房地产调控,下药难对症

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如果调控政策从一开始就预留了巨大的想象空间,在执行上留下了宽松的弹性空间,那么,调控的效果自然会大打折扣,甚至事与愿违

这一轮房地产调控开始于去年底。2009年12月14日,国务院常务会议掀开新一轮房地产调控的大幕,紧接着,中央政府调控“组合拳”接连打出:从“国四条”到“国办十一条”,从住建部、国土部到央行、银监会、财政部甚至到国家税务总局,调控举措不断加码。

但让人失望的是,市场并不买调控政策的账。国家统计局4月14日公布的数据显示,3月全国房价同比上涨11.7%,达五年来最高水平。全国“两会”之后,北京、上海、杭州、南京、广州等大城市都爆出了众多的“日光盘”。一手房与二手房同时出现量价齐升的现象。这在一定程度上,意味着政府的调控又一次陷入了“空调”的失控僵局,政策公信力再一次受到质疑。

4月14日,全国“两会”闭幕仅一个月,温总理不得不再一次召开国务院常务会议,重新“研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施”,并严厉要求地方政府“切实负起维护房地产市场健康发展的责任”。

一边是调控政策的频频出台,一边是房价的持续上涨。问题出在哪?

疯狂而混乱的中国房地产市场需要调理。现在看来,调理的效果并不理想。有关部门有必要从根上找找原因,有没有对症下药?是否开错了药方?对药方可能产生的副作用是否有准备?

过快上涨的标准是什么

中国人擅长把玩文字,不同字眼的运用体现着不同的深刻内涵。房地产本轮调控伊始,政府提出要“抑制房价过快上涨”,随后又将“抑制”一词改为了“遏制”,虽一字之差,但足以反映政府调控房地产的急迫和决心。

民众充满了期待,但后来发现那不过是一个理想与现实的游戏。

回过头来,细一琢磨,发现,关键问题不在于是“抑制”还是“遏制”,“抑制房价过快上涨”提法本身就有蹊跷。

问题来了。

首先,“过快”的标准是什么?我们至今没有看到有相关主管部门给予界定。既然没有标准,那么,房价无论是涨了10%还是100%,就都没有“被调控”的依据。事实证明也如此。虽不少楼盘价格翻番,但并没有看到有主管部门出面鉴定为“上涨过快”。相反,当某地楼盘4小时疯涨15万元后,作为政府主管部门的房管局一负责人却表示“房产市场属于市场自由调控范畴,作为职能部门不便就此事发表意见”。

其次,就算开发商在短时间内把房价抬高了100%或者更高,就算它“过快上涨”了,政府部门是否有权管制开发商的“自由定价权”?在现行体制下,商品房价格是完全放开的,并没有什么相应的法律法规来制约。因此,政府主管部门“遏制”的法律依据似乎有所欠缺。

第三,从字面理解,“抑制房价过快上涨”的潜台词,是房价可以慢点涨,房价适度上涨政府是可以接受的。那就是说,政府认为目前的房价还有上涨的空间。既如此,又何须调?

所以,在既没有出台“过快”的标准,又缺乏执法依据的情况下,这一轮房地产宏观调控的主旋律,“遏制房价过快上涨”,是含混不清的提法,到头来只能沦为一张空头支票。

怎么调,堵还是疏

具体到调控措施上,各方也颇多微词。之所以调控不力,任志强、潘石屹等非央企开发商认为,原因在于政府的调控政策没有调在点子上,没有点到症结。

任志强的观点是,要解决房价问题,必须从供求关系上入手,“不从土地供给增量上解决,在土地价格暴涨中想按住房价是按不住的”。而政府目前的做法是,抑制投资,也抑制需求。这在短时间内可能会影响房价,但效果不可能长久。因为,被抑制的需求终究要释放,等到被释放时,房价跟着就会出现新一轮报复性上涨。

任志强认为,调控房地产市场应该采用大禹治水的办法,疏,而不是堵。红灯多了,自然就会有人找出各种躲避和绕行之路。这种博弈的结果,必然是导致市场的混乱。

按照任志强的观点,只要增加供应量,很多问题就可以迎刃而解。他在博文中进行了分析:有开发商捂盘,增加了住房与供给量,捂盘还捂得住吗?有开发商囤地,地多了囤也囤不住。银监会最近又要对囤地的开发商限制信贷,结果只能是减少供给量,等于给捂盘和正在供给的楼盘发补贴,创造提高价格的机会。为什么不是增加信贷以加大开发量呢?无非是给以信贷时增加一些违约条件,如限制开发建设的时间与周期,并将囤地、捂盘都列入违约条件之列。限制一定会减少市场的供给,加大供求之间的矛盾。

潘石屹的观点与任志强较为一致。他认为,土地问题是中国房地产市场的最大问题。目前,土地市场上供地太少、房地产商囤地,加之最近政府政策释放出未来土地的供应量会更少的信号,这些都在传递土地供应紧张的信息,市场接受这些信号后,就进一步呈现“土地疯涨”、“面粉价格比面包价格贵”、“地王频出”等现象,从而形成恶性循环。

潘石屹说,给房地产市场降温,最重要的是增加土地供应量,打击囤地,其次是调整国家的货币政策,市场上钱太多了。此外,“招拍挂”制度应该更公开、公平、透明,不要“量身定做”,不要设置不合理的限制条件。可减少拍卖方式,多用“暗标”方式,因为暗标只能出一次价,可以减少拍卖现场的冲动和攀比。

且不论任、潘二人的立场,单说他们的观点,似乎是符合市场的。但可行性并不高。中国的房地产市场有其特殊性,并不是完全意义上的市场化的产业,关键在于非私有的土地制度。在现行土地制度下,在相关保障房制度并不完善的情况下,再拿出更多的属于全民所有的土地供开发商生财创富,尽管地方可能也乐意这么做,但民意恐怕不容。在福利社会,是拿富人的钱补贴穷人,而在中国,可能正相反。继续加大土地供应量,无疑是让穷人继续做“活雷锋”,社会的公平正义何以体现?

