廉租房:知易行难

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面对房地产调控政策频频出台，孰优孰劣的讨论纷繁复杂，但有一点却得到了专家学者、政府人员的一致认同，那就是“完善全面的住房保障体制是解决目前居住矛盾的核心”。在多种保障住房中，廉租房的功能受到普遍认同，然而，廉租房涉及的财政困境、土地成本上升、政府管理难度等众多问题，其能否达到令社会满意的效果仍受到普遍担忧。

高层重视廉租房

当廉租房制度被赋予了“应保尽保”的使命时，该项政策的任何微调，已经事关至少2200万低保人口的安居大计。

当今年的财政支出首次明确安排了廉租房投入资金时，建设部明确表态，廉租房是今年房地产宏观调控重点。

建设部政策研究中心副主任秦虹表示，调整结构、均衡供求、加快廉租住房建设是今年房地产调控中最重要的政策之一。

在我国的住房保障体系中，廉租房是具有保底意义的关键一环，去年5月17日，国务院出台的“国六条”中，第一条就是“应切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”。此后，九部委《意见》又明确要求，“落实廉租住房资金筹措渠道，各城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。”不久，国家又提出了廉租房建设“应保尽保”的目标，也就是说，廉租房建设要能对符合入住标准的低收入群体实现“全覆盖”。根据民政部的统计，符合这一标准的城镇人口总量为2200万。

鉴于此，建设部已经下达了死命令，今年6月份起将考核新建住房套型结构比例落实情况，对未有效控制房价涨幅、廉租房建设滞后的地区,要限期整改并追究领导责任。各省级建设行政主管部门要在今年上半年全面开展达标验收工作，7月30日前，要将达标验收报告报建设部备案。研究房地产的人士认为：政府高层已下定决心在解决居民住房问题上要大刀阔斧地采取一些针对性强而有效的措施。

建设资金症结难解

虽然建设部等相关部门的负责人在多种场合多次强调地方建立廉租房制度的最后底线，然而，廉租房在运作过程中也存在一些无法逾越的障碍，业内人士介绍，在廉租房建设的诸多问题中，核心的问题是钱。地方政府不愿意建廉租房最大的问题是资金问题。据了解，2006年，全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米――仅完成计划的1/3左右，其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。

建设部公布的资料显示，按2005年的发展水平，全国用于廉租住房建设的资金约有200亿元，但实际使用的资金仅为40亿元。目前全国291个地级以上城市中只有278个建立并实施了廉租住房制度；36个直辖市、省会城市及计划单列市中，有10个城市财政预算中没有廉租住房资金安排。很多未建廉租房的城市给出的理由都是资金问题。

“但目前我国除个别城市外，多数是从住房公积金增值收益中提取部分资金，或者由政府主管部门自筹解决部分资金。公积金增值收益在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房制度建设。”一位建设部行政负责人说，“因此，财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定成为建立廉租住房制度面临的最突出问题。”

地方与中央的博弈

正因为看到了廉租房落实不力的主要原因，建设部在提出“应保尽保”原则后，又对廉租房建设资金问题进行再次明确。财政部会同建设部、国土资源部发出通知，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。

但是这貌似简单的“比例”，却给许多城市带来了大大的“难题”：据今年2月14日建设部对2006年城镇廉租住房制度建设情况的通报，目前仍有166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例；绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。

有业内人士认为，自1994年实行“分税制”以来，土地出让金一直作为地方政府最主要的一项预算外收入，我国各级政府的卖地收入约占地方政府预算外收入的60%以上，属于地方投资扩张的主要驱动力，这也是大家不愿意明确“比例”的主要原因。不少专家则表示，廉租房建设的资金来源应该通过多种途径解决，如地方政府发行公债，或尝试房地产信托投资基金等，利用政府以外的财力，共担风险、共享收益。

去年建设部曾就住房、住房制度改革和房地产市场进行专题调研，在关于完善廉租住房制度的研究报告中，特别提出要进一步强化地方各级政府住房保障职能以及职责，加强监督检查，落实现行的廉租住房政策，完善住房租赁补贴方式，逐步扩大廉租住房覆盖面等政策建议。

保障性住房找到突破口

目前，全国各主要大型城市的住房保障体系都已加速健全。

北京在保障性住房方面的各种尝试性大动作如火如荼进行。公众期待已久的“两限（限制价格、居住面积）普通商品房”终于进入实际操作阶段。除了限价限户型外，北京首块“两限房”地块标书中还规定须配建建筑面积为1.95万平米的廉租房，等到廉租房开发建设完成后，由北京市建委按4000元/平米的价格进行回购，“廉租房产权归市、区（县）政府所有，廉租房的后期管理按届时政府出台的北京市保障性住房后期管理办法执行”。北京市国土资源局副局长曾赞荣表示，“两限房”的销售价格将比该地区同质普通商品房下浮10％至15％。

但“限价”出台，并没有赢来期待中的一片叫好，很多限价房的期待者―政策制定的目标人群的第一反应是：“太贵了！”

“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态，而且还在不断上升，如果限价房的价格绑定周边商品房，也肯定会水涨船高。”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士表示。

虽然被认为“贵了”，但很多商品房购房者期待，大面积的限价房入市，会对北京始终高企的商品房房价起到抑制作用。据了解，今年第二季度，北京市将基本完成今年300万平方米的“限价”土地供应任务，其余少量剩余项目将在第三季度全部推出。

“总体看，由于限价房和商品房价格的联动作用，限价房的推出不可能真正降低房价。”曹建海说。在他看来，“政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点，应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为主体的住房体系建设。”而建设部副部长刘志峰表示，总体来看，多数城市的廉租房制度建设还刚刚起步。因此首先要做好的工作是：对最低收入家庭基本住房情况调查摸底，全面掌握需求状况，建立保障对象档案；以财政预算安排为主，切实落实廉租房资金来源，逐步扩大廉租房制度的覆盖面。

限价房难解房价压力

廉租房、经济适用房、住房公积金，再加上新的限价商品房，我国的住房保障品种和住房保障体制的确在不断优化与完善。而在业内人士看来，限价房其实是介于商品房和经济适用房之间的一种特殊历史背景下的产物。商品房价格太高，中低收入者买不起；经济适用房门槛太高，且管理失序。于是，一个“夹生层”产生了――限价房的历史使命似乎就是拯救这一购房无望的阶层。只是，如果不好好规划思路并加以落实，限价房很可能变成“夹生饭”。

上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭也指出，“现阶段推进住房保障建设的重点首先是廉租房，其次是优化经济适用房，再次才是限价房，且比例不要太大，但可执行度要高，切实让老百姓得到实惠。”

建设部政策研究中心的一位专家向记者强调，在他看来，廉租房、经济适用房、限价商品房等保障性住房的增量供给是否能立竿见影地在房价上发挥作用，还有待观察。看来，被提升到“市场调控”首要位置的住房保障制度能付给老百姓带来福音，还需要一个过程。