厦门房价泡沫实证研究
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【摘 要】2000年以来厦门房价发展趋势，2000年至2003年期间，房价温和上升；2003年至2006年，房价快速增长；2006底至2007年上半年，房价疯狂拉升；2007年10月之后，房价开始显著回落。对有关厦门房价的宏观和市场数据进行分析，可以发现厦门房价泡沫指标系统性地超过警戒标准，说明厦门房价存在严重泡沫。
【关键词】厦门 房价泡沫 实证研究
一、问题的提出
观察2000年以来厦门房价发展趋势，2000年至2003年期间，房价温和上升；2003年至2006年，房价快速增长；2006底至2007年上半年，房价疯狂拉升；2007年10月之后，房价开始显著回落。直观看来，厦门房价走势呈现显著的泡沫孕育、泡沫增大、泡沫膨胀和泡沫初步崩溃的明显特征。而厦门是否真正存在房价泡沫，房价泡沫是否演变成泡沫房价，泡沫房价是否正在崩溃，就须要利用相关科学理论、模型、方法进行进一步的展开分析。
二、研究设计
指标评价法：房地产泡沫的评价体系由价格、供给、需求三类指标构成。比起许多经济理论和模型来说，这些指标具有直观、易理解的优点。然而，相关泡沫标准未统一，不同机构给出的标准有很大差异；同时由于某些指标数据采集的困难，数据真实性欠佳，国际间的可比性较差等原因，降低了这些指标的可靠性。但是，如果同一国家的不同城市或者同一城市的不同时期，这些指标出现系统性的持续高企；如果一个城市的指标普遍高于另一个城市，则有理由认为该城市的房价泡沫迹象是显著的。见表1：
本文将采用这个指标体系对厦门房地产相关数据进行实证检验，判断厦门房地产泡沫的发展程度和速度。
本文选择中国、上海、重庆三个对象作为厦门的参照系。中国表示全国房地产业发展的总体水准，上海表示全国房地产业发展的发达水准，重庆表示全国房地产业发展的欠发达水准。从而可以根据三个参照系的房价泡沫指标情况与厦门房价泡沫指标所处区间的对比来衡量厦门房价泡沫发展的程度和速度。
三、结果与分析
1.价格指标
房价收入比：房价收入比是住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，能较准确地判断某地区居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被国际上公认为“国际房价最难承受地区”。
根据人均住房使用面积（建筑面积）的国际标准：发达水准60平方米/人和宜居水准30平方米/人，以及样本当前水准，测算出三个房价收入比水平，分别对应为表3的“房价收入比60”、“房价收入比30”、“房价收入比当前”。通过对中国总体及样本城市的房价收入比的对比分析可见：
（1）无论采取何种口径计算，中国总体及所有样本城市2005年的房价收入比均偏高，样本城市的主流指标“房价收入比30”均超过7的国际警戒标准，均属于国际房价最难承受的城市。而情况最严重的是上海。
（2）有数据显示，到目前为止，各样本城市的住宅平均单价增速远超过家庭年均可支配收入增速。因此可以断定：到目前为止，各样本城市的房价收入比仍然呈扩大的态势。
（3）根据该指标可以判断厦门房价存在显著泡沫。
房价增长率／GDP增长率：这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的增长速度，一般指标值在1以内属于合理范围，即房价（土地价格）增长率与GDP同步；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显著。以2003年至2006年4年间的平均GDP增长速度数据和平均房价增长速度数据，对各样本城市的该指标测算，结论如下：
（1）2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。
（2）厦门的房价增长显著超过GDP增长，比值已超过国际警戒值。说明厦门房价存在明显泡沫。
房价增长率/CPI：在中国，由于投资渠道单一，居民把商品房屋作为对抗通胀的重要的投资品之一。因此将房价增长率与CPI进行比较，可以看出商品房屋对抗通胀的程度。但若该指标持续不断地上涨，就有可能反映出房价已产生泡沫。日本1988-1991年房地产泡沫膨胀时期，该指标的平均值为4.3。但由于我国CPI的波动率很大，如果仅仅使用该指标，可能对房价泡沫产生误判。因此，本文基于谨慎原则再设定两个前提条件：一是住宅价格平均年增长率超过名义GDP增长率，二是该指标持续超过4。采用2003-2006年数据进行测算，结论如下：
（1）总体来说，2003-2006年间，中国房价年均增幅是低于GDP年均增幅的，说明中国房价上涨仍然处于可以接受的范围。除厦门外，其余样本城市的房价年均增长率多低于GDP年均增长率，不能确定是否存在房价泡沫。
（2）令人不情愿看到的是，即使在谨慎原则前提检验下，厦门的该项指标仍然持续超过4。说明厦门房价存在明显泡沫。
购租比：购租比是指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值。从理论上说，购租比能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况。
