高校校园周边商业调查分析

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇高校校园周边商业调查分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘 要：大学校园学生人数的聚集带来了商业的集聚。在许多大学紧邻校园围墙的地方民间自发形成了一定经营规模的商业街。有许多已经很出名，成为在校大学生生活不可或缺的部分，亦成为大学毕业生们怀念校园的一部分。文章以湖北大学知行学院校园周边商业街为调查对象，通过问卷调查及访谈发现该学员周边的商业街还处于较低级的发展水平，店铺数量少，仅173家。并且主要店铺类型围绕着学生的饮食开设，商业街整体上仅能满足学生基本生活服务的需求。多数店铺为城中村的老旧房屋隔出的小店铺，装修简单，设施配置差；店主们虽偏年轻化，但是整体学历层次较低，并且在经营方面表现出以守业为主，缺少现代的经营手段。此次调查围绕商业街做了整体分析，指出店主要改变观念，不缺大学生的特殊需求，以提升商业街的整体形象及文化氛围。

关键词：商业街；湖北大学知行学院；店铺；大学生

0 绪论

1）调查背景

大学校园是一个教育教学集中的区域，人口的集聚带来了商业的集聚。但是校园内商业规划布局的局限性及学生消费多元化的特点，便在大学校园周边自然地形成了“学生街”（这种聚集于高校外周边地区，以高校学生为主要经营对象，民间自发形成一定经营规模的商业街道称为“学生街”），玲琅满目的商品、各色服务，大多数的消费者都是学生。在武汉大学八一路、湖北大学学院路、中国地质大学鲁磨路和武汉理工大学工大路周边都形成了相应特色的“学生街”。“学生街”培养了许多忠实的消费者，许多店铺的良好口碑代代相传。湖北大学知行学院迁址到目前所在地已经10年，周边也形成了围合型的商业街，但该街区在满足学生需求方面似乎在还存这诸多不足，带着这个疑问开展了本次调查。

2）调查目的

进行湖北大学知行学院校园周边商业业态整体调查，了解不同经营类型店铺的分布情况，分析商业街的基本功能，探寻商业街市场需求提供的完备性。通过对周边店铺业主的调查，了解他们的基本情况、素质特点，从而分析商业街的经营特点。通过对店铺经营情况的调查分析商业街当前的整体效益和经营水平

1 调查设计及数据回收情况

1.1 问卷设计

问卷在阅读大量的文献基础上设计而成，主要包含三大部分，分别为“经营者基本信息”、“经营店铺基本情况”和“经营状况”。

1.2 调查组织

为了比较准确地了解校园周边商业街的业态，我们采取人员直接派发问卷到店铺的形式，进行了初步的调查。具体形式是人员直接派发问卷到店铺经营者手中，通过细心沟通指导填写，并当场收回问卷。对校园周边的173家店铺进行调查，共回收问卷173份，全部有效。

2 调查数据统计与分析

2.1 校园周边商业街概况

图1 商业街示意图

如图1所示，湖北大学知行学院周边商业街由A街区、B街区两个部分组成。其中A街区位于知行学院的正门对面，主要依托于天兴花园小区，绕小区半周，该街区店铺数量较少但是店铺装修好、规格高、门面设置规范；B街区主要依托于新建村，由一条主街和3条分街构成，店铺数量较多。但是店铺规模各异，档次参差不齐，呈插入式点状分布，大多数的商业门面是由原居民住房改建的。但B街区位于学校校园与校外公寓之间，与宿舍区相邻，因此客流量较大。

商业街由十一个业种构成，其中包括服务、娱乐场所、超市、餐饮快餐店、其他餐饮食品类、服饰、百货、文教类、休闲娱乐、电子数码以及卫生医疗。业态类型也达到了20种，整个校园周边商业街共有店铺173家。

表1 知行学院周边商业业态构成分布情况

从店铺类型数量分布来看，商业街重点在吃以及生活辅助方面，主要提供的是学生日常生活服务，满足学生的基本生活需求。在服饰、娱乐休闲方面较少，关于教育培训机构完全没有。整体来看商业街的发展水平层次比较低。

2.2 商业街经营者基本情况

对调查问卷中经营者相关数据进行整理获知表2。

表2 经营者基本信息及构成情况

2.2.1 男性经营者多于女性

在本次调查的店铺经营者之中，有女性77名，男性96名，分别占总数的44.51%和 55.49%，以男性经营者居多。

2.2.2 以35岁及以下经营者为主

如表2，商业街的店铺经营者年龄构成比较分散，但总体年龄分布主要集中在18-35岁之间，共 119人，所占比例达到了68.78%。年轻人占了经营者总数的一大半，笔者认为这是消费者年龄特征所导致的必然结果。年轻经营者的思想与大学生相对比较接近，所以他们更容易理解和接受大学生求新求异的消费特点，沟通起来更容易，进而知道怎样去吸引和留住这类消费群体。

