论我国商品房预售预告登记制度的立法完善
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【摘 要】本篇文章的主要内容是讲述商品房在我国的处境，从商品房的预售预告登记制度的历史背景出发，阐述了预告登记的制度价值，通过与商品房的预售合同登记制度的对比来叙述。但就我国的预告登记来说，不完善的同时还较为粗略，真正操作性并不强。按照我国物权法对商品房预售预告登记制度的规定，通过事前登记制度的立法完善，保障买受人的利益。
【关键词】商品房预售 预告登记 预售合同登记 立法完善
一、前言
房地产在我国是愈演愈烈，如火如佘的进行着，不管是在各大城市，还是中小城市，都可以看到这样一幕：当某个房地产准备开盘的时候，门前可谓是人山人海，都是前来排队买房子的。而在此之前就有人利用人脉将最好的，最高档的房子预先登记走了。更何况现在国家强调农村城市化，越来越多的农村户口正在以肉眼可见的速度向城市进军，而房地产购买房子就是在城市安家落户首要做的头等大事。在关于房地产商品房预售登记制度还不成熟的情况下，本文就商品房预售预告登记制度的完善做了一个讨论，希望对房地产商预售预告方面的制度有一个了解和帮助。
二、商品房预售预告登记制度出台的历史背景
在此之前，我想有必要了解一下有关于商品房预售预告登记制度出台的历史背景，这样有利于我们对登记制度价值以及制度完善做出最正确的分析。
一般来说，有关于商品房预售预告的相关规则或者说是制度都统归在《物权法》中。但是在《物权法》还未颁布之前，就已经出台了有关商品房预售预告的相关登记制度。由于，我国在商品房预售过程中仍然存在着大量的预售人置已经登记的预售合同于不顾，擅自进行商品房的转让登记，导致一房二卖和一房多卖的纠纷频发，深入探究，原因主要有一下两点：
其一、我国预售登记备案制度从实质上来说属于一个行政意义的客观备案义务，对于预售合同的生效并没有多大的影响，只是一个形式的制度而已，没有实际上的意义。以我国目前的现实情况来说，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，同时也可避免和预防不必要的纠纷发生，在很大程度上，起到一个维护不动产交易安全的作用。但是，这种制度本身却并非是一种无权的登记，它使得购房者取得了尚未实际存在的商品房享有的无权性质的期待权。在相关法律、法规上只赋予了商品房预售登记行政上的意义，去并未赋予其法律强制上的意义。
其二、商品预售房合同实际上是关于正在建造中的尚未完工的商品房的预售合同，但是从预售合同定立开始到完工，在到不动产的交付和登记还有一段时间的距离，而在这一段时间差中，商品房的开发商可以与第二买受人进行二次签订合同，并将不动产和物权过户于第二买受人。而我们都知道，不动产只有在办理了登记之后权属才会发生转移，才会从真正意义上属于买受人，但是这样一来，先前的第一买受人因为没有登记，所以没有房屋的权属权，故而无法获得房屋，房屋权属于第二买受人，这对第一权属人来说，只能请求预售人在未来转移所有权或其它物权的义务，但这属于债权，根据物权法的物权优先原则，第一买受人只能要求预售人承担违约责任。
都知道衣食住行乃人生最基本，房屋是人们生活最基本的保证，虽然违约责任为买受人提供了损失的补偿，但是这种补偿也是事后补偿，金钱上在多的补偿也换不来买受人的房屋，况且还要经过成本高傲，耗心牢里的诉讼。故此，面对强悍的房地产开发商，我们又要如何为弱势的买受人提供制度上的保障呢？这在我国《物权法》上有明文规定了商品房预售登记制度为此提供了事前的制度保障，以使得处于弱势的买受人平衡自己的地位。
三、预告登记的制度价值
所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商阍房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
预告登记的效力是预告登记制度的中心问题，因此，各国立法均对预告登记的效力作了规定，从各国法律的规定上来看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。上述三种效力分别体现了预告登记的担保作用，顺位作用和完善作用。
从根本上来说，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售管理处的一种预售资格审查手段，不但不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异，我国预售登记备案制度实质上属于一种行政意义上的备案义务。
四、商品房预售预告登记制度的立法完善
我国《物权法》的预告登记制度通过公示公信原则，赋予买受人对预售人的债权请求以对抗第三人的效力，使得债权请求权具备了物权的性质，通过事前的登记手段来强化保障买受人的利益。但是从我国《物权法》对预告登记制度的规定来看，仅有的规定还存在着操作性不强，缺乏具体程序的设计，归根到底，总结了如下几方面的原因：
第一、在预告登记的时候，适用范围不明确
从《物权法》中可以看出商品房预售预告等级（登记）制度在当事人签订买卖房屋或者其它不动产物权的协议上并没有明确预告登记的适用范围，使得该制度能够真正需要保全的请求权，特别是在商品房预售中对于买受人的保障。但是在现在房地产行业上，我国已有地方法规对预告登记的适用范围作了规定，比如说南京地方房屋权属登记条列中显示，当事人有下列情况之一的可以申请预告登记：1、预购商品房的；2、约定优先购买权的；3、约定回购房屋的；4、约定通行权的等。
第二、预告登记申请人不明确
在《物权法》中的预告登记申请人仅规定为是“当事人”，但是对当事人却没有做过多的明确，这样就有可能造成预告当事人与权属当事人不是一个，造成不必要的纠纷，而这样也不利于预告登记的操作。
第三、关于“能够进行不动产登记之日”的界定.在《物权法》中有过商品房预告登记的明确规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，则视为自动放弃预告登记权，属预告登记失效。但是对于为什么能够“进行不动产登记之日”的界定未明确，就是一方面的原因。当然，这个问题需要在法律和行政法规中做出明确的规定。）
第四、预告登记的效力
我国《物权法》仅笼统的规定“不发生物权效力”，没有明确说明为何种无效，笔者认为，为兼顾各方当事人的利益，保持手段与目的的平衡，我国也应采取相对的无效原则。为加速的运转和确保交易效率的提高，在预告登记之后，登记的人员仍的将不动产权利作为处分，只要其处分不妨碍已登记的请求权即为有效，而不必等到权利人的点头答应。
五、结束语
虽然房地产行业还在如火如荼的进行预售，进行预告，而当今商品房在房地产的市场上仍然处于火爆的销售局面，人人为了买的一套商品房而磨破了嘴皮，送出了好礼，动用了关系，买个人情等。但是我国在商品房预售预告方面仍然是有很大的缺陷，立法也很不完善，就比如说在《物权法》中，没有明确规定预告登记的涂改消除，仅仅规定了”预告登记后，债权消灭或者自己能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，则预告登记失效。故此，预售人无法主动的行使涂改消除权利，只能被动的等待预告登记的生效，这就是现行预售预告登记制度的一大缺陷，需要完善的地方。
参考文献：
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