该指标中平均住房租金的确定是一个令人头疼的问题。中国各地统计机构或房地产主管机关从来没有公布过有关住房租金的官方汇总信息。厦门国土资源局则以抽样方式公布，由于样本量太少，无法满足该指标测算的需要。为了使该指标测算能够进行下去，本文只好进行常识性假设。比如瑞景新村的住房，按大家的心理感觉可以认为代表厦门中等水平住房。80平方米普装的两居室房屋，按2006年的行情，平均月租不会超过1500元/平方米，即18.75元/平方米.月。为了进一步加强分析结论的可靠性，本文采取更保守的策略，把厦门的住宅平均租金提高至22元/平方米.月。根据各地房屋租赁信息，本文用同样的方法确定其它城市的住宅平均租金。另外，考虑到数据的可得性，租金增长率则近似地认为是CPI中居住类指标的增长率。
现在以2006年数据为例，对各样本的购租比分析结论如下：
（1）由于无法确定总体数据的准确性，该指标放弃计算中国总体情况。考虑到中国经济及房地产发展的区域不平衡性，可以近似地认为重庆代表中国总体水平。可见，2006年除重庆外，其他样本城市的购租比均接近或超过240的国际警戒线。同时除重庆外各样本城市住房PEG也显著偏大，显示大部分城市的住宅真实需求并不能支撑相应的房价。
（2）厦门市的指标显著超过了国际警戒线，说明存在显著的房价泡沫。
房价增长率/租金增长率：租金是房屋投资收益率的直接表现，也是决定房产投资未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比例增长，房价上涨才合理。根据国际经验，这个指标超过2进入泡沫区，超过5进入泡沫警戒区。这个指标是非常直观易于理解的，本文不再做进一步的阐释。采用2003-2006年数据进行测算，分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标虽然进入泡沫期，但近年的表现较稳定，可以认为中国总体房价并没有产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，普遍超过国际警戒线。说明厦门房价存在显著泡沫。
2.需求指标
房屋销售额增长率/消费品零售额增长率：房屋销售额直接体现了年度房屋需求总量。在我国工业化进程加快，城市化进程迅速推进的过程中，房屋销售额增长率高于消费品零售额增长率是正常的。但是，如果前者长期明显快于后者的增长，则说明房屋销售增长脱离了经济增长与居民消费增长的实际，可能产生房价泡沫。现采用2003-2006年数据对该指标测算，结论如下：
（1）该指标表现非常不稳定。从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）厦门该指标表现稳定，说明该指标反映的事实置信度较高。2004年以来厦门房价已处于泡沫区，2006年指标更是超过国际警戒线，说明存在显著房价泡沫。
投资性购房比例：目前国内并没有权威的数据来统计这类购房者。基于厦门的情况，本文认为可以把外地购买者近似地定义为投资性购房者。厦门居住用房的外地购买者比例超过40%，远远超过国际警戒线。因此该指标表征厦门房价存在严重泡沫。
3.供给指标
房地产投资增长率/GDP增长率：这个指标反映宏观经济的承受能力和房屋的潜在购买力。在一定的经济总量的前提下，宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。房地产投资增长长期快于GDP增长，就会出现潜在需求无法拖动供给的局面，必然导致房价泡沫。根据国际经验，该指标在2-3之间将产生轻微泡沫，超过3就存在严重的房价泡沫。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）由于近年来各地经济发展态势良好，对住房投资增长形成一定支撑。
（3）厦门06年指标严重超过了国际警戒线，主因是住宅投资总额增长太快。但该指标表现不稳定，不能确定厦门房价是否存在显著泡沫。
房地产投资占总投资比例：这个指标反映社会投资资金在房地产业上的集中程度。在房地产泡沫的诱导下，社会投资资金更愿意集中到房地产业上来投资，这一方面会导致房地产业本身供给过剩，另一方面因为削弱了其他产业的发展，导致其他产业人员的购买力降低，从而导致房地产业需求不足。当供需失衡发展到一定程度，就会导致房地产泡沫的破灭。根据国际经验，这个指标超过20%就表示房地产业进入泡沫期，超过25%就存在严重的泡沫现象。数据分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出严重的泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）厦门的该指标已超过了国际警戒线，说明厦门房价存在显著泡沫。
国内贷款占房地产企业资金来源比重：这个指标反映了房地产企业的信贷规模，体现了房地产企业对贷款的依赖程度，超过20%显示泡沫情况严重。分析结论如下：
（1）从中国总体情况来看，该指标显示中国房地产并未产生严重泡沫。
（2）各样本城市均显示出泡沫迹象。重庆程度稍轻。
（3）近年来，厦门的该指标已超过了国际警戒线，且呈现显著的扩大趋势，说明存在房价泡沫。
四、结论与讨论
现将以上各指标的分析结论汇总如下：
表2是对厦门房价泡沫的综合评价，由表2可见：
（1）从总体情况来看，指标体系显示中国房地产并未产生严重的泡沫迹象。
（2）厦门指标呈现系统性的偏高（最近年份的评价指数没有一个低于最高国际警戒值），说明厦门房价泡沫的程度较深，速度较快。可以判定厦门存在泡沫房价。
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（作者单位：福建厦门市路桥房地产开发有限公司）