2.2.3 学历普遍不高

经营者中，大专以及本科以上学历的人数分别占9.25%和8.09%，大专以下学历的总计143人，占到了商业街店铺经营人员总数的82.66%。这与当前商业街的经营构成呼应，满足较低需求层次的经营类型决定了对技术与学历的需求。另外经营者的业余活动多集中于看电视、上网和打牌，少与经营相关，说明大部分经营者是安于现状的，很少去认真考虑如何把店铺做得更大更好。整个商业街的经营层次是有待提高的，文化特点也是有待进一步塑造的。

2.3 经营场所调查

2.3.1 租赁成经营场所主要来源

从表3可以看出，商业街店铺的经营场所来源方式为租赁的店铺占据了绝大多数，161家占比达到了93.06%之多。走访发现多非本地居民在此经营，并且租金随选址不同，差异较大，且有逐年上涨的趋势。

表3 经营场所基本信息

2.3.2 中小面积店铺为主

商业街的店铺中，70m2以下的中小店铺居多，近7层之多。超市、旅馆招待所以及一些娱乐场所经营的需要面积都普遍较大。此外商业街上的店铺基本上是城中村居住用房改建或者是临时搭建起来的，多数是1-3层，一般一层作为店面使用，而二层则足用于店主住宿或者储存货品。90%以上采取简单的装修处理，只有为数不多的几家选择了精装，也是以奶茶店和休闲场所为主。

2.3.3 个体为主要经营模式

经营模式的类型构成是分辨一个区域市场商业发展状况的参考条件之一，本次调查也涉及到了这一方面信息的搜集。整个知行学院周边的173家店铺中，139家店铺的经营模式为个体经营，占总数的80%，16家店铺为连锁经营占9%，18家店铺为加盟经营占11%，如图2。从各经营模式的构成比例上来看，个体经营的比重占比太大，而连锁经营与加盟经营的占比过低。呈现出较低层次的构成结构。较高层次的构成结构应该是连锁与加盟的模式占比大于个体经营的占比。

图2 经营模式类型构成

2.4 经营策略及现状

2.4.1 简单的宣传方式最受经营者欢迎

如图3，关于店铺经营中所采取的营销宣传方式调查，结果多是集中在“户外标牌”和“宣传单”，合计占比达78%。这两种宣传形式是最常见、最简单的，而且成本也是较低的。简单的宣传方式与大学生信息获取多渠道性之间存在很大差异。改进宣传途径，或许这将成为某些店铺获取较大成功、形成特色的路径。

图3 店铺宣传方式构成

2.4.2 促销方式传统简单

关于店铺所采取的的促销方式，采用得最多的促销方式是“赠品销售”和“产品折价让利”，频数分别为55和46，远超会员制、抽奖、联合促销等形式。这两者能较好地在短期内增进销售，但是在形成忠诚客户方面的优势不明显。这说明商业街的店铺目前仅采用了较为简单的促销方式，期望获得短期的竞争优势。但不同类型的店铺应根据自己的经营实际情况及店铺消费特点采取相应的促销方式。

2.4.3 自我经营状态评价一般

问卷中让经营者对于自己的经营状况做出了评价。173位经营者中只有5位选择的是“非常好”，41位是“比较好”，有105位是“一般”，但走访发现亏损的店铺仅2家。分析各店铺的“经营年限”，有40家是在1年以内，59家是1-3年，31家是3-5年，43家是5年以上。从这点来看，知行学院迁址到此10年，虽各店铺或能有较好收益，但是流动性依旧比较大，这一有趣的现象值得分析。

3 调查基本结论

3.1 以餐饮服务为主店铺构成格局

知行学院校外的商业街属于较低层次的表现，以餐饮服务为主、辅以其他生活服务职能，综合占比达到80%。仅满足了学院学生及周边居民的基本生活需求，高层次需求的供给没有，外向型作用也不明显。

3.2 缺少现代商业形式的商业街

商业街的多数店铺属于城中村居住用房改建或者是临时搭建起来的店铺。虽然当前的店铺形式满足了周边的基本需求，但是缺少统一的规划，缺少现代商业的建筑物与店铺，全无时尚消费购物的气息。商业街整体上“空间无序”，零乱的构造使得周边卫生条件也极度不理想。这些对消费者的购物意愿造成较大的冲击，以致于周末时学生会大批量外出购物。其实很多商品本街区内已有供给。