但任、潘二人的方向应该是对的。有关部门应该从根上去寻找问题,去寻求解决之道。头痛医头、脚痛医脚的做法,势必不是科学的良方。另外,还有一点值得提醒,房地产调控不等于打压,不能太操之过急、急功近利,调控的终极目标是让房地产步入良性发展的轨道,而不是单单为了短期内房价指数的回落。

政府是真心还是假意

事实上,市场是预期的反映。而政府传递出的信号是矛盾的,民众的预期产生混乱。比如,政府一面表态说,“本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位”(温总理在今年全国“两会”前接受新华社专访,与网民交流时的承诺)。另一面又对未来的房价喊涨,说:“中国未来二十年房价上涨的压力仍然是很大的,未来二十年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期,需求较大,而土地供应是有限的,房价上涨的压力仍然是很大的”(住房和城乡建设部部长姜伟新今年全国“两会”期间答记者问时如此表示)。政府摇摆的态度常常让民众捉摸不透。

有着之前越调越涨的调控历史,基于地方土地财政的利益捆绑,很多人发出疑问,这一次调控是来真的吗?

英国《金融时报》专栏文章《遏制房价,北京当真吗?》称,与认真的行动相比,中国政府更喜欢用言论抑制楼价。

文章说,“到了现在,大家都了解这个套路了。政策制定者们调查中国房地产市场,然后发表一些听上去很坚定的言论,表示要抑制楼价的‘急剧’上涨。接着,相关数据出炉,显示住宅和商业房地产价格快速上涨。随后是更多的指手画脚……”

从3月28日到4月2日,新华社连续发表了六篇有关房价、地价的评论文章,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在――土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。系列评论刊出后,立即在网上引起了重大反响,被认为是高层的真实态度的表达,是新的调控政策出台的风向标。

文章读来很解气,但信服的人可能并不多,猜测这是不是只是给百姓的一种慰藉?

独立经济学家谢国忠表示,政府并非真心想调控房地产市场,因为政府本身是房地产暴利的最大获利者。这是政府惯用的心理战术,目的是,吸引民众和市场的关注,提高百姓对未来的预期,但不会有实质性作用。

国金证券首席经济学家金岩石则从另一个角度进行了阐述。他打了一个比方。

将所有的消费品和投资品,都装进一个木桶和水池里。木桶里装的是衣食住行,水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等,木桶在水池中漂浮着,随着池中的水位“水涨船高”。央行增大流动性,也就是投放货币,只有两个选择,木桶或者水池。

如果流入木桶,就是衣食住行等人人相关的物价要上涨,然后导致工资上涨,工厂成本增加,此时就会裁员,那么,就有大量的穷人担心会失业;如果注入水池,就会使得股价、楼价上涨,形成泡沫。

“如果你是管理层,宁愿选择哪一个?大多数人的失业,还是少数人的破产?”金岩石说,要使更多人就业,代价必然是高房价。

如此看来,普通民众希望房价下降的愿望短期内可能还不能达成。

泡沫破灭在2012?

房价如果这样一路疯跑下去,终有一天,政府想控制可能都无能为力了,那就到了泡沫破灭的时候。

这一天会不会出现?什么时候?政府正花大力气调控的2010年的房价会如何,下降,慢涨还是继续疯跑?

谢国忠的观点是,大涨的可能性不是很大。但他认为2012年会是一个转折点,房地产市场的泡沫会破灭。谢国忠的预测比近日网络流传的“中国房地产崩盘论”的预测要晚一年。

经济学家茅于轼坦率地表示:今年房价是涨是跌,“这个我也说不清,过去我都说要落,但都涨了,今年我还是说会落,因为这个泡沫是维持不长的。”

茅老说,泡沫破灭是非常糟糕的,能消化掉最好。怎么消化?“消化掉就是房价慢慢地落下来,更多的人买得起房了,就消化掉了。”茅于轼认为,目前房地产市场存在的一个问题,是大量投机需求推高房价迅速上涨,“投机需求也不是不好,但太多了就成问题了。现在我们差不多1/3的房子卖掉以后没有人住,这就叫资源配置错误。用这么多的人力、物力造出空房子,却没人住,这是不对的。如果是正常的居住需求或者改善住房的需求,导致房价上涨,问题不大。如果所有的房子都有人住,房价再怎么涨,都没有问题。”茅于轼说。

如何让更多的人买得起,茅于轼认为市场要分化。他建议一些开发商针对已经进城或将要进城的农民工开发一些大小适中、价位合适的项目,“我们现在的房地产是城里人的房地产,但是进城的农民是中国房地产未来的大市场。”

谢国忠说,土地“招拍挂”等问题只是房地产市场的表象问题,根本问题在于体制。他说,目前在中国,政府要大过市场,市场是为政府服务的,政府凌驾于市场之上,市场很难进行自我调节。如不从根本解决问题,小手段、小动作是不起大作用的。从这个意义上讲,房地产需要的不仅仅是调控,是一场较为彻底的改革,甚至是革命。

泡沫破灭是大家都不愿意看到,但兴许也是无法避免的。如果调控不能对症下药,那么,一轮又一轮的调控举措就是一次又一次在蹂躏早已身负内伤的房地产市场,所有的行为都只是在加速泡沫破灭的进程。

潘石屹说,“房地产崩盘如同地震一样,很难提前预测到”。既然无从预测,那就可早可晚了。