政策性住房对房地产市场宏观调控影响实证考察

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内容摘要：本文对政策性住房供应对房价产生下降和上涨影响的传导机制进行分析，并进一步提出如下建议：政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡；政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配；从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。

关键词：宏观调控 传导机制 供需平衡

引言

“十二五”期间，北京市将建设收购各类政策性住房100万套，其中包括公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了这100万套建设收购的保障房之外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。作为“十二五”开局之年，北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。政策性住房的大量供应能否达到对房地产市场宏观调控的目的？政策性住房供应对房地产市场宏观调控影响可以从其对房价产生下降和上升影响的两种传导机制加以分析，以期对这一宏观调控政策的实施提供参考。

政策性住房的内涵及作用

（一）政策性住房的内涵与分类

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房两类。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；政策性商品住房是指对销售价格、户型面积、户型比例等做出限制性规定的商品住房，“两限房”、“限价房”均属于此类，都是由政府同时限定了售价与户型。限价房与经济适用住房实属一类，以北京市为例，从销售价格、套型面积、购买资格、产权限制等方面看，两者仅有量上的差别，并无质上的差异。

（二）政策性住房的调控作用

2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。应建设部要求，政策性住房的建设已被明确列入各地的住房建设计划，表明在今后一段时间内政策性住房供应将成为宏观调控房地产市场的重要手段。

政策性住房供给对房地产市场宏观调控的影响

政策性住房供应首要政策目标就是：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。而判断政策性住房供应能否达到预期的政策目标，需从分析其对房价影响的传导机制入手。

（一）政策性住房供应对房价产生下降影响的传导机制分析

政策性住房对房价产生下降的影响，主要从两方面起作用：

1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”分流购房群体。通过政策性住房政策分流正常商品性住房购买群体，减少正常商品住房的需求量。从1998年住房货币化改革以来，我国逐步建立起房地产市场，由于经济适用住房、廉租房建设的长期缺位，商品住宅的销售对象几乎面向所有的住房需求主体。根据《2007年北京统计年鉴》计算得出2006年经济适用住房的施工面积仅占总施工面积的7%，经济适用住房的竣工面积占总竣工面积的9%；政策性住房新开工面积及占全市住房面积比重逐年大幅度提高。本轮宏观调控中新增限价房的供给，一方面从规定上使政策性住房的涵盖范围有所扩大；另一方面将相对减少正常商品住房的需求主体数量。

2.量化政策性住房供应范围与价格，引导房地产市场心理预期。各种政策性住房政策的不断推出，改变了购房群体的心理预期。一般规律是从政策颁布实施到房价有明显变化（即购买者心理预期发生变化的周期）的时间是2-3年。中央政府从土地供给的源头出发，强调保障政策性住房供应，同时，要求各地方政府提前公布住房建设计划以保障其实施。这些都将对购房群体的心理预期产生影响，一方面使符合限价房、经济适用住房购买资格的人群相信自己可以购买到相应的政策性住房，从而不去购买正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潜在购买者对商品住房价格持观望态度，期望房价进一步下降，从而持币待购，北京市目前商品住房交易量及交易价格下跌也证明了这一点。

从总体上说，政策性住房供给对房价产生下降影响的传导机制主要是通过分流需求量、引导需求者心理预期等对正常商品住房市场的需求及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总需求的缩减，在总供给不变的情况下，房价下降。如图1所示，总供给S不变，在政策性住房供给条件下商品房需求从D1下降到D2，商品房价格从P1下降到P2。

（二）政策性住房供应对房价产生上涨影响的传导机制分析

1.供地总量不变，政策性住房供给增加，商品房供给总量减少。在居住用地规划、供地速度不变的大背景下，政策性住房供给的增加将带来正常商品住房供给量的减少。住房的供给必然建立在土地供给的基础之上。在我国耕地存量的严峻形势下，应坚持严格的耕地保护制度，严格控制农用地转非农用地，严格执行土地利用总体规划，这也使住宅建设用地的供给量受到严格的控制。同时，随着《物权法》的出台、居民意识的转变，拆迁难度不断增加，也使供地速度受到了较大限制。因此，在居住用地规划保持不变、供地速度难以提高的情况下，政策性住房供给的增加首先通过增加政策性住房的土地供应来实现，必然使正常商品住房建设所需的土地供应量相应减少，从而使正常商品住房可实现的土地供应量减少。