商业街的店铺整体装修简单，粗糙。一方面是以为主要经营生活服务相关的产品，高档装修会增加成本，另一方面可能是业主会担心城中村改造会产生影响。所以如果有合适的契机，商业街会有更新的面貌展现。

3.3 年轻的店主“守业”

商业街店主整体比较年经，35岁以下个体占到了近70%，但是大多数店主学历层次较低，这会阻碍学生求新需求的满足，另外也极不利于形成较为现代的商业街区文化特色。此外很多经营者都是安于现状，虽目前经营都有不同程度的困难，如：经营存在周期性，周末生意少，假期要关门；同业竞争也异常激烈；最让他们担心的是各项经营成本都在增加。另外业主们也能认识到店铺经营的不足之处，但找不到有效或者也不愿意去寻找解决方法。业余的时间大多在上网、打牌和看电视中度过。

3.4 个体经营者的传统经营方式

商业街中80%的店铺为个体经营模式，加盟连锁模式比重不大，说明商业街的经营形式传统。从店铺主要选择“户外标牌”和“宣传单”作为营销宣传方式，以及主要采取“赠品销售”和“产品折价让利”的促销方式来分析，商业街的经营策略层次较低，创新性且能符合大学生消费文化的经营策略几乎没有。虽然经营效果明显，但是难以与大学生消费者形成深层次的共鸣。当然个体经营者们目前的策略所产生的经营效果基本尚可，近90%的处于盈利的状态。

4 关于商业街改进的建议

商业街虽经营层次较低，但基于周边近2万人的巨大市场，还有非常大的发展空间。就目前出现的关于经营的诸多问题，经营者们应不安于现状，积极面对，想办法解决，敢于创新，积极寻求具有特色的经营之路，来增强自己的竞争实力。

4.1 转变观念，提升经营水平

虽然是个体小店铺经营，也能做出精品。店铺房屋基础等虽不能短时间内改变，但是在产品的生产、服务的水平层次上店主可以做出提升。这就要求经营者要加强自身学习，特别是营销服务的相关内容，在经营之中要善于思考，善于学习，随时总结经验教训，不断汲取新的知识，在实践中提高自身的经营能力。

4.2 抛弃低端，树立品牌

商业街当前主要为校园及周边居民提供基本生活需求服务，但不能因为服务于最低层次的需求，而让店铺呈现出低端简陋。经营者们需要挖掘店铺特色，在消费者中树立良好口碑，逐渐形成品牌。商业街在这种极具特点的校园周边商业环境中，要想在竞争中取得一席之地，更应该找准店铺定位，充分利用特色优势，吸引大学生消费者。

4.3 积极拓展校园营销渠道

店主需积极做好宣传工作，利用各种网络信息平台和人员推介，把好的产品和服务及时有效的宣传出去。针对自己的特定产品和店铺情况，制定最有效的促销手段。在学生市场上，由于学生接受信息的来源很广，而且很愿意接受新奇的东西或新颖的展现形式，普通的宣传促销对他们的作用并不大。所以经营者们需要寻找大学生易于接受信息的方式，并且让他们能有有趣的体验。微博和微信或许能成为比较不错的选择。另外关系营销的方式也值得借鉴，让学生既成为消费者，也成为口碑传递者与销售者。

4.4 大学生信息服务需求开发

当前商业街对于大学生的服务需求提供是不完备的，在修业学习、考证考试、社会实践、旅行服务、就业服务等方面还极度空缺。是否可以开发一个平台来满足学生对信息服务的需求。修业学习模块，整合自学考试、考研、考证、考公务员等信息提供给学生，为学生提供有针对性的培训。旅游服务模块能有效开发学生的旅行需求。就业模块一方面能提供就业信息，另一方面能为大学生求职中的礼仪、着装及面试提供指导与服务。这将是非常庞大的需求，且极具市场潜力。

参考文献：

[1] 上官琳.我国大学城开发现状及开发运作模式研究[D].重庆大学，2005。

[2] 张郁.日本学生街介绍及启发——兼议国内高校学生街的现状和发展[J].规划师，2002（5）.

[3] 陈煊，魏小春.高校外周边地区“学生街”现状调查研究——以湖南大学周边/学生街为例[J].建筑学报，2006，（10）：72-75.

[4] 虞大鹏，陈秉钊.知识型产业集聚中的社会资本作用研究-以同济大学周边地区为例[J].城市规划学刊，2005（3）：64.

[5] 裴来虎.高校周边商业空间研究[D].武汉：华中科技大学，2005.

本文为2013年湖北大学知行学院大学生科技创新项目研究成果。