英伦之域 莫非王土
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英国的土地产权制度
英国土地所有制很特殊。就英国法学理论而言，英国全部土地都属英王所有。
历史上1066年诺曼第人（Roman）征服英国，建立新的英王王朝之后，推行封建领主制度。英王为全英唯一的土地所有者，将土地授予封建贵族或其他人，这些人是土地的持有人或租借人，必须相应向英国尽这样那样的义务，作为获得土地持有权的条件。他们又可以将所持有的土地租出，并相应获得土地收益。这种土地制度像一座金字塔，除了位于塔尖的英王外，各层次的土地所有者、租用者，都没有土地所有权。每一个租借人都要对从其直接领来土地的封建主承担义务，都不能拥有土地本身，而只能根据自己的身份获得这样那样的土地权益。唯一拥有土地本身的是英王，这类似于我国上古西周时代的“普天之下，莫非王土”。
天长日久，英王控制减弱，一些从英王领得土地的大贵族将土地实际归于己有，甚至卖给他人。在英格兰、威尔士，15世纪下半叶土地就可买卖。1660年，英王乔治三世又迫于压力，将宫廷直接掌管的大量土地移交给政府管理，土地及其上的房产仍然是皇家世袭的财产，成为皇家房地产。实际上其收益不再归皇室所得而归政府国库，交换条件是政府每年支付皇家成员俸禄，至今一直如此。
在英国，实际判断是不是土地所有者的尺度，并不在于其是否拥有土地所有权（土地所有权在法理上、名义上一概属于英王），而是在于，是否拥有自由处置所持有的土地的权利，这在英语中称为FREEHOLD，译为“自由的土地保有权”，可以为保有权人永久所有，世代相传，并能够随意处置包括出卖，归他人所有。在英国，不论个人、社团、政府，只要拥有可以自由处置所占有土地的权利，就等于拥有了这块土地的所有权。
与FREEHOLD相对的是LEASEHOLD，字面直译是“有期限的土地保有权”或“由承租获得的定期土地保有权”。它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等，在租赁期内合同或协议上确定的土地权利和内容，不能随意更改，自由保有权人也不能随意干涉。期满，土地保有权就中止，需将土地交还给自由的土地保有权人（FREEHOLDER）。
因此，英国土地制度富有古老的土地占有制色彩，社会上任何个人、单位都只是占有持有英王的土地，但拥有自由土地保有权，即无条件无期限占有并可以自由处置土地的土地保有者，就等于是土地所有者。除了英国皇室自用和出租的土地，其他一切土地都是由社会上的个人、单位拥有自由土地保有权，而相互之间可以买卖土地。如果既不出卖土地，又不自用，将土地定期出租，承租方就相应获得租用保有权。由此可见，英国土地自由保有权的覆盖面大于租用土地所有权的覆盖面。另外，自由土地保有权利的拥有者可以是私人，也可以是英国各级政府。
中英土地产权形式的对比
在英国历史上，所有权的实质含义不同于大陆法意义上的所有权。英国真正的土地权利为不同形式的土地享有权。因为，除国王以外的人，拥有土地被认为是持有或占有（hold）土地，而不是所有（own）土地；土地享有者，均称为 tenant，而不是所有者（owner）。
我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权根据土地所有制表现形式，划分为国家土地所有权和农民集体土地所有权，土地使用权可以依法转让，说明我国实行土地所有权与土地使用权相分离的土地产权制度。我国法律重点强调和保护的是土地所有权。
有学者认为：“英国土地法中不存在绝对的所有权，而毋宁说是一种相对的所有权或者是分割式所有权，即在理论上，除了英王之外，任何人对土地都不享有所有权，由于受到各种限制，虽然事实上保有者所拥有的权利与所有权并无不同，因而说他的所有权是相对的，或者说是不同的人之间分割了对土地的所有权。”
