零售物业价更高

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预计未来半年不会对房地产采取更严厉的措施。

高力国际正式《2012年第二季度上海房地产市场回顾》。报告指出，上海消费水平的提升带动上海零售物业市场蒸蒸日上。投资者纷纷看好零售物业，下半年上海核心区将有大量的新增零售供应入市。

2012年上半年上海房地产市场总体表现平稳，各个物业市场和板块均有小幅上扬。上海零售物业、甲级写字楼市场以及工业物业市场新增供应有限。就住宅市场而言，开发商为回笼资金而大批量推盘，使住宅成交量和成交价在本季度，尤其是5月、6月均有所回升。上海土地交易在2012年上半年累计成交879万平方米，同比去年下降5.96%。其中值得注意的是，物流用地供给较少。

上海新建商品住宅市场自今年3月出现第一波“小阳春”以来，整体市场逐步呈现出“量价齐升”的态势。上半年平均成交均价为每平方米人民币22800元。下半年整体成交均价将保持平稳，开发商库存压力依然高企，“以价换量”将继续维系，刚需和改善型需求也将得到进一步释放。

高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳表示：“展望未来，在2012下半年中，各个物业市场供给都将大幅增加。市场仍保持谨慎乐观状态，房地产市场仍将与今年上半年相同，维持较高的吸纳水平。”中国人民银行2008年以来首次非对称降息，扩大了存贷款利率的浮动区间，以应对进一步放缓的全球经济。高力国际预计在未来六个月内，政府不会再对房地产采取更严厉的抑制措施，未来政府将以刺激经济发展为主旨，并整体上带动房地产市场的发展。

写字楼市场

2012年第二季度上海写字楼租赁活动较上一季度相比略有缩减。尽管如此，本季度还是录得几宗大面积租赁交易：摩根大通于越洋广场租赁3000平方米的办公面积；德马泰克集团在新富港中心承租2300平方米的办公空间；光大保德信基金在海外滩中心租赁3000平方米的办公空间以及日立电机于都市总部大楼承租1800平方米的办公空间。

展望未来，华敏帝豪大厦、尚嘉中心和古北财富中心二期将于第三季度为市场带来17万平方米的新增供应，随着第四季度静安嘉里中心入市，将给市场带来11.3万平方米的新增写字楼面积。2012年，尽管有多达42.3万平方米的新建甲级写字楼在上海核心商务区入市，预计仍将有不少业主对未来写字楼租赁和续租情况持乐观态度。

新增供应项目将为多楼层大面积的租户提供了更多选择空间，预计2013年（包括东方金融中心和金虹桥国际广场）核心商圈写字楼的新增供给量将达18.7万平方米。此外，许多在核心商圈持有写字楼的业主因为其良好的财务状况而将在中长期内持有物业。他们对暂时性的高空置率并不敏感，并会在下半年中持观望态度。

就投资市场而言，SOHO中国从资金紧缺的绿城集团手中收购位于上海长宁区的天山路项目。该项目占地总面积2.56万平方米，地上建筑面积为10.6万平方米。成交总价为人民币21.38亿元，按地上建筑面积折合楼板价约为每平方米人民币20083元。

纵观上海上半年写字楼市场租金和价格均有微幅上扬表现。不论，租户、开发商还是投资者在写字楼市场的活动都相当活跃。

商务园区市场

本季度，上海商务园区市场在国内企业和跨国公司的共同驱动下继续保持稳定增长。上海商务园区物业的平均租金为每天每平方米人民币3.25元。在2012年第二季度，共有约6万平方米的新增供应进入商务园区市场，而商务园区平均空置率维持在9.29%。

2012年第二季度商务园区市场，内资企业表现活跃。上海漕河泾高科技园区旗下的漕河泾奉贤在6月投资人民币9400万元，购入了位于奉贤的18.3万平方米土地。该项目容积率为2.5，计划总建筑面积为41.3万平方米，楼板单价为每平方米人民币227元。

2012年4月，上海国际医学园区联合发展有限公司以总价人民币4085万元购入位于浦东南汇地区约4.2万平方米的土地。同期，深圳联合金融投资服务集团投资约人民币2783万元购得位于嘉定的约5.79万平方米土地。

本季度内有多个办公项目在上海主要商务园区内破土动工。铁狮门位于杨浦区新江湾城的“尚浦领世”项目中的商务园区部分开始动工建设。该园区建筑面积约为19.47万平方米，计划建造九栋办公楼以及一个会议中心，园区的主要租户包括在此设立合计55000平方米区域总部的耐克公司。“尚浦领世”商务园区项目的第一期计划于2014年内建成。

在2012年第二季度内，上海商务园区市场在租户、投资者、开发商和最端用户的共同驱使下表现相当活跃。并伴有大量值得注意的租赁成交案例、现有物业项目扩建、已建成物业交易以及多幅土地成功出让。

