安全租房过三关
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缺乏经验和常识都可能让你的租房经历变得悲催。
MONEY+记者｜侯佳摄影｜六六三
比起买房市场，租房市场的秩序相对混乱。租房时被黑了租金、押金和赔偿金，不一定是你运气差，而是没有注意防范风险。如果租房过程中最关键的关口能顺利通过，出租屋里也能住得既安全又舒心。
三个找房途径
中介找房省力但要花钱
通过中介找房最省力，合同手续也更正规，但要付中介费。北京的惯例是租客付一个月房租的相同金额作为中介费，上海是房东和租客各支付第一个月房租的35%，广州和深圳是房东和租客各支付50%。大型品牌连锁中介的工作人员和房东串通的几率比较低。
网上找房省钱但费力
好处是能省下中介费。如果找合租房，在赶集网、安居客、58同城等网站或者各类租房论坛、城市论坛上信息，也是最快的。但是，和房东打交道、防范风险都要靠自己。
熟人介绍效率低
通过熟人介绍的房源都比较靠谱，在租房价格上可能也有优惠。但搜寻范围小，找房效率低。而且即使找到，双方也可能碍于熟人关系，简化合同手续，忽略细节，入住期间万一有纠纷，容易影响人际关系。
比起买房市场，租房市场的秩序相对混乱。租房时被黑了租金、押金和赔偿金，不一定是你运气差，而是没有注意防范风险。如果租房过程中最关键的关口能顺利通过，出租屋里也能住得既安全又舒心。
2009年9月，本科毕业的晓姗开始租房。当时她的第一份工作在云南昆明，通过中介找房子。很快，中介就帮她在公司附近的一个高档住宅小区里找到了一套38平方米左右的一居室，晓姗很快通过中介和房东签了一年的租房合同。
11月份，她搬到小区的另一套房子里，原先那套38平方米的一居室只住了三个月。她也没有和房东解除合同，而是以原租金转租给了同事。
安全租房第1关―环境
尽管不同的人对房间环境和周边环境、地段都有不同的偏好，但是居住安全仍然是绝大部分人居住的基本要求，对单身女性来说，这一点尤其重要。
刚装修好的房子尽量别租。如果房间装修材料甲醛、苯、氨、氡、TVOC等污染气体超标，又没有在7、8月份的高温下充分挥发通风，住在里面很可能影响身体健康。如果实在想租刚装修过的房子，至少要求房东在高温条件下给房子通风七天，再搬进去。
看房不光要看房子里面的装修、设施，还要留意周边的环境。附近如果有正在施工的建筑工地，沙土、扬尘很多，开窗通风都会变成让人纠结的事情。房子如果靠近高架桥或者城市道路主干道，车流量大，轮胎噪音也很大，要特别注意窗户的隔音效果。
白天看好一套房想租下来，先别忙着签合同，天黑以后再去周边转转，附近商店多、路灯亮、能看见警车巡逻、小区有门卫和保安的房子安全系数相对高一些。如果想要住得安静点，还要注意一下周围有没有娱乐场所，半夜音乐声轰鸣和大面积的霓虹灯如果正对着卧室窗户，你的睡眠质量会受到长期挑战。
初次租房和转租出去的顺利并没有持续下去。晓姗第二次租的房子，是和二房东签的合同。二房东不是真正的房主，他们和拥有产权的房东签订合同租下房子，再转租给租客，赚取中间的差价。其实晓珊租下第一套房子三个月后转租给同事，也相当于做了一回“二房东”，不过她想着快点转掉，并没有从中赚钱。
安全租房第2关―房东
拥有房屋产权的人才是真正的房东。签订正规的租房合同时，出租方必须提供房屋产权证、身份证原件，这两证的复印件作为合同附件附带。要识别二房东，看对方能否提供房屋产权证原件，身份证姓名是否和房屋产权证上产权人一致，身份证照片是否和本人一致。都符合的才是正牌房东，否则就是二房东。
二房东分三种：职业二房东、中介二房东、租客二房东。
职业二房东是专门从事转租房屋赚差价的人。他们从房东手上以较低的租金租下面积大、普通装修房甚至毛坯房，在房间里装上隔板、买些二手家具家电，把一整套房子分割成5个以上的单间出租。租房的人多了，租金总额就成倍地往上涨。这种房子装修一般，人多嘈杂，安全性也差。
中介二房东，是指房地产中介门店租下房子，做分割改造、装修，再转租给租客赚租金差价。按照各地的房屋租赁管理条例，中介不允许从事房屋转租。因此品牌中介公司都只做房东和租客的居间。做二房东的中介通常都是小中介，管理不正规，房屋设施修理不积极，一旦出现租金、维修方面的纠纷，租客往往是吃亏的一方。
租客二房东通常有偶然性。室友提前搬走或是自己提前搬走，就把空着的房间转租。如果提高了转租的租金，这中间的差价也能被租客二房东赚到。
《好运•MONEY+》建议，尽量不要跟二房东租房。不是他们自己的房子，对房屋维修之类的事情也就不怎么上心。实在要租，就一定要查看他/她和房东签订的租房合同原件，查看合同价格和房东的联系电话，并且在中介门店里了解同小区同类房子的租金水平，再和对方谈租金。
住了两个月，晓姗决定辞职离开昆明。她在合同规定的时间内通知了二房东，还托当初帮她找到这套房子的中介找租客继续租这套房子。中介满口承诺能帮晓姗把房子转租出去。但直到2010年1月她离开昆明，中介每次都找各种理由说找不到合适的。最后，二房东扣了她一个月的押金1300元作为违约金。虽然晓姗怀疑二房东和中介已经找到租客，为了这笔违约金而故意瞒着她，但她势单力薄，又没有确凿的证据证实自己的怀疑。