另外一种理解是，英国土地法中用来取代“所有权”的是“地产权”（estate）。地产权是一束权利，基于共同的基础（比如封赠、转让契据等）而产生。如果按照大陆法的思维进行讨论，地产权是英美法中的自物权。在英美法中，土地所有权和地产权无截然对立的区分，地产权在一定意义上取得了类似于所有权的地位。
由于英国土地法以抽象的土地利益代替了实物性质的土地，不动产物权成为仅仅是针对房地产实物的支配权，也是一种针对这种抽象物的排他支配权力。因此，两个主体（相继）先后拥有的权利可同时存在于同一个时间（现在），在事先确定的时间和范围内享有不动产的权利。这也就是说地产权可以在时间上进行分割，几个人同时和相继可以拥有同一客体物的所有权。在这里，所有对土地的权利，只有时间和内容上的差异，但没有效力或法律地位上的差异，所有的权利都被称为property，都是一种可独立转让和处置的财产权。如果B应等到A死亡后才可以进住或实际占有不动产，那么，他不是在A死亡后而是与A同时享有 estate权利。地产权所确立的原则有二：一是它依据时间和内容不同而分类；二是几个人可以同时分别或独立地拥有同一不动产。
因此，在英国，所有的地产权均具有同一平等的性质，均是对特定土地的利益的支配权，只是支配权的内容、时间等存在不同。可以说地产权的抽象性使地产权体系呈现“平等”特征。
相比较而言，我国法律的土地所有权是以对土地占有为直接内容的支配权，因此，不仅将所有权定位于土地上，而且使占有直接表现为所有权，离开占有就不存在所有权。所有权人与地产之间并不存在地产权这么一个抽象概念，一个人要么拥有一物，要么就没有。这种所有权观念产生了我国物权法的一个基本原则，一物一权主义。一物一权主义最主要的含义即是一个物上只能存在一个所有权。既然一物上只能存在一个所有权，且只能由所有权人拥有客体物，那么并存于该物上的权利只能是其他性质的权利，且不能拥有土地（尽管权利人占有土地）。这进一步导致我国法律中的土地使用权不是所有权客体利益的分割，而是所有权人将自己的权利暂时让渡给他人，所形成的他物权。这种土地使用权是不能与所有权相提并论的。因为，使用权被认为是所有权的派生，是所有权部分权利的让渡或让与，因而所有权总是高于被派生的权利，这些权利最终要复归于所有权人。
可以说，在我国，所有权是完全的、至高无上的，其他的物权都是所有权派生出来的、受限制的、有期限的不完全的权利，不仅在性质上不同于所有权，而且在效力上弱于所有权。因此，我国土地产权是围绕保护所有权的完整性而设计的，而不是围绕他物权成为一种可交易、可处分的权利而设计的；这种设计不是在营造多种财产权利并存体系，而是编织以所有权人为核心的所有权人与他物权人就同一物利用的权利义务关系。
总而言之，英国土地产权制度的基本属性是：以利用定归属，从归属转向利用，重视保护土地的动态利用，其保护土地权益的次序为租用保有权―自由保有权―土地所有权，即侧重保护使用土地者。因而提高了土地使用效率和经济效益，较好的实现土地的持续利用。
相对于英国以土地利用为基础的土地确权制度，我国现行的土地所有权理论的出发点是保护土地所有权的静态归属和支配，从而造成了土地动态利用的效率不佳。另一方面，我国土地不仅土地使用权权利不完整，划分得不够详细（常常受土地所有权主体干预），而且土地的归属有些还不明确，特别是农村，土地主体的纠纷至今不断。
英国土地产权制度的启示
土地从自然、无权力意识的占有状态到权力归属的界定，表明了人类对自然状态的物体加以有意识的控制，是人类社会的一大进步。不同国家的发展进程和国情不同，导致了土地确权的不同侧重。英国封建制度的历史相对较短，在资本主义市场经济的条件下，自然要求土地立法以便于土地利用与土地流转为基础。而在我国，由于经历了长达2000多年的封建土地私有制，因此在土地立法中，特别强调土地所有权的归属，却忽视了配置土地，没有让有限的资源得到合理、高效利用。
