钢贸城招商内情

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早上八点钟，山东某城镇一钢材交易市场。天有点阴，似乎飘过来一点毛毛雨。

李经理推开办公室的门，开始了一天的工作。2006年时，他所在的地产运营公司从当地政府手中租得了一块地，租期30年，占地1200亩。现在，这里一期工程已于今年8月份完工开业，建成了一个387亩的钢材交易市场。而这块地，原本是应该种庄稼的，为了促进当地贸易的繁荣，改变落后的生产条件，将投入5个亿来建成一个国际化钢铁物流交易平台。

政府对此是全力支持，以政策保驾护航：外来业户上缴税金留成部分三年内全部返还（先缴后返），工商管理费一年免缴；开发商业方面外来业户实行第一年免租金政策，限一套/一户第一年免租金。

李经理的建议书

8月份起，交易市场开始招商，陆续有商户入驻，但是，招商情况并不是很乐观。两年间，市场拔地而起，各项设施齐全，就是人丁不太兴旺，每个月还要向银行交纳80万的利息。

李经理于是拿起笔，接着起草文件，向政府提出针对钢贸城的改革建议，以保证其正常运营，他如下写到：

根据目前老市场的情况，即使是在政府大力的推动下，销售状况依然无法取得实质性进展，分析原因在于：

1、政府的支持力度停留在长官意志和与大业户粗浅的江湖方式层面上，无法谈及实际的动作让业户感受政府的决心和信心；

2、即使是政府继续加大力度，方式更加暴露和强硬，大业户也会动用自己很多年的政府关系，利用更加高层的政府资源，来实现对抗之目的。

按照李经理的意思，依靠政府的行政权力来推进市场的启动其实是个错误的方式，行政干预在市场行为面前极其脆弱。

市场业户对于钢贸城方面的举动可以说是了如指掌，而政府方面的相关举措对于业户的影响则很大，如政府方面能够采取措施更大程度的推进老市场业户进驻新市场的信心和决心，打消部分想入住钢贸城业户的观望忧郁心态，则大批市场租赁业户有可能选择钢贸城作为其未来经营发展的场所。

他认为，很多政府官员在提高自己的政绩的同时，也要深入研究一下经济，许多招进来的项目都缺乏扶持与指导。这一阶段，关于项目发展的建议与报告，李经理已经起草了很多份。

千万不要换领导

想当初，从政府手里获得土地，也是十分麻烦与困难的。

“这是中国特有的文化与习俗，一个部门能办完的事情，总是要十个部门才能完成，各环节利益之间又存在着千丝万缕的利益关系”。他说，这样就增长了房地产公司的公关成本，最后又附加到房地产开发上，最后使房价越来越高，面且，这看上去是公关成本在增加，实际上是社会总资源的浪费。

而这就要源于2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，在这个过程中存在难以监管的灰色地带，助长地方政府征地、拆迁的行为。

另外，地方政府的更新换代也很严重，政策没有延续性。

李经理称，当时，政府想把板材产业做大做强，做成著名品牌市场，于是，当届领导认为可以搞一个新的规划，把老的市场改造成为小件市场，就开始招商引资，找开发商来做这个项目。

但是等项目开始建设以后，政府发现自己犯了一个错误，原来的开发商无非是打着产业的幌子，采用做房地产的模式，来快速回笼资金，结果拿了一笔钱走了人，这样政府就需要再找个“傻瓜”把事情做下去。于是就找到了李经理，将担子转给了资方。

这个时候，李经理想，千万不要换领导班子，现在要抓紧时间，因为已经错过了很多发展时机。

囤与开发

推而广之，目前的土地市场在李经理看来，由于缺乏土地一级开发的专业能力和融资能力，往往不得不套用开发商的资金进行开发，导致土地一级市场的高度垄断和效率不佳，还使土地开发到形成有效的商品房供应周期明显拉长，地价不断在上升，最后房价也是越来越贵。

所以，有人提出意见了，职能部门工作效率差，一方面土地大量囤积，而开发出的土地又没有明确指引性。

目前，二级城市土地资源紧缺，三级土地不能有效进行开发，而囤积在各地土地储备中心的土地规模，远远大于已经通过“招拍挂”方式出让的土地。据粗略估计，全国累计的囤地总体规模大致在40－60亿平米。

而根据北京、河北、山东、成都等地的小产权房销售情况，估测基层政府目前的囤地规模也有0.5亿到1亿平米左右。

“在中国，尤其是房地产，谁还管得了30年以后的事情？从97年房地产开始复苏到现在，虽然经历了波折，但是你说哪个地产商不是赚钱赚得眉开眼笑，问题不在开发商，在于政府有关职能部门。”李经理最后这样说，对于土地的占有和控制，从古至今就没有间断过，只是形式变得文明了。