晓姗住在这里时养过一条狗，桌子腿被狗咬出几道牙印。退房时，二房东就以损坏家具为由，要求晓姗赔500元，还和中介串通，扣下了晓姗暂时寄放在中介处的洗衣机。离开昆明的日子就在眼前，她没有时间和精力再跟对方缠下去，只能付了这笔钱，拿回洗衣机。
安全租房第3关―合同
Attention!交租金
签合同前协商好交租金的方式、频率和时间。
每次付两个月、三个月租金比较常见，如果房东要求每次付六个月的租金，金额比较多，你就可以考虑和对方砍砍价。
如果通过银行划款交租金，一定要保留凭证单据作为划款证明。如果是和房东见面现金交租，别忘了要求对方写一张收款证明，写明收到某某几个月的房屋租金多少钱，附金额大写并署全名和日期。
交租金的时间应与房东协商，最好定在自己发薪日之后的几天，能避免拖欠租金。要知道，拖欠的次数一多，房东以你违约为由提前解除合同的可能性也就大了。
如果你跟人合租，且不打算做租客二房东，最好所有合租人能一起直接和房东签订合同。
搞懂押金这回事
押金不是合同履约保障金。因为房东把自己的房子和相关附属物品交给租客使用，为确保租客在使用过程中给房子和物品造成的损害能得到赔偿，合同中才设定了押金。
从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要房子和物品没有受损害，水电煤费用正常缴纳，押金都应该全额退还。如果房子和物品被租客损坏或是水电煤欠费，具体赔偿金额由双方根据损坏程度协商，从押金中扣除，不足的部分由租客补齐。
除非双方在租房合同里明确约定，任何一方提前解除合同，以押金作为违约金，否则押金不能作为违约金赔偿。
这些条款能保护你
《合同法》对违约金数额的确定遵循一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”实际上，如果没有明确约定，单方解除合同给另一方造成的实际损失金额很难计算。《好运•MONEY+》建议，签房屋租赁合同时，写清楚免除违约金的条件。
条件一：发生某种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化。同时给对方15天至一个月的时间找下家。
条件二：如果承租人提前解除租赁合同，应承担违约责任，赔偿出租人一至三个月的租金作为违约金，但承租人如果在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。
条件三：如果出租人提前解除租赁合同，应承担违约责任，赔偿承租人一至三个月的租金作为违约金，并提前一个月通知。
维修责任？写细点更好
合同的补充条款要写明房屋中包括哪些家具、家电，规定在租客入住时保证这些设施能正常使用，不能正常使用的，房东要在5日内修理或更换。所以搬进去的时候要当着房东的面，检查所有的设施。房子租赁期间，你有权要求房东保证所有设施能正常使用，家具、电器、水电煤气线路等因为老化影响正常使用的，由房东负责修理或更新。
房东负责维修的方式通常有两种。一种是租客向房东报修，房东联系人员上门维修，产生的所有费用由房东支付。另一种是租客向房东报修，并自行联系人员上门维修，所有费用先行垫付，凭维修收费单据从当期房租中扣除。
晓姗2010年1月去了北京，想一边实习一边申请去香港读研，又得在北京租房。
实习工资很低，为了省钱，她通过大学的论坛找到学校附近的一套L0FT，和三个陌生女孩合租，这次是和租客二房东签订合同。晓姗住在9平方米的小房间里，月租金700元。屋里的东西坏了都由二房东和房东联系维修，晓姗和其他租客根本没有房东的联系方式。晓姗房间的顶灯坏了几个月，二房东也没联系房东来修，只能用小台灯凑合。
这个二房东住在隔壁，还养了一只猫，已经成年了还没做绝育，时整夜地叫，晓姗根本没法好好睡觉，和二房东提了很多次意见都没用。
4挑靠谱的合租伙伴
合租的首选是熟识的朋友，因为了解彼此的性格和习惯，更容易相处和包容。但是“了解”不等于“适合合租”，要看跟合租伙伴的生活习惯是否协调。一个作息很规律，另一个经常熬夜，就可能互相影响休息。如果搭伙吃饭，还要考虑饮食习惯的差别。可以参考公认的“优质室友”的特点选合租伙伴：有正当稳定的工作、有公德心、讲究卫生等。
另外，不妨学学《生活大爆炸》里的Sheldon，规定共用区域如客厅、厨房、卫生间的权限。当然，你不用弄出一整本协议，只要约束那些可能影响他人的行为就可以了。
2011年6月从香港回到北京工作的晓姗已经是第四次租房了。这次她看好房子以后还特别询问了房东的职业，知道对方是清华大学的老师，才决定签合同。
合约里的条款都逐条看一遍，违约责任、押金、维修等问题，也都在签约前和房东商量好了，而且晓姗特别要求，入住之前给房门换锁。现在这套崇文门附近的30平方米的一居室月租金3100元，既不用忍受别人的坏习惯，也不会被人打扰正常生活，房东也通情达理，是到现在为止晓姗租得最满意的一次。