房屋征收实施过程中遇到的管理难题及对策初探
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近年来，随着城市化进程的加快，房屋征收这一领导关心，社会关注，与群众利益密切相关的工作愈加显得重要，本文就房屋征收实施过程中出现的管理难题及对策进行初步探索。
一、房屋征收当事人的行为分析
房屋征收工作涉及征收人及相关监管部门、征收实施单位、被征收人等多部门，而各部门工作的目的和要求不同，导致各自行为方式不同。
1.房屋征收人的行为分析。房屋征收人就是各级政府，相关监管部门也是政府的各部门，其要求不同但目的一致，就是在保证被征收人利益的前提下，考虑成本和效率，防止工作人员舞弊等现象发生，并对被征收人以平等主体身份提供服务。其行为分为以下几类：
（1）征收人暗地接受被征收人过高要求以求其顺利搬迁；
（2）征收人部分接受被征收人要求采取奖励和劝说的方法鼓励其搬迁；
（3）征收人不接受要求逾期后下达征收决定强制搬迁。
2.被征收人的行为分析。被征收人要求征收人提供良好服务的同时获得应有或更多补偿。
（1）守法守规的通过谈判签订协议搬家；
（2）观望等待的攀比滞留期望得到更多利益；
（3）抵触者索要高额回报拒不搬家。
3.征收工作人员的行为分析
房屋征收工作人员代表政府与被征收人直接接触并提供具体服务，其自身素质高低对政府形象影响较大。
（1）个人综合素质高者签订协议精准可靠；
（2）个人综合素质一般的签订协议漏洞百出错误连篇；
（3）个人综合素质低下的见利忘义同流合污损害国家利益。
二、房屋征收实施过程中管理难题产生的根源
房屋征收实施过程中管理难题产生的原因核心是事中即房屋征收过程监控不到位，而矛盾根源在于原始调查表登记不规范及签订协议暗箱操作。
1.监控审查时效性要求高。根据房屋征收工作事后监控无效性的特点，房屋征收强调的是事中监控，监控时点重点应放在征收现场工作环节，也即房屋调查环节、协议签订环节、排序选房环节。
2.多部门分层次监控要求高。按《征收条例》要求，房屋征收设置多个监控层次，例如财政、审计、纪检、征收部门、实施单位等，造成实际途径的管理跨度大，时间拉得过长，并且重复劳动效率低，应成立多部门联合监控小组明确责任分工进行实时事中监控。
3.监控审查工具和手段要求高。实际工作中缺乏审查工具和手段势必会造成现场工作人员失误、工作懈怠、恶意串通、虚假作弊等现象发生，利用电子信息技术通过计算机专用软件智能整合房屋征收信息，可以有效预防出现弄虚作假等违规事件，“科技加制度”对征收过程进行管控是一个行之有效的手段。
三、细化程序，破解房屋调查和成本核算难题
1.被征收房屋信息采集是整个房屋征收中最重要的环节，房屋征收调查登记表的作用：
（1）为资金测算提供准确的依据，也为下一步确定征收方案和征收决定奠定基础；
（2）是征收决定下发后签署房屋征收协议的数据来源；
（3）房屋拆除后记载原房屋状况的唯一信息依据。
2.房屋征收成本测算是房屋征收工作的基础，具体表现在：
（1）是政府拨付补偿资金的重要依据，其准确程度直接影响政府财政大盘；
（2）征收调查资料也是补偿安置的依据，其质量也直接影响政府财政支出。
3.需要采取切实可行的方法，确保调查细致，测算更为准确。
（1）成立由财政、审计、纪检等多部门参加的工作部门，落实责任主体，明确责任分工，各司其职，各负其责；
（2）完善相互制约的工作机制，明确调查和测算标准，在调查阶段请财政、纪检、审计、国土等部门参加，对补偿项目进行逐一核对联合确认；
（3）利用电子信息技术，将调查数据进行电子采集，并利用现代信息和电子技术，使用计算机对拟征收地段房屋、附属物、户口、影视资料等相关数据信息进行整合，形成分户电子数据备案并报送相关部门监督。
四、做好监管，破解房屋征收实施过程中重要环节管理难题
为确保房屋征收工作“决策民主，程序正当，结果公开”，需要在房屋征收实施过程中找好关键环节做好监督管理。
1.对征收决定实行前置审查，主要包括：征收计划、规划、土地手续是否齐全，补偿方案是否全面并符合征收地段的实际情况，补偿资金是否到位，工作程序是否符合法律规定，档案资料是否符合要求等。
