逆势做投资 买跌不买涨

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从1997年的亚洲金融危机爆发，到2007年的美国金融危机爆发，中国的房产市场完成了一轮由低到高的上涨过程。在这长达10年的楼市上涨过程中，真正的大赢家是那些敢于在市场低迷期入市的投资者，而老田就是这样一位勇于逆势投资的人。

这是一个寒风凛冽的下午，记者见到了他。今年55岁的田国新，自称老田，人称田老头，也有人戏称他是“沪上最牛的打工老头”。其实，老田是不是“沪上最牛的打工老头”记者无从考证，但是，一个靠打工赚钱的人，能够通过投资拥有500万元的家庭资产，其业绩的确是够“牛”的了。那么，老田究竟有什么秘决呢?他的回答十分简单：逆势做投资，买跌不买涨。

逆势入市越降越买

常言说“追涨杀跌”，这是一个大多数人都无法摆脱的惯性思维。在投资市场中人们习惯于顺势而为，买涨不买跌，但老田却并不这么认为。他说：“任何投资品在市场上的价格都是会波动的，在其市价下跌的时候进入，不仅风险小，而且往往还能出人意料地淘到‘便宜货’。”

回忆起当年往事，现在的老田仍然非常感慨。他是在1995年来上海打工的，但一直到1997年才存下了仅仅5万元钱，这已经是他的全部财产了。他原本打算把这5万元辛苦钱存在银行吃利息，来个钱生钱。可不巧的是，那一年亚洲金融危机爆发，我国央行大幅度调低存贷款基准利率，把钱放在银行里已经无利可图。与此同时，当时经济也呈现下滑态势，商品价格更是一路走低。就在人们四处打探投资增值的方法但又没方向的时候，老田则来了一个逆势而为的大动作――他要用这笔钱投资买房。而也就是从那一年开始，房价越跌老田越买，从而最终有了6套房的斩获。

我们还是从老田买第一套房说起吧。1997年，由于受到亚洲金融危机爆发的影响，上海的房产价格开始降价，内环以外的房子，每平方米跌幅达500多元，且有价无市买者寥寥。就在那年9月，老田用仅有的5万元钱，又用了10万元的商业贷款，再加上开发商提供的无息贷款，在虹口区的华严路买下一套70.22平方米的房子，仅花了22万元多一点，折合每平方米3150元。房子到手之后，老田又投资2.5万元进行了装修，并配备了必要的家用电器。1998年3月，老田以月租金2500元的价格租了出去。如果算一算账还真不得不佩服老田：这套房子总共投资25万元。每年的出租收益就有3万元，投资收益率高达12％，是银行存款利息的好几倍啊。

市场进入调整期后。其过程往往就是漫长的。1999年上海的房价继续下跌，许多人甚至都感到没有希望了，但老田的手又痒痒了。当时老田的手里仅有4万元钱，他又向别人借了6万元，在密云路买下一套40.48平方米的使用权房子，折合每平方米2470元。自用了两年以后，他又花3万元进行了装修，以月租会1500至1800元不等的价格出租给同济大学的学生使用．折合年投资收益率13.8％。到如今，老田的这套房子早已收回了投资。

另辟蹊径淘低价房

老田投资的回报率之所以能够大大超过平均水平，除了逆势买房之外，另一个关键还在于他能够另辟蹊径淘到低价房。出于各种各样的原因，使得这些房子价位不高，特别是在楼市的低迷期，更有可能捞到比平时更低的价格。

2001年，上海的房价不跌也不涨了，老田认为房价已经到底了，正是投资买房的好时机，如果当时不投资买房，过了这个村就没有这个店了。于是，他果断出手，以每套12万元的到手价，收购了同济大学的两套存量房。这两套房子可让老田捡了个大便宜，一套两室户50.44平方米，折合每平方米2376元；另一套两室一厅54.17平方米，折合每平方米2191元。随后，老田花7万元钱把两套房子进行了装修，然后自住一套，出租一套。至此，老田从一个外地打工的房客变成了拥有3套出租房的房东。再后来，老田的儿子也来到上海打工了，他把那套出租房送给了儿子。