零售物业市场

2012年第二季度，约14.9万平方米的新增零售供应投入上海市场，带动总存量升至334万平方米。4月和5月，零售市场需求旺盛，5月本市居民消费价格总水平比去年同月上升3.0%，与全国总水平持平。然而，近来入市的一些租金相对较低的项目驱使整体市场底层商铺的平均租金略降至每天每平方米人民币39.8元。

2012年第二季度，益丰外滩源和光启城时尚购物中心的盛大开业分别为上海零售市场带来了2.9万和12万平方米的新增供应量。在市场新增供应量的影响下，2012年第二季度的整体空置率从上季度的9.8%上升到10.2%。

坐落于淮海路上的香港新世界大厦裙房，K11购物艺术中心目前仍处于重新定位改造中，计划于2012年第四季度完工。另外，淮海路上的大上海时代广场和上海第一百货最近已经闭门调整，即将迎来的分别是连卡佛的重新回归和宝马品牌旗舰店的入驻。第二季度新开业的项目还包括位于金钟广场的玛莎百货上海第五家店、新天地的海瑞温斯顿和原百思买中山公园店的家具品牌爱室丽。关于超市方面，城市超市撤离了淮海路上的大上海时代广场和巴黎春天百货淮海店，合并迁往位于打浦桥地区的日月光中心。家乐福也在新入市的光启城时尚购物中心开了一家新店。

在投资市场方面，本季度的大宗交易买卖包括凯雷以人民币10.76亿元收购位于马当路上、新天地对面的华府天地商铺，和联邦伟业房地产开发集团以人民币2.83亿元购得沪东金融大厦商业裙房。4至5月期间，不少高价零售项目可供出售。一旦买家和卖家间的期望价格得到妥协，目前可供出售项目的体量可导致今年下半年有较高的成交量。

总之，纵然欧洲经济持续萎靡，2012年第二季度上海零售市场仍表现强健。虽然市场上的投资交易相对有限，但零售商和开发商表现活跃。尽管如此，高力国际监测到相当一部分有意购买者在积极找寻新的投资机会，为今年下半年可能会成交的买卖做好充分准备。

工业市场

上海工业市场在2012年第二季度内表现相对活跃，尤其是仓储物流市场，在市场供应受限、物流运营商需求增大、终端用户和电子商务公司需求放大的共同驱动下，该细分市场的表现较为出彩。虽然欧洲经济受困，但上海工业市场在2012年上半年保持了强势的表现。受到政府出于对土地使用效率以及税收收入的考虑而收紧制造业及仓储物流用地交易的影响，投资成交案例并不丰富，但开发商和潜在投资者的市场表现依然活跃。高力国际在市场上检测到，为数众多来自不同背景的投资者表现出对工业房地产强烈的投资意愿，尤其是在仓储物流市场方面。

住宅市场

5月中国人民银行年内第二次下调存款准备金率50个基点。6月央行同时又宣布降息25个基点，这是央行近三年半以来首次降息，释放了货币政策放松的信号。此外，对房地产市场调控维稳的表态，暗示着调控政策的探底，未来不会有更严厉的紧缩政策出台。

全国新建商品住宅价格下降的城市近几个月来不断增多。5月全国70个大中城市新建商品住宅价格下跌的城市连续9个月上扬。5月、6月开发商继续采取“以价换量”的销售策略，许多城市成交量都出现了不同程度的回暖。

二季度上海新建商品住宅市场呈现出了“量价齐升”的态势。4至6月，全市新建商品住宅成交量约243万平方米，环比上升77%，同比上升9%。同期，新建商品住宅成交均价小幅上扬，约为每平方米人民币23300元，环比和同比分别上涨7%和6%。

面对史上最严厉的房产调控政策，整个房地产行业正经历着一场大洗牌，行业的整合度也将不断提高。二季度出现了不少股权和项目收购案例。其中最为突出的是，绿城中国向SOHO中国出售了上海天山路项目，向融创出售了9个项目，同时又向九龙仓转让了24.6%的公司股权。

2012年第二季度不乏一些值得关注的中高端新开盘项目。其中，万科今年倾力打造的高端项目万科五玠坊将于5月6日开盘，该项目位于浦东三林地区，销售均价为每平方米人民币39000元；中海2009年长风地王项目中海紫御豪庭于5月27日开盘，该项目位于长风生态商务园，销售均价为每平方米人民币41000元，远低于市场预期价每平方米人民币70000元。

总体来看，虽然调控政策并没有真正放松，但上海新建商品住宅市场5月、6两月却表现不凡，是刚需、改善型需求持续释放、开发商“以价换量”冲刺半年销售业绩共同作用的结果。三季度成交量和成交均价预计将保持平稳，但不排除一些小的周期性波动。（根据高力国际《2012年第二季度上海房地产市场回顾》）