房价与地价关系的因果检验:1998―2006

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摘要：文章在考虑通货膨胀的条件下，利用我国1998―2006年的房价和地价的季度数据建立误差纠正模型(ECM)，使用Granger因果检验方法对我国的房价和地价的关系进行实证检验，得出结论：短期而言，房价对地价没有影响，而地价是房价的Granger原因；长期来说，房价和地价存在双向因果关系。因此，要控制房价，短期内关键是抑制地价过快上涨；长期则要通过合理安排土地供给，加强住宅的建设规划引导，从而避免房地产价格的大起大落。

关键词：房价；地价；通货膨胀

中图分类号：F293．3

文献标识码：A

文章编号：1002―2848―2007(01)－0072―06

一、引言及文献回顾

近年来我国房地产市场获得了迅猛发展，房地产迅速成为消费热点和投资热点。部分大中城市出现了房价快速上涨的局面。快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难，这种现象引起了社会各界的关注和忧虑。居住是人类的基本生活需要。住房问题不仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。弄清房价与地价的关系，有效控制房价，成为政府和学者们关注的焦点。

对于房价与地价的关系，国内外学者进行过相关探讨，部分学者认为房价决定地价：Smith从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比列关系。O'Sullivan从传统的一般均衡理论出发，运用引致需求分析框架研究了房价与地价的关系，得出结论，高地价是高房价的结果而不是原因。相反，另一部分学者认为，房价是由地价决定的：Dowall和Landis分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统地影响新建房屋的价格。Kim研究韩国房地产时，认为高地价是房价上涨的一个主要原因。Evans指出土地利用规划以及其他方面的供给限制，会体现在地价的不断上涨，从而推进房价的提高。Cheshire和Sheppard在分析土地规划的福利效应时认为规划带来的不利后果是扭曲了地价，使得英国的房价相对于收入而言在全球居于前列。徐艳认为地价过高是北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。杨慎和包宗华认为地价的大幅上涨必然导致房价大幅度提高。因此，要控制房价就必须降低地价。

另一方面，部分学者认为房价与地价相互影响。高晓慧从萨缪尔森的地租和产品价格关系出发，引申到地价和房价关系上得出：地价是房价的基础；房价是地价的表现；房价对地价有反作用；地价与房价呈正相关性。这个研究主要是采取的定性分析和规范分析，缺乏实证研究，说服力有限。刘琳和刘洪玉从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系。从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高；从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素。地价与房价之间为线性正相关关系。苗启虎和王方华认为房价上涨导致地价上升，但土地供应量变化对房价将产生巨大影响，因此提出政策建议：继续推行土地出让挂牌竞价制度；增加土地供应，抑制房价；通过利息率和影响消费者预期来抑制房地产的投机需求。

此外，部分学者对房价地价关系持有其他观点：张宏斌认为，地价应由市场机制决定，地价与房价不存在一个固定的比列关系。地价上涨是由住宅市场所决定的，房价的上涨则是由多方面因素所决定的。姚先国和黄炜华认为，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。Peng和Wheaton以香港为例，分析了改变土地供给对房价和住房供给的影响机制，土地供给限制会引起更高的住房价格，但不会减少住房供给。Mostafa Morsi El Araby考察了埃及政府在城市住房和住房土地方面管理土地供给和价格的角色。市场的力量和政府政策决定了土地和房屋价值以及土地使用模式。Monk和Tse Raymond从住房开发商行为的角度进行分析，发现开发商的策略、投机行为、土地囤积行为等会对房价与地价关系产生影响。

另一部分学者对房价与地价关系进行了经验研究。况伟大通过构建一个线性城市的住房市场和土地市场模型，对其进行了经验检验，得出结论：规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价；在供大于求时，房价与地价成线性负相关关系；在供小于求时，房价与地价成线性正相关关系。Raymond根据香港土地和房屋销售1976―1995的年度数据，运用Granger因果分析对房价和地价关系进行了实证检验，发现房价和地价不存在因果关系。政府出售土地的目的是最大化收益，这与资源配置的效率目标是一致的。Davies通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利润率和贷款利率高度相关。Edward、Joseph和Hilber通过回归分析，认为地价与地区经济发展、人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系。Alyousha和Tsoukis通过对英格兰1981―1994年的房价与地价的季度数据进行Granger因果检验，发现房价不是住宅用地价格的Granger原因。

综上所述，对房价与地价关系学术界进行了大量探讨，形成了各自的理论观点。但此类研究都没有将通货膨胀纳入分析框架，为了弥补上述研究的不足，本文利用房地产市场的最新季度数据，运用误差纠正模型，在考虑通货膨胀的条件下，对我国房价和地价关系进行Granger长短期因果检验。

二、指标选择与模型构建

单方程模型得出的结论对模型选择和函数形式非常敏感，相对于单方程模型而言，向量自回归(VAR)模型可能具有更高的可靠性。尽管直接根据VAR模型作出正确推断往往要求变量具有平稳性，然而，当变量非平稳但具有协整关系时，基于VAR模型做出的推断常常也是可靠的。

一般而言，研究房价与地价关系可以从两个角度人手，其一是应用城市经济学或空间经济学的基本模型，在严格假设条件下推导得出住房价格与地价因果关系的模型；其二是在房价指数与地价指数之间建立模型，并进行计量检验。本文从第二个角度人手，运用我国季度数据，在误差纠正模型(an e-ror―correction model，简称ECM)框架下利用格兰杰因果检验(Granger―caus Mity test)方法对我国房地产市场的房价与地价关系进行实证性检验。由于住宅关系到千家万户，与老百姓息息相关，我们在这里对房价的讨论主要限于商品住宅价格，地价限于住宅土地交易价格。

