1000万套保障房冲击:楼市拐点已现

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2011年1000万套、“十二五”期间3600万套保障房建设目标逐步从政治决策转换为地方政府的切实行动，这将在以下两个层面对中国经济产生重要影响：首先，未来5年将不仅仅是保障房大规模发展与低收入家庭住房需求得到有效满足的阶段，同时截至2015年末，保障房存量在中国住宅存量的结构比重将达到30%左右，这意味着中国的住宅市场“保障归保障、市场归市场”的双层格局初步形成。其次，保障房的大规模建设本身即意味着商品房市场在整个宏观经济中的重要性将逐步弱化，而保障房在经济下行时的对冲功能则逐步体现，这意味着“商品房持续压制、保障房持续扶持”的双重政策格局将逐步形成。

保障房市场效应将在三季度集中释放

从目前的情况看，“十二五”期间3600万套建设目标将会是保障房市场空前发展的5年，以这样的建设目标与竣工速度核算，未来5年平均每年竣工保障房超过700万套，市场新增住房中，保障房市场增量占比保持在50%左右，截至“十二五”期末，保障房存量占比将达30%，从而基本解决城市低收入家庭及迁移人口的“住有所居”问题。

2011年上半年在建和逐步竣工的保障房主要是2010年未竣工的220万套，这部分保障房投资将对2011年上半年的经济增长提供一定的支撑。然而，如果从2011年1000万套保障房对经济增长的推动效应来看，这将主要取决于开工进度。目前来看，可以大致确定的进度时间表是：4月底前“项目落地”；5、6月“完成规划”；7、8、9月“集中开工”；12月底前，各类保障性住房和棚户区改造项目将完成目标任务的60%以上。总体上看，7、8、9月即三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口，因此，保障房对经济增长的对冲、对消费的拉动效应将在三季度集中体现。

2011年在建保障房为1220万套，形成的投资完成额约计1.25万亿元。从总量上看，2010年在建1220万套保障房可对冲商品住宅30%的投资下滑。

保障房的大规模建设也必然意味着新一轮的“城市再造”及大面积拆迁、改造和扩建过程。但从投资的角度讲，保障房与商品房投资对经济增长拉动效应之间的最大区别在于保障房投资无杠杆效应。原因在于：一方面，预售是商品房投资产生杠杆效应的关键，在具备一定的预售条件之下，开发商通过将未竣工甚至未封顶的商品房预售，从而回笼资金，并投入到下一轮的投资周期之中，使投资形成较长的链条，放大投资总量。一定程度上，这种快速开工――形成预售――资金回笼――下一轮开发投资的住宅地产运作模式是使得房地产业成为所谓支柱产业的核心链条。当然，在实际操作中，也可以采取对部分保障性住房较早启动分配等方法；另一方面，保障房完全不能预售，经适房只有封顶竣工并完成一定的简单装修后，才能被政府回购，开发商也才能回笼现金；廉租房和公租房，则属于持有型物业，如果该部分投资不能配备一定比例的底层商业地产，则以上两类保障房基本无杠杆效应，对投资的拉动效应是一次性，难以产生类似于住宅地产投资的产业杠杆和放大效应。

保障性住房投资将在2011年这一中国经济平稳回落时期发挥积极的对冲作用，也是避免宏观经济出现大幅回落的重要动力之一。

1000万套保障房对商品房市场的潜在冲击

从住宅结构看，保障房存量扩大会影响房地产供求关系，对定位于中低端的商品房形成直接冲击。从目前的保障房存量占比来看，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅占10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比才能逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。

从国际经验看，“十二五”期间既是保障房空前发展的时期，但也是起步阶段与“补课”阶段，类似于日本1960―70年代的保障房发展阶段，同时，保障性住房的快速建设，会明显增大房地产的供应，并对定位于中低端的商品房形成冲击，从而间接抑制商品房价格持续上涨的预期。

对于开发商而言，参与保障性住房建设，将为之提供新的发展空间。开发商参与保障房建设，在资金来源和土地供给方面都将享受到一定的政策支持。相比当前不断受到调控的商品房市场，3%―5%这样的收益率水平不仅可以成为开发商获取盈利的过渡模式，而且也可以作为一种长期的发展方向，为之提供相应的盈利空间。

从商品房市场的需求空间来看，目前的中国房地产市场尚处于快速发展向成熟发展的过渡期，未来5到10年的商品房“有效需求”空间仍然庞大。一个合理判断是：按照“市场归市场、保障归保障”的双层住宅格局，如果假定年按揭收入比超过100%的最低收入和低收入家庭现在及未来都难以具备商品房购买能力，这一部分家庭将进入保障房市场，不直接影响商品房需求；年按揭收入比在50%以下的高收入和最高收入家庭具有现实的支付能力，也是商品房市场需求的“第一梯队”；年按揭收入比在50%―100%的中等低下、中等、中等偏上收入家庭是潜在的商品房需求者，从需求的满足次序上，中等及中等偏上收入家庭最有可能进入潜在的需求市场。按照这种有效需求的分类，从1998年住房改革以来，中国累计商品房建设存量为突破5000万套，仅可覆盖20%左右的高收入与最高收入家庭的住房需求的首次置业及部分二次改善置业需求，未来5年中等偏上家庭的自住需求和最高及高收入家庭的改善型需求将主导商品房市场。

从目前的政策趋势看，未来几年，特别是2011、2012年保障房集中建设的期间，从整个行业层面看，保障房对商品房市场的最大冲击可能来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。保障房的大规模建设本身可以对冲房地产调控对于投资等的负面影响，从而减轻经济增长对商品房市场的依赖，这意味着除非面临明显的外部冲击，并且经济增长出现明显下滑，在保障性住房保持快速建设的前提下，目前对房地产市场的调控难以出现明显的放松。

总之，可以说，保障房建设的力度空前加大。从1999年到2010年，全社会新增住房量为5000万套，去年仅保障性住房就达到了580万套，今年计划为1000万套，十二五期间计划新增3600万套，7年5180万套，超过过去10年的总水平。目前已经开始有一些效果了，甚至可以看到楼市拐点正在出现。

（作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家）

■（责编/艾芸 美编/叶锐）