高压下的地产商还能撑多久?

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近期被媒体广泛猜测的，针对五一小长假后新一轮调控政策拟将出台等，表明持续调控一年多的内地楼市，没有任何缓和的味道。如此高压和紧绷的调控态势，一季度地产商的整体销售并未受到明显影响，而是出现分化。大牌地产商依然继续领跑。万科首季销售录得同比增长一倍多，保利地产一季度销售增长七成，金地集团首季签约额同比增八成。雅居乐、合景泰富、中海地产、碧桂园等房企的业绩增幅并未放缓。复地（销售面积同比减少31%）、富力（减少42%）出现下滑。渝开发净利润同比倒退七至八成；中关村、沙河股份、津滨发展等地产商出现亏损。

现金流指标成为观察地产商们“好日子”能否持续的试金石。2010年报显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。万科、首开股份、华侨城等房企的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。有指去年中国房地产百强企业的经营现金流净额均值再次转为负值，实际资产负债率的中值已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点。

楼市调控一年多后，我们终于看到两个显著变化，一、通过对其销售变化和经营性现金流对比，可以明显观察到行业内部的结构性盛衰与进退；二、政府艰苦卓绝调控之最先结果，可能还是中小型地产商因为实力、融资渠道和生存本能等不济，而最早暴露其是否可以继续玩下去。楼价的松动与行业内的洗牌恐怕会慢慢显现，而不是在一夜之间。

已经披露的年报和一季报，整体释放出了地产商一系列高危、异常信号，主要是现金流净值、资产负债率和存货周转率三大指标。数据显示，在已经公布年报的96家房企，其经营性现金流从2009年末的350亿骤降至2010年末的-828亿元，同比下降336.57%，现金流减少净额更是超过千亿元；年末总负债达到9553亿元，同比增幅为45%。其中93家房企，平均资产负债率为62.77%；69家有存货及营业成本数据的房企，去年存货合计数达到6949.86亿元，同比增长38.62%，平均存货周转率仅0.3次，创10年新低，甚至比2008年0.31次还要低。

过去一年地产商从银行贷款越来越难，其资金来源增幅回落至16.3%，而去年是25.4%。包括股票首发、增发和公司债券发行在内，地产行业去年在A股融资总融为155.6亿元，相比2009年的1210.1亿元而言，仅占12.9%。跌幅巨大、且严重超出市场之前的最悲观预期。其中通过首发和配股募集的资金为零，下半年地产商将遇到非常大的资金压力。

上述多个财务信号，已经遭受到来自业界的惊呼与警告，大有楼市和内房即将要崩盘之危险与紧急。但是我们看一看最新一季报的销售情况，却又会有新的发现。包括万科和在港股上市的恒大、中海、雅居乐在内的十大房企中，仅有富力地产一家在一季度的销售面积和金额是同比下降的，其余九家全部增长，万科、恒大和华远三家的增幅均超过一倍。销售如此之好，货如轮转，地产商干吗要跳楼而自绝于人民呢？此乃其一。

其二，商务部数据显示，去年全国非金融领域实际使用外资金额1057.40亿美元，地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40.0%。私募房地产基金的出现和崛起，影响了地产行业的资金来源结构，以及房地产的开发结构和模式。

其三，在融资渠道已经全面收紧之时，卖楼花的预售制度本身，无论从理论到现实中，无疑还在继续为房企提供超额的资金来源，如果万一被禁止则后果严重堪忧。

上述三方面，均成为房企的“救命”及“逃生门”。有了这三条，实力派的地产商照样可以支撑及玩下去，至少在一年之内是暂时无忧的。