相对于英国土地确权以土地利用为准的方式，我国现行的所有权为重的土地产权制度存在的问题有：
1．由于所有权与代表相应利益的物质实体直接挂钩，因而对物质利益的追求便体现为对所有权的追求。
我国土地法律赋予了土地所有权神圣不可侵犯的地位，并以它决定土地占有、使用、收益、处分的权利。因此，形成一种追求土地所有权，却并不关心土地的使用以及如何提高土地效益的习惯。尤其是农村的集体土地，一些土地权属不够明晰，土地所有者与土地使用者之间为取得土地使用权而费尽心机，导致土地权属纠纷不断。在城市，由于土地所有权主体和土地行政主体的统一性，造成了地方政府低价征地高价出让的现象，不仅侵害了被征地农民的利益，而且加大了经营土地的成本，不利于土地的集约利用。
2．土地所有权和使用权，不同的主体实际上受到了不同的对待。
现行所有权理论遵从“一物不二主”的传统很难从价值形态上反映土地使用权的独立性。所有权作为一种所有人直接支配的权利以占有、使用、收益、处分等权能的排他性权利为界定，限制着土地所有权与使用权的进一步分离。由于土地使用常受所有权人的干涉，使得我们的土地市场中充斥了土地投资的短期行为，同时使土地流转和利用受到了种种限制。
因此，所有权主体与使用权主体，所有权主体之间都存在着不平等的地位，造成了土地确权的困难以及土地流转和利用的众多利益纠纷。
3．产权不明晰，忽视了对土地使用权利的细分。
明晰的产权是市场经济的基础。土地作为最重要的生产资料，在市场经济迅速发展的今天，我国土地使用权的交易主体和交易形式日趋多样化。土地的交易，以土地权利作载体。细化土地权利，确保交易安全，显得尤其必要。权利的不同，引起的权利价值、权能都是不一样的。许多权利需进一步细化，如地上权、地下权、通行权、空间权、输水权等等。
以空间权为例，在生产力不发达的农业社会中，由于受农业、畜牧业等简单生产活动的限制，人类的生存活动基本局限于地表上下极为狭窄的平面空间。因此，土地的空间效能不具有特殊财产意义，客观上也就没有“土地空间权”概念产生的必要。进入现代工业化社会以来，科学技术的飞速发展，极大地提高了人们改造和利用土地的能力，扩展了人类在地表上下的活动空间。同时，由于人口剧增，城市化进程加快，迫使人们越来越重视对土地上下空间的合理利用。土地的价值和使用价值也不再局限于土地地表范围，而是向地上、地下空间延伸。国外许多法律早有土地空间权方面的规定，如英国在1945年就作出了有关空间权的规定，把空间权等作为土地使用权的细分写到土地法中。
我国法律迄今尚无土地空间权的规定，但是，随着国有土地有偿使用制度的实施，土地所有权、土地使用权与空间权的关系显得极为密切。特别是随着土地使用权的有偿出让和转让，以及高层建筑居住主体的分割，使有关“空间权”的问题日趋突出。因此，在我国土地法中确立土地空间权的概念及制度，对于解决我国土地法实践中的问题，具有十分重要的理论意义和现实意义。
4．过分强调土地所有权，导致土地垄断，土地市场不规范。
英国针对城市化发展中内城地价高昂、土地所有权零散等问题，1942年出台了厄斯瓦特（Uthwatt）报告，提出了一个解决方案：由政府向现有的土地业主支付补偿金额后统一征用土地的开发权，补偿金额由政府制订，即所谓的“土地开发权国有化”。这一建议被纳入1947年的城乡规划法中，并延续至今。在全国形成了统一的土地流转市场，避免了土地所有者垄断土地开发和利用的局面。
中国的房价近几年飞涨，已经超出了一般老百姓承受的范围，很大程度上是由于土地的供应量太少，土地的流转受到了种种限制。如果我们实行自由的土地产权制度，房价这么高，就会有更多的土地释放出来建房子，房价上涨就会受到控制。
为了完善市场，我们应该做的就是很好地界定产权、保护产权。