中环线仍是今年上海热点区

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未来一段时间内上海楼市的状况将会怎样?作为业内资深人士，上海大华集团营销管理中心副总经理杨子江给出的答案是：楼市将继续深化调控，同时迎来自住时代。

在他看来，未来一段时日内，房地产市场主要以刚性需求以及改善居住品质的二次置业需求为主，二者相加将占95％左右的比例，成为绝对主力。而此前一度占据不小份额的投资性需求则将进一步萎缩，不足5％。而在上海的房地产市场，相对来说，中环线附近的楼盘性价比较高，他预测今年中环线依然是热点区域。

调控仍将持续

见到杨子江时，恰逢国家税务总局就土地增值税问题了相关通知，要求从今年2月1日起全面清算。我们的谈话自然由此展开。

杨子江说： “根据目前的情形来判断，国家对房地产市场的调控力度不会减弱。”的确，从全国的形势来看，除了上海之外，在2006年全国房价仍然处于上涨阶段，其中北京、深圳、呼和浩特、大连等城市房价涨幅惊人，房价并未如人们所期望的那样止涨进而下跌。

他分析认为，国家会从税收、规范交易环节等方面对房地产市场进行调控，使得房地产市场能够保持平稳发展态势。他同时认为，房价保持合理上涨水平并非是坏事，“宏观调控并非要将房价打压下去。”他如此说。宏观调控不会打击自住需求。他分析认为，目前的政策环境更多地是在调控投资、投机需求，对于自住消费，特别是首次置业为主的刚性需求还是以保护为主的。这也体现了政府建设和谐社会，使房地产市场稳步、健康、规范发展的出发点。

自住需求占主导

“2007年上海房地产市场还是自住消费年，其主要消费群体主要由刚性需求群体和改善类需求群体组成。”在分析今年上海楼市的市场前景时，杨子江如此表示。

杨子江介绍，上海的房地产市场经历两年宏观调控之后，现已回归理性，并由此步入正常发展轨道。根据他的观测，在2007年里，由结婚购房、动拆迁购房、迁入定居等需求构成刚性需求，以及由如“提升品质，选择新产品”、“适当增加面积，增加住宅空间”、“改善环境，选择高尚社区”、“考虑照顾老人、子女教育”，甚至一些个性化的居住生活(休闲、度假)等二次置业需求，构成了柔性需求。杨子江分析认为，刚性需求在市场中占据绝对主导地位，预计在今年将占到68％～70％，而柔性需求则能达到22％～25％。

虽然政策对投资性需求极为不利，如税收、金融政策等都不利于房产投资，但是市场上仍然有少量投资需求存在，杨子江认为不外乎处于以下几种目的，如“资产保值、抗风险”，“房产市场中长期基本看好，投资置业作为基本选择”，“买房出租，作为中长期投资”等，他认为这种需求已经大大减弱，所占比例极小，仅5％左右。但他同时认为这种需求有个案特质，少数楼盘投资性购买可能达到20％左右。

上海中环线地区受青睐

上海内环线以内区域供应量不断减少，且房价居高不下；而外环线附近居住条件并未真正成熟，那么，什么区域最受购房者欢迎呢?

杨子江认为中环线附近还是自住需求最为旺盛的区域。他认为上海内环以内核心区域内，房价要坚挺得多，这是由于土地资源的极度稀缺性，其需求市场和供应之间的不对称性会越来越明显，而且今后更多的是非住宅类的项目所致。

而对于中环附近的地区，目前更多地是以刚性需求(首次置业)和部分柔性需求(改善型需求)相结合的方式出现，大部分区域价位会维持在原有水平。对于一些外环以外的新城区域，虽然规划、环境相当好，但是由于其目前的交通、商业、教育、服务等配套设施还不完善，近期内其有效需求市场可能不足，这会导致这些区域内的房价可能在今后一段时间内保持在原有水平，甚至出现向下微调的情形。