浅析菏泽市房地产市场的发展

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【摘要】

房地产业能够快速有效地拉动区域经济增长，已成为各地政府财政收入的重要来源，在国民经济中占据着重要的位置。但由于我国房地产市场起步晚，相关法律法规还未完善，特别是中小城市房地产市场发展仍不成熟。针对这一情况，本文首先阐述房地产市场相关理论，然后对菏泽市房地产市场发展环境及房地产市场综合分析，找出菏泽市房地产市场存在的主要问题，最后结合分析的结果，有针对性地提出促进菏泽市房地产市场健康发展的对策。

【关键词】

菏泽市；房地产市场；对策建议

一、房地产市场的相关理论

（一）房地产的概念

房地产就是指土地、建筑物及固着在其上的不可分离的部分及其附带的各种权益。通俗地讲即指房屋和土地，或者房产和地产。

房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称之为不动产，包括实物，权益和区位三要素。房地产的范围包括土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

（二）房地产市场的概念

市场一般狭义上指商品交换的场所；广义上可以理解为商品交换关系的总和。在房地产经济学中，对房地产市场下的定义是指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。现时所称房地产市场，包括国有土地使用权出让，转让，出租，抵押和城市房地产转让，房地产抵押，房屋租赁等交易活动。

二、菏泽市房地产市场发展的现状分析

菏泽市位于鲁西南，与江苏、河南、安徽三省接壤。总面积12238.6平方公里，人口875万。随着经济的发展，菏泽市房地产市场一直保持增长势头。菏泽市房地产开发投资逐年递增，但是增长速度在2010年达到71.1%的最高点后开始放缓，2013年房地产开发投资增速仅为16.9%。商品房的施工面积也呈逐年递增的趋势，但增速同样是在2010年后放缓，但在去年回升了17个百分点。房屋竣工面积和房屋销售面积发展趋势类似，都是在2012年进入低谷，但在2013年有所好转。从结构上看，可知住宅投资占房地产开发投资的比重最大，但近三年所占比重开始下降，与之相对应的商业营业用房投资占房地产开发投资的比重在逐渐上升。

由以上数据可以看出，菏泽市房地产市场总体呈上升趋势，但增长速度在减缓，但在2013年情况有所好转，商业营业用房投资所占的比例越来越大，反映出房地产市场的结构变化。

三、菏泽市房地产发展中存在的问题

（一）房地产市场产品需求不足

现阶段，菏泽市房地产开发投资规模相对过大，菏泽市城市人口增长相对缓慢，外输人口明显多于输入。整个市场刚性需求不足。首先，从人口数量上看（图1），2007年至2013年菏泽市人口一直呈上升，增长速度在2009年达到最快后开始放缓，近三年菏泽市人口保持平稳低速增长态势，本地居民的刚性需求经过前几年的努力基本已经得到满足。其次，从年龄结构上看，少儿比重略有上升。2013年，全市014岁少年儿童占总人口的比重为20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增长较快。2013年，全市65岁及以上老年人口占总人口的比重达到11.0%，比2010年提高1.3个百分点。全市65岁及以上老年人口达到92.0万人，比2010年增加11.6万人，年均增加3.9万人。而20002010年间，65岁及以上老年人口年均仅增加1.7万人，老年人口增长明显加快。由于少儿和老年人缺乏房屋购买能力，这对于房地产市场有不利影响，

（二）房地产价格与居民收入不协调

2013年菏泽市市在岗职工年人均工资35450元，比上年增加3239元，增长10.1%；城镇居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增长11.0%；农民人均纯收入9309元，比上年增加1122元，增长13.7%。但是菏泽仍旧是一个经济欠发达地区，2013年全市城镇居民人均可支配收入和农村人均纯收入仅为全省平均水平的75.1%和87.7%，制约了居民的房屋购买能力。目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力，中低收入人群无法得到有效的需求。

（三）房地产开发模式单一

菏泽市大多数开发企业开发模式单一，缺乏全产业链的开发能力。近几年，许多只有资金而没有经验的企业纷纷加入房地产产业，业务能力偏低，开发模式单一，大多数资金是用于投资住宅地产的开发。随着城镇化的推进，国家对发展第三产业的支持以及消费者消费需求的升级，商业地产和旅游地产所占份额将会相应的扩大，而目前菏泽市房地产市场中同型产品较多，可供购房者选择的其他业态形式的产品很少。

四、对菏泽市发地产发展的建议

（一）加强对房地产市场的宏观调控

依法整顿地产市场经济秩序，进一步完善房地产土地开发的方法，合理控制城镇房屋拆迁的规模和进度，稳定住房价格。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应。加强整体规划和管理，统筹要进一步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建设成本。要加强对房地产形势的监测分析，建立房地产预警体质和信息系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

（二）促进发展房地产市场多元化发展

切实引导开发企业注重产品的开发模式的转变，鼓励企业丰富业态形式，积极引导商业地产、旅游地产等业态形式的发展。特别是旅游业对房地产市场的发展具有升温作用，能够促进房地产市场的稳定与繁荣。菏泽市发展旅游业过程中规划不够合理，对环境的破坏严重等问题制约了菏泽市旅游地产的开发与繁荣。因此，菏泽市发展旅游地产首先要做好的就是旅游业的合理规划及环境保护工作，要科学规划与布局旅游景点，规划要严格按照最大限度的利用旅游资源及完善的环境保护措施相结合的原则，建立起房地产市场与旅游业之间密切的联系。

（三）扩大房地产投资融资渠道

菏泽市房地产市场投资的融资渠道单一，亟需建立完善的融资法律法规是政府的职责，融资法律法规的实施有助于建立多元化的融资体系。发行股票是房地产开发商进行融资的一种有效途径，因此菏泽市要借助于法律法规建立多元化的房地产融资渠道。

参考文献：

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[4]张东，杨易.中国房地产市场供给对房价影响的实证分析[J].统计与决策，2014，12：133136

作者简介：

时亚栋（1985-），男，山东菏泽人，硕士，助教，菏泽学院，研究方向：宏观经济统计、竞争力评价。