2002年，上海的房地产市场拐点出现了，房价开始上涨了。老田靠打工收入和房屋出租又有了十多万元钱，他还想坐一次上海低价房的末班车。靠仅有的十多万元钱，市中心的房子老田是买不到了，他把目光转向了上海的市郊，因为上海郊区的房价那时还没有启动。功夫不负有心人，老田经过一番考察，把目光锁定在了奉贤区的西渡镇。经过与开发商的讨价还价，他用12万元钱买下了两套房子，一套六楼的是87.4平方米，花了8万元钱，合每平方米915元；另一套七楼的也是87.4平方米，花了4万元钱，合每平方米458元。时至今日，虽说老田的这两套房子年租金仅有7200元，折合投资收益率也仅为6％，但是房产增值幅度却不小，涨了250％。目前，轨道交通5号线奉贤段已经开始施工，地铁站点离老田的房子仅100多米，此房产还有很大的上涨空间。

老田说，就在他不断出手买房的那几年，经常有朋友劝他：房价越跌你还越买，你这不是犯傻吗。当时老田的回答可以说是斩钉截铁：“在国家经济出现滞涨或下滑期间，房产价格的调整或下跌都是暂时的，调整过后必然会上涨。况且，我买的房子投资收益率平均在10％以上，是银行存款利息的好几倍，我不仅不犯傻，还捡了个大便宜呢。”如今看来，正是老田的这种投资策略，让他抄到了上海房产的底。

逆向思维进行到底

老田的故事是令人激动的，一位普通的打工老头能创造出如此的投资“传奇”，的确让人感叹不已。而大部分投资者更希望能借鉴他的成功经验，也能够在未来的投资市场中“火”上一把。对此老田给出的观点是：“要把逆向思维进行到底。”

老田自有他自己的理由：“自打中国改革开放以来，其资产价格上涨趋势就已经形成了。你只要承认中国经济的发展是向上走的，就应该相信资产价格调整或下跌都是暂时的，总有一天会向上走的。虽然在房地产市场的调整期间，你所购买的楼盘房价可能下跌了，可是你的房屋面积没有缩水，房子的使用价值没有缩水，房屋的租金也同样不一定缩水啊!”

其实，证券投资同样也应该持“逆势而为”的思路。他说：“在熊市里买股票买基金的人，到牛市的时候恐怕没有一个不赚到钱的。我就计划今后每年投入10万元，在熊市里买进有价值的股票放着，到牛市来到的时候再卖出，三到五年操作一次，我就不信赚不到钱。”

随着窗外天色渐暗，采访也逐渐进入了尾声，不过记者仍然没有忘记此行的目的，让老田谈谈他对当前楼市的看法。对此老田似乎早有准备，他说：“投资房产是不是时候，只要看这么几点就够了：一是房价开始进入下降通道，因为房产具有使用价值，不会出现大跌，就是跌也跌不到哪里去；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间，投资者能够享受到贷款的低利率；三是银行的房贷政策开始松动，投资者能够获得更多的贷款，放大投资的杠杆效应，可以实现投资收益的最大化；四是政府开始鼓励居民买房，购房者能够获得更多的税费减免，以此来降低购房成本。1997年的时候，我就是根据这四点投资房产的，结果让我抄到了上海房地产市场的大底，也捡了一个低房价、低首付、低利率、低税费的便宜。当然，楼市的走势不同于股市的走势，房价的走势只会形成圆弧底，不会出现“‘V’型底。可以这么说，2009和2010年，应该是投资买房的最佳时机，错过了这个时间段，可能真的就是‘过了这个村就没有这个店’了。”

点评

房产具有两种价值，一种是投资升值，另一种是使用价值，无论房价的涨与跌，它的使用价值都是存在的。从这一点来说，投资房产就应该具有一种长线思维，要善于把握市场低迷期的机会。因此，如果你敢于逆势而动，能够买在市场“V”或“A”的底部区域，你的获利空间将会更大，你就是逆势投资的赢家。