若以HP，LP，π分别表示房价指标(由房屋销售价格指数构成)、地价指标(由土地交易价格指数构成)和通货膨胀率，在考虑通货膨胀的条件下房价和地价之间的VAR关系模型可表示为：

ai和βj为方程的系数。其中，变量HP、LP前的系数(即ai：βj)分别表示考虑通胀因素下，房价对地价的影响以及地价对房价的影响。μ是白噪声误差项；t表示时间；i表示滞后阶数。对变量取对数是为了防止出现异方差。

自1998年以来，我国停止福利分房，住宅市场日趋活跃，逐步建立起货币化、市场化的住房制度，房地产的价值占居民财富的比重不断上升，与国民经济的关系日益紧密；另一方面，土地出让也越来越多的采取招、挂、拍的形式。根据各年的《中国统计年鉴》和《中国经济景气月报》数据，截取1998年第三季度至2006年第二季度间的住宅销售价格指数作为房价指标值(以上年同期为100)，以住宅土地交易价格指数作为地价指标值(以上年同期为100)，居民消费价格指数作为通货膨胀指标值(以上年同期为100)，对其进行相关性检验、单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验。

三、实证检验

(一)相关性分析

根据1998―2006年的房屋销售价格指数、土地交易价格指数和居民消费价格指数的季度数据作时间序列图(如图1)。

从图1中，可以发现，HP、LP、π曲线的波峰和波谷存在一定程度的重合，两两之间存在一定的相关性。根据表1提供的数据，应用Eviews5．0对房屋销售价格指数HP和土地交易价格指数LP和通货膨胀率π之间进行相关性分析，得到的相关系数为：

由以上的相关系数可以得出HP、LP和π之间存在较强的相关性，房价上涨对土地价格可能起到一定的推动作用，或者土地价格推动了房价上涨。为了明确通货膨胀条件下，房价和地价之间的确切关系，下面对其进行单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验。

(二)单位根检验

格兰杰指出当使用非平稳序列进行回归时，会造成虚假回归，并且当变量存在着单位根，即非平稳时，传统的统计量，如t值、F值、DW值和R2将出现偏差。因此为了保证回归结果的无偏性、有效性和最佳性，我们根据表1的数据，利用扩展的迪基一富勒(Augmented Dickey―Fuller，简称ADF)检验方法来检验样本数据的时间序列特征，ADF平稳性检验是基于以下回归方程：

εt为纯粹白噪音误差项，滞后阶数的选择使得εt不存在序列相关。原假设Ho：p=1，备选假设H1：p

由表2中的数据可知InHP、InLP和lnzr时间序列的ADF的统计量大于5％的显著性水平下的临界值，接受原假设，时间序列含有单位根，是非平稳序列，其一阶差分序列的ADF值小于5％显著水平下的临界值，是一个平稳序列。由于InHP、lnLP和lncr都是一阶非平稳序列，他们之间可能存在协整关系。

(三)协整检验

检验变量之间是否存在协整关系的常用方法是恩格尔一格兰杰(Engel&Granger)两阶段法，但这种方法在处理有限样本时的估计具有偏差，因此本文将采用JJ检验法对相关变量(lnHP、lnLP和lnzr)进行协整检验。JJ检验法是基于动态分布滞后模型(VAR)：

来估计模型的长期均衡关系，以得出一个有效无偏估计。其检验方法是首先计算回归方程的迹，然后逐一与不存在协整关系、存在一个和存在两个协整关系等假设前提下的迹值进行比较，当回归方程的迹值大于假设条件下的Johanson临界分布值时，拒绝其前提假设；反之，接受其假设。根据表l数据，利用Eviews5．0对相关变量进行协整检验，结果如表3所示。

由表3的数据可得，以检验水平5％判断，lnHP、lnLP和lncr之间在5％的显著水平下存在一个协整关系。也就是说，房屋价格、土地价格和通货膨胀率之间存在一个长期稳定的经济关系。Granger指出，若变量之间存在协整关系，则这些变量至少存在一个方向的Granger因果关系。因此，下面进一步探讨通货膨胀条件下房价和地价之间的因果关系。

(四)格兰杰因果检验

Granger因果检验通常有两种方法：一种是传统的VAR模型，另一种是误差修正模型(ECM)。Granger指出，若非平稳变量间存在协整关系，使用VAR模型作因果检验可能会有错误的推论。由于lnHP、lnLP和ln7r都为I(1)时间序列，且存在协整关系，根据Granger定理，必然可以建立多变量误差纠正模型(EMC)，通过ECM模型来检验我国房价和地价之间的因果关系。

四、结论与政策含义

通过上述分析，本文得出了以下结论。在考虑通货膨胀的条件下，房价和地价之间存在协整关系，即长期均衡关系。对两者进行长短期Granger因果检验，结果显示，在短期，房价不是地价的Granger因，而地价是房价的Granger因。因此，在短期内要控制房价，必须从土地人手，公开土地信息，确保合理安排土地供应，抑制地价的过快上涨。在长期，房价与地价互为Granger因，也就是说，房价不但是地价变化的原因，地价也会反作用于房价。从长期来说，要控制房价过快上涨，必须从住宅市场和土地市场两方面人手。一方面加快住宅开发，增加供给，直接抑制房价；另一方面，运用土地储备制度，调节土地供应，通过抑制地价来达到控制房价的目标。最终实现房地产市场平稳和健康的发展。

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。