2.供给方式单一，开发商转移损失，提升商品房房价。目前北京市大多数政策性住房项目是通过与商品房项目共同建设的：一是建设方式由集中建设为主向配建方式转变；二是建设主体由行政主管部门向开发企业转变。同一个房地产开发企业同时进行商品住房开发和政策性住宅配建的情况时有发生。政策性住房的开发利润较低，根据规定经济适用住房利润则不得超过直接开发成本的3%，而目前商品住宅的平均开发利润约为10%-20%，对于同一开发企业而言，配建政策性住房越多，就需要从商品住宅中获取更多的利润来弥补，开发企业建设政策性住房的损失将通过正常商品住房的销售来弥补，从而存在提高商品住宅销售价格的倾向。

从总体上说，政策性住房供给对房价产生上升影响的传导机制主要是通过商品房供给总量减少、开发商转移损失等对正常商品住房市场的供给及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总供给的减少，在总需求不变的情况下，房价上升。如图2所示，总需求S不变，在政策性住房供给条件下商品房供给从S1下降到S2，商品房价格从P1下降到P2。

结论及建议

由以上分析可知，将政策性住房供应作为调控房地产市场的重要手段，能否达到宏观调控的政策目标，关键在于其对正常商品住房市场供需双方影响力的对比。当然，除此之外还有一些因素也会对商品房房价产生影响。基于此提出如下建议：

1.政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡。住房供应体系有两个部分：政府做好低端保障部分，市场做好商品交易部分。政策性商品住房应退出市场，政策性商品住房从定义上看，是商品住房的一种类型，但其实质是一种为中低收入群体提供的保障性住房，与经济适用住房没有本质区别。将其定义为商品住房性质的偏差，对于准确判断相关政策对商品住房市场的影响会造成不必要的困扰。因此，建议政策性商品住房应尽早退出市场，让政策性住房完全等同于保障性住房，以将住房供应体系明确分为两个部分：政府保障部分和市场商品化交易部分，从而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房条件靠市场”的规范运行机制。

2.政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配。政策性住房供应比例，是指一定时间内政策性住房供应量占全部住房供应量的比例；政策性住房涵盖的群体比例，是指满足政策性住房使用、购买资格的群体占全部需要使用、购买住房人群的比例。这两者的比较关系直接影响到政策性住房对商品住房市场供需双方影响力的对比：如果前者明显低于后者，则会加大商品住房市场需求方的竞争，将对房价产生向上的推动作用；如果前者明显高于后者，则会降低商品住房市场需求方的竟争，将对房价产生向下的压力作用，但可能造成财政收入不必要的浪费。

3.从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。只有将政策性住房制度的稳定化、长期化才能真正起到稳定商品住宅市场、建立有效住房保障体系的作用，而政策性住房制度的长期化离不开财政投入、城市规划、土地供应等多方面的支持。廉租房的建设、维修、翻新，经济适用房、限价房的土地出让金等政府收入损失，都需要大量的财政投入的长期支撑。而规划方面的支持不仅是在政策性住房的选址方面，而且必须考虑到市政基础设施的规划与建设。目前住房建设执行城市总体规划并未考虑到政策性住房大规模建设新增的对市政基础设施的需要。目前从土地供应方面来保证政策性住房供应的政策已经出台；而财政投入、城市规划等方面的支持有待于进一步明确细化。

参考文献：

1.张红，刘洪玉.中国住宅市场供给结构分析[J].首都经济贸易大学学报，1999（4）

2.张宇新，刘伟.廉租房融资渠道分析—BOT模式的运用[J].经济论坛，2007（7）

3.董群忠.住宅捆绑搭配式开发是解决住房困难的根本出路[J].住宅产业，2007（5）

作者简介：

赵艳霞（1972年-），女，河北迁安人，北京师范大学管理学院在读博士，河北联合大学管理学院副教授。研究方向：土地资源与房地产管理、公共政策分析。

韩润春（1956年-），男，现任河北联合大学管理学院副院长，教授，硕士生导师。研究方向：产业经济、计算机应用、数据处理、优化模型。

王晓（1990年-），女，河北联合大学管理学院2009级公共事业管理专业本科生。研究方向：土地资源与房地产管理。