我在美国当房主

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在美国购房

美国有广袤的土地，政府鼓励人民拥有住房。同时其联邦保障分期付款制度，使普通居民拥有住房变得很容易。购房者可向银行贷款，在一定年限内还清贷款。一般居民，只要有收入固定的职业，向银行申请购房贷款都会被批准。银行从政府得到低息贷款，再将其以较高利息贷出，坐收利息。在还清贷款前，银行拥有房产。只有在付清全部贷款后，银行才将房产拥有证(Title)归还房主。若房主在贷款期内破产无法偿还贷款，银行会将房产拍卖。对购房者来说，即使手中有钱，也情愿向银行贷款。原因是贷款者可享受政府税务优惠，将所付贷款利息从收入中扣除，以减少家庭每年上缴的税款。

在美国买房，可上网查找房源，也可以从报纸售房广告中寻找，还可以委托房地产公司经纪人。房地产公司属服务性行业，经纪人不需成本，房产出售后，从交易房价中抽出一定的比例(一般6％)作为回扣。在纽约，这一部分钱由卖方付给。经纪人的工作是将手中的房产，根据买主要求一一展示。买主中意者便可成交。

美国房屋种类很多，如殖民式(98)、牧场式(99)、尖角式(100)；分层式(101)；连栋(102)、独立(103)、半独立(104)；砖房、半砖、木房；汤耗子或共有公寓(105)、合作公寓(106)等。房屋按种类和地理位置有不同价格。学区好的地段，普遍比较贵。纽约的曼哈顿是寸土寸金，买一套两室一厅至少需要一两百万美元，据说在Park大道上，任何一套房子都要上千万美元。长岛虽然地大房多，但地税非常高。我居住皇后区的时间比较长，上班地点也在该区，因此把找房重点放在了这里。皇后区面积100多平方英里，人口约300万，1898年划归纽约市行政区，是市内五区面积最大者。这里的法拉盛是各种信息的传播中心，我通过该地“亚洲人平等会信贷中心”，了解到许多有关房屋以及购买的知识。房子是无法移动的特殊商品，对其格局、大小、浴室位置、车库地段、地下室条件等，没有比较很难有感性认识。每套房屋有优缺点，不可能十全十美，因此必须上门细看。按规矩，买家可先与经纪人或房东预约。周六或周日下午，房东将房子打扫干净，布置井然有序，然后经纪人在门口挂起“Open House(开放日)”的牌子，表明此屋出售，买房或过路者都可看房。牌子印有房地产公司、经纪人照片和电话号码，还写有看房时间。经纪人备有房屋资料，含图片、地产尺寸、建造年代、价格等。在规定时间，房门敞开，购房者自行前往，谁看房都可以进。房屋经纪人充当临时主人，负责接待、介绍和解答问题。

自决定买房后，我们开始找房、看房。因我平时上班，这事主要在周末进行。带我们看房的地产公司很多，我们看过十几万、几十万甚至上百万美元价位的房子，包括房屋、合作公寓、共有公寓等不同的类型，试图找到适合我们一家三口居住的房屋。总的来看，皇后区新鲜草原、贝赛和小颈等好地段房源稍多。那里环境安静，房屋间距和花园比较大，但离市区稍远，交通不太方便；森林小丘、雷哥公园等好地段在市中心，房源紧张，不过花园不大，房屋之间靠的也比较近。

找房、看房很不轻松，因房屋分散，有时一天赶好多地方，忙得焦头烂额。那段时间，每个周末都在找房，前后看过六七十套，似乎仍未见到希望。

正当遍寻理想房屋没有结果时，房产公司的曾太打来电话，说有一套房屋可以去看，我们立刻开车赶到了预约地点。这是一对华人夫妇经营的房地产公司，位于森林小丘。老板来自台湾，60多岁，是位执照地产商，人称曾先生。太太做助理，人称曾太。她带我们看的房屋在雷哥公园67路，是1930年建的殖民式连栋房，即左右隔壁有住户，进门一家的分层建筑。

雷哥公园是皇后最好的地段之一，交通方便，学区不错。因其历史悠久，这里少有地皮盖新房。只有老房主人卖房时，才有机会购得。附近半月小区和森林小丘花园小区的房屋代表着皇后区乃至纽约市的最高水平，价格昂贵。我们看的房屋位于两处边缘。

这套房是全砖南北朝向都德式二层楼房。楼前有块草地，一棵大树位于其中；后院有围栏分隔的花园；一楼分客厅、饭厅、厨房、洗衣房、卫生间和三个壁柜。客厅原有壁炉，为扩大使用面积，住户将其拆除：二楼有三个卧房、一个浴室卫生间和五个壁柜；还有两个储藏室和天然气锅炉，其后门通花园、车库和街道。房屋干净，保养不错，看完我们比较满意。

房主为华人杨氏夫妇，开价41万美元。与同类房屋比较，条件、价格适中。还价到40.7万美元，对方同意，于是我们在地产公司签下了协议。花费许多时间没看到合适的房屋，一个偶然机会一栋相对理想的住房出现在面前，真是“踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫”。签署协议后，我们心情激动，花了250美元请陈志明律师做法律顾问。这是在美国购房的重要环节，目的是为了过户清楚不在法律上吃亏。同时花200美元请执照验房师前往验房。检查报告不错，于是我们开始从报纸广告寻找银行贷款。