2.对估价机构进行管理，主要包括：建立严格的准入机制来有效控制估价机构做人情价现象，建立考核制度而对不合格的估价机构排除征收市场，严格按照估价规范对估价结果进行审查。
3.对补偿或安置协议进行审查，主要包括：切实做到依法征收、和谐征收，严禁采用恐吓、胁迫及哄骗等手段去和被征收人签订补偿安置协议，坚决杜绝非法、违规、野蛮、刁横现象的发生。如果补偿标准自始至终都保持一致，不因签订协议的早晚而有所改变的话，那么“钉子户”问题也会迎刃而解。统一安置标准保持政策一贯性，严格按条例要求在征收现场公开征收调查情况和补偿安置方案及估价报告等内容并征求意见，做到统一政策、统一标准、统一管理，并宣传到位、落实到位，给被征收人充分学习理解政策的时间、充分协商签订协议的时间、充分搬家准备的时间。变革现行补偿或安置协议产生和管理模式，为切实做到“阳光征收、公平补偿、结果公开”， 启用计算机辅助管理国有土地上房屋征收签订协议行为，实现征收协议电子化备案。
4.强化房屋征收考核工作，主要包括：搞好培训，使工作人员持证上岗。出台具体考核办法和标准，对各房屋征收主体进行考核，实现房屋征收全过程监管。
五、加强管理，破解房屋征收实施过程中遇到的补偿或安置难题
1.多层与高层住宅安置比例失衡。主要原因是住宅回迁房屋规划滞后造成，回迁房规划前置，可以把大多数房屋征收矛盾化解在征收前期补偿方案公示阶段。
2.货币补偿和实物安置效用不等同。征收条例规定，房屋征收应提供货币补偿和实物安置两种方式，由被征收人自愿选择，两种安置方式价值应等同。考虑新安置房屋不能马上上市交易的实际，征一还一政策使得原征收房屋价值等同于新安置回迁房与原房面积相等部分在房屋征收估价时点市场价下浮一定比例的价格，用假设开发评估法可以测算估价时点新建楼房市场价下浮比例。货币安置价格应考虑上述因素比较原房评估价格给予补偿，这样既可以缩小现行政策货币补偿与实物安置的价值差距，又符合《征收条例》双向评估原则。
3.自然分户确认标准难以操作。首先细化操作程序，从调查人员到主管领导及相关部门实行逐级审查，出具证明，并予公示。其次细化操作标准，制定详细操作规程，规范工作人员操作行为。其实，自然分户安置被征收人按成本价投资政府并不亏。
4.无证房安置与补偿矛盾突出。物必先腐而后虫生，征收成本加大在于实施过程监管不严，而矛盾根源在于原始调查表登记不规范及签订协议暗箱操作。当前无证房泛滥，追根朔源也在于此。一是严把房屋调查关，要求工作人员在房屋调查上做好登记，并有详细的影视资料，二是严把复合关，在实施房屋征收前邀请财政、审计、纪检等部门共同对其逐户复查。三是严把公示关，从发挥群众监督作用，复查后再次公示。
5.商服用房安置房源与实际需求矛盾。解决途径，一是按规划要求集中建设商服用房，二是在规划允许的条件下就地建设商服用房，三是鼓励货币补偿。
6.生产加工、仓储等用房安置与补偿矛盾。生产加工仓储等用房的评估价格当前明显低于市场普遍价格，为破解这一难题，首先，应解决异地迁建问题，一是创办统一的工业园区；二是协调土地等部门做好异地迁建相关费用的测算工作。其次，解决估价时点适用估价方法问题，对于市场交易案例较少的特殊性质房屋估价，按照《房屋征收估价规范》要求原则适用成本估价法，也可以用其他方法补充。因此，具体估价时应考虑多种因素，对除房屋以外的资产请资产评估师进行估价，对房屋建筑物按规定请房地产评估师用二种以上方法综合估价。
六、避免浪费，破解待安费支出过大难题
房屋征收有两种安置方式，一种是房屋安置，另一种是货币补偿。
1.当被拆迁人选择房屋安置时，因房屋开发建设往往具有一定周期。因此，在签订安置协议时，双方当事人需要约定房屋征收待安期限，待安期限一般为18个月到24个月，在此期限内，房屋征收人应当向被征收人支付临时安置补助费，超过时限翻倍给付。
2.被征收人自愿选择货币补偿须满足被征收人能够用得到的货币补偿自由选择实物房屋来弥补其因被征收造成的损失这个前提条件。当前，对被征收房屋评估价值明显低于实物安置的价格，造成货币补偿较实物安置实际效用下降，被征收人从利益角度出发选择实物安置，以致于增加待安费支出。
3.节省待安费支出可采取两种方式，一是让货币补偿和实物安置效用等同，使被征收人自愿选择货币补偿；二是政府按规划先建回迁房让被征收人直接进户。