程管理量化与优化方法》.吴鼎贤.地震出版社.1999.
2、《房地产开发》.吴鼎贤.中国水利水电出版社.2004.