美国有许多房屋贷款银行，其贷款利息有时差别很大。经比价后，我们决定从华盛顿互惠银行贷款。当时该银行年利率为5.375％，为历史上低息期。不过那时房价也很高，我们这栋房原房东10年前用19万美元购入，10年后涨到40多万。房屋资产很难预估，无法知道买下后的价格走向。当然我们也作了初步分析，既然价格已涨，期望回到原价位不太现实。况且该房屋地段很好，将来至少不会下跌很多。

银行在贷款前，会从有关部门调查贷款者信誉并审核收入。华盛顿互惠银行经纪人Emily给我们许多帮助。我们首付30％，其余分15年还贷。经过核查，我们的申请得到批准。确定银行费用，包括信用调查、房屋估价、银行点数以及贷款经纪人和银行律师费，陈律师通知产权公司调查产权，花了两星期。产权公司必须向银行及买方保证房子产权无问题。如产权不是交易的卖方，该公司负责赔偿，他们还要提供房屋测量图、使用证等。我们则要付给产权公司调查、产权保险、代缴地税、绘制测量图等费用。因为手续复杂和洗衣房加建争议，这个过程花了较长时间。最后文件准备完毕，分歧得到弥合，买卖双方律师订下了过户日期。看房、出价、办理贷款手续等一系列过程，对于从未有此经历的新移民来说，不但复杂，而且常常令人头痛。成功地完成这些工作，给我们的锻炼确实不小。

过户之前，我们买了房屋保险、银行本票，并在48小时前再次检查房屋。过户那天，买卖两家及双方律师、银行律师、产权公司代表和房地产公司经纪人齐集贝赛的华盛顿互惠银行，办理正式手续。长长的桌子前坐着众多人群。在陈律师解释每份文件内容后，我作为买方代表在上面一一签名，支票也一张一张开了出去，签完所有文件，银行代表开支票给卖家律师，随后分发到相关人手中，卖方杨氏将钥匙交到我手上。至此，一个美梦终于在这年冬天变为现实。经过多年奋斗，我们在纽约令人羡慕的雷哥

公园，住进了自己的房屋。

在美国当房主的义务

住进自家的房子，有了主人感，再也不用为租房发愁，过频繁搬动的“游民”生活了。不过当了房东必须照顾到房子的方方面面，反而增加了不少的日常杂事。

记得刚搬来时就赶上冬天，那年的雪下得特别大。房屋周围公用人行道必须由房主及时清除，否则行人路过因积雪滑倒跌伤，对方可依法上告，若胜诉需做出赔偿。

住房前人行道外是公共行车马路，人们为图方便，总愿把车停在自家马路边。下雪时，路边被积雪所堆满，需要清除才能停车。有时铲雪后停车没多久就要离开，谁知前脚刚走，后脚就有车抢占位置。有的家庭便在离开时用盛垃圾的塑料大圆桶，一前一后守住费劲开出的门前车位，回来就不用再去开辟新车位了。

这里的垃圾由环卫系统大型回收车收集。具体分为不可再利用废物和可再利用纸张、塑料和玻璃制品两种垃圾车。前者每周回收两次，后者每周一次。每家将垃圾放入垃圾桶塑料袋中，搁置家门口。回收日清晨，环卫人员随车沿街清除。

此外，丢弃不能工作的冰箱、空调等大件物品，必须电话通知有关部门收集循环系统内制冷剂，然后才能交由环卫部门回收主体。

美国绿化覆盖面积很大，许多房屋周围种有大树。每到秋天叶落满地，环卫局送传单上门，通知时间，用统一购买的特大牛皮纸袋收集树叶，一年回收两次。收集树叶时，用树叶耙将它们耙到一起，然后放进纸袋中，压紧封口，在指定日子放到门前。回收树叶车把它们回收后送到特定场地，加工成有机肥供民众使用，需要者可在那里免费索取。

买房以后，必须按期支付的账单增多了。地税、房屋保险、水、电、煤气、电视Cable、上网费等等，过去租房大都包在租金内，买房后自己负担时，才发现是一笔不小的开支。一般电力、煤气和自来水公司职员会按时到用户家中读表，然后寄来账单，规定截止日期前将款付上。这些账目可用支票邮寄，也可以在公司所设网站通过银行转账或信誉卡支付。网上操作很方便，关键是要及时付账，否则等到过了截止日期，按百分比罚款，就要多付钱了。

除了上述杂活和开销外，房屋维修也是一大重点。当初感觉不错的门前大树，住进来以后才发现在遮荫的同时，又有很大弊病。别的树一年落一次叶，这棵树春天开花后落小穗，接着落小叶片，秋季又分次落下大量树叶。要想门前清爽，必须花费很多时间清扫。同时它的分枝已伸向房屋并触到屋顶，对房子构成伤害，经过考虑最后很不情愿地决定将它连根去掉，让前院充满阳光，这次砍树花去了将近1000美元。

我们的车库在厨房下面，出来后有段路是私人车道，可以再停一辆车。这里路面由水泥板铺成，因年久失修，凸凹不平，每次驾车经过总觉得不太舒服。于是花费4000多美元，请来修路公司，将旧路打掉，用钢筋沙石水泥重新铺设，使其焕然一新。还有整修花园围栏，栽种花圃，草坪换新，定期修剪，清理屋顶排水道以及室内装修等，从精力和金钱上看，远远超过租房居住的投入量。但不管怎样，毕竟是为自己的房产进行投资，况且一次修理至少管上10年，可谓一劳永逸。必要的花费还是值得的。