我国房地产金融风险管理模式之探析

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摘要：本文分析了我国当前经济运行状况与金融数据指标，尤其是房地产行业以及房地产金融现状进行了深入的研究。提出”三维法”，即从金融机构、房地产企业、以及消费者和投资者三个维度展开论述；同时运用金融风险管理原理，从定性和定量双重角度进行实证分析和研究，提出行之有效的风险管理预案与对策。

关键词：金融危机 次级抵押贷款 蝴蝶效应 羊群效应

一、上半年我国房地产行业的现状

全国房地产开发景气指数经历了连续16个月的环比（比上月）下降后，从今年4月份开始，已连续3个月环比小幅回升。全国房地产开发投资和商品房销售面积呈加速之势。1至4月份，全国完成房地产开发投资同比增长9.9%，增幅比1至5月份提高3.1%；商品房销售面积增长31.7%，增幅提高6.2%。但这种情况是源于政府财政的刺激计划与金融机构的天量贷款。货币供应量和中长期贷款均达到了历史高位。同时，一定数量的虚假按揭，以及投资和投机性购房也推高了房价。造成二套房贷款门槛和成本过低，给了投机客“假做按揭，真套贷款”即在房地产市场连续套利的极好机会。

二、金融机构的现状与困局

随着楼市回暖，住房新增贷款也在近期创下“天量”。4月底，为应对国际经济低迷，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，国务院常务会议决定，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整，其中包括商品住房投资。业内人士指出，这等于增加了杠杆率，大约给市场增加了6000亿元左右的流动性。随着资本充足率和拨备覆盖率等监管指标的约束可能再度收紧，各大商业银行一边排队再融资，一边进一步收紧信贷投放。当上半年天量放贷的“后遗症”开始显现，股份制商业银行普现“缺钱”窘态，而央行的货币政策正面临两难选择。

三、消费者和投资者的”羊群效应”

对于目前的经济形式，大部分企业和民众都在“羊群效应”的刺激下，把大部分的资金投入到与房地产相关的领域之中，吹大了泡沫。上半年由于部分企业在宽松的货币政策下，拿到了较为充足的资金，但企业把资金投入到房地产或能源材料之中以此来确保资产的保值与增值，没有用于企业的再生产投资。个体投资者在通胀预期下以及股市的反复震荡中，把大量的手中资金投入到房地产行业特别是住宅地产，而真正刚性需求的自住房消费者在此种资产泡沫吹大下。笔者认为一旦宏观经济形势发生微调，就会产生“蝴蝶效应”。为此我们应防微杜渐，加强危机管理意识，深化危机管理制度与措施。

四、金融机构的风险意识与风险管理

金融风险是指金融变量的变动引起的资产组合未来收益的不确定性。我国目前面临的主要为市场风险和流动性风险。常用的一种市场风险的测度方法—VaR.VaR方法就是指市场处于正常波动的状态下，对于给定的置信度水平，投资组合或资产组合在未来特定的一段时间内所遭受的最大可能损失，即Prob（ΔP

流动性风险是目前各大金融机构面临的最为严重的风险。流动性风险主要分为筹资流动性风险和市场流动性风险。主要的管理策略一是运用资产管理策略和方法。二是运用负债管理策略和方法。三是资产负债综合管理策略和方法，其中资金汇集法、资金匹配法和线性规划法为最常用的技术手段。对于具体的风险测度可以运用指标体系分析法。1、流动性指数法I=∑wi*（Pi/Pi*）；2、存款集中度法L=∑EiWi；3、财务指标法，现金状况比率，货币资产负债比率，短期资产比率，核心存款比率，存款结构比率等。

五、房地产企业的风险意识与风险管理

严格说来，房地产的风险管理是一个涵义相当广泛的话题，对于不同的房地产商来说可能具有不同的内涵。而总体来说对风险的管理需要进行：风险管理规划、风险识别、风险分析（定性、定量）、风险应对规划、风险跟踪等一系列活动。一个成功的全面风险管理流程能够为企业管理者提供一个风险管理框架，以便其明确地考虑风险变化，帮助房地产商应对种种挑战。从目前形势，房地产企业面的主要风险是现金流的流动性风险，市场价格风险以及操作风险.目前各大房地产开发商的资金基本都是采用高财务杠杆的方式，融资组合结构也是债务融资高于股权融资。

（一）风险源的辨识

从运营过程和业务特征的角度识别；从财务报表的角度识别；从运作能力的角度识别。

（二）风险的控制

主要从以下几个方面进行：做好资金风险规划，建设全面的资金风险监控体制，实行系统而严格的预决算制度；优化融资结构，在股权融资和债务融资中找到恰当的匹配点，可借助外部专业机构协助完成此项工作；要根据市场的供求关系和消费者结构与消费行为采取合理定价策略；采取定性与定量的分析结合的方法；动态的关注宏观经济政策等。

六、投资者&消费者的风险意识与风险管理

无论是企业理财还是个人理财都应加强风险管理意识，注重各自的资产配置与资金结构。

对于目前有购房计划的认识，应根据自身的财务状况选择合适的物业，才是最佳方案。下半年到明年上半年的宏观不确定性因素很多，因此目前更适合多留意，多观察，不要盲目跟风。从投资角度，笔者建议可考虑资产配置在商业地产方面，根据房地产年投资回报率以及目前的租售比看，商业地产无论是租金还是售价是处于历史低位，商业地产具有较高的投资价值和稳定的预期回报。

所以说，对于房产的投资和消费者也应关注目前宏观经济形势，产业情况以及自身条件，根据动态的经济信息和数据规避风险，提高风险防范意识，只有运用科学而系统的风险管理方法，才可以在风云变幻莫测的金融市场中立于不败之地。