商业地产风生水起
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全球知名的房地产服务公司高力国际(Colliers Internationa)《2011年第四季度上海零售物业市场研究报告》，报告显示，在楼市政策调控效应持续作用的影响下，商业地产的投资随之增加，上海零售投资物业市场越来越白热化。四大住宅开发商中的三大巨头，包括万科、保利和金地，均表示公司将增加商业地产投资额比例至20％左右。龙湖、仁恒置地、恒大地产等其他著名开发商也加大对于商业地产板块的关注，相继宣布增加相关投资的意向。
高力国际华东及西南区暨中国物业投资服务董事总经理翁琳女士表示：“2011年的调控已取得明显的初步成效，而且预计2012年限购政策不会轻易放松，以免发生恶性反弹。整个住宅市场可能会在今年出现15％-20％的回落。而商业地产，尤其是商铺，投资回报率较高。在此吸引下，未来将会有越来越多的投资者加大对零售物业的兴趣。”
根据该报告，第四季度的投资市场表现十分活跃。最引人注目的交易包括新加坡凯德商用斥资人民币42亿元，增持凯德龙之梦虹口广场和凯德龙之梦闵行广场两处商用物业的剩余50％股份。另外，核心商圈新天地马当路的零售物业项目锦麟天地也在第四季度成交，总建筑面积3167平方米。
而在租金方面，第四季度，随着三个大型项目入市而带来的251676平方米的供应量，虽然上海零售物业市场的整体空置率由上一季度的9.0％上升到9.9％，但是核心商圈底层平均租金依旧保持上升势头，环比小幅上升0.2％至人民币51.2／天／平方米，创5年来新高。
值得注意的是，受惠于上海轨道交通的迅速完善，次中心商圈开始受到消费者和零售商的青睐。与上海市零售物业整体空置率，以及核心商圈、内环商圈空置率的上升趋势相反的是，次中心商圈的空置率由三季度的8％下跌到四季度的6％。
展望2012，预计将会有850556平方米的新增供应量入市，包括淮海中路的APM和虹桥商圈的尚嘉中心。对此，翁琳评论说：“2012年零售总存量猛增会带来短期内空置率继续上升，同时租赁和投资市场也会竞争更加激烈。购物中心的平均租金将在国内外零售商的强劲需求下保持稳定增势。开发商对市场充满信心。从各方面看，零售物业都将成为新一年的投资热点。”
该报告所定义优质零售物业，意即购物中心，既包括通常所称的摩尔式购物中心，街区式购物中心，也包括建筑面积在15000平方米或以上，拥有餐饮、零售及娱乐等多种业态的集中式购物场所，但未包括传统的百货商店。以下为该报告内容摘要。
宏观经济回顾
2011年上海经济持续增长。截止9月底，地区生产总值达到人民币13726亿元，比去年同期增长8.3％，其中服务业占总产量的57％。城镇居民人均可支配收入的持续增长拉动了居民对生活消费品需求的增长。
据上海统计局的数据显示，2011年前九个月城镇居民人均可支配收入同比增长13.3％，达人民币27166元；社会消费品零售总额达人民币4973亿元，同比增长11.6％。
政府的紧缩政策对整个经济环境起着决定性的作用。消费者价格指数在今年6月份达到最高点5.9％之后，11月份下降到4.9％。
供应、需求及空置率
2011年第四季度开业的三个大型项目为上海零售市场新增251676平方米的供应量。新项目均匀分布于核心商圈、内环商圈和次中心商圈，分别是坐落于南京东路的名人购物中心、虹口足球场附近的凯德龙之梦虹口广场和虹口区广中地区的百联虹口购物中心。
上海轨道交通系统随着城市建设的向外开发而不断扩张，次中心商圈因此受到了购物者和零售商的青睐。2011年开业的浦东嘉里城和百盛天山店就是最好的例子。同样地，百联集团在虹口区的首家购物广场，位于同丰路与北宝兴路交叉口的百联购物中心也在本季度正式开业，其商业面积达46000平方米，该区域未来很有可能成为虹口区新的社区购物中心。
12月，凯德龙之梦虹口广场正式开业。该大型综合项目为本季度新增了170.226平方米的零售供应量。广场内包括家乐福和国美两大主力店在内的75％的租户已经开业。2012年2月前，购物中心与虹口足球场站就能直接连通，实现“全室内”换乘。
成功的购物中心运营商会将商场的定位与周边商业环境的特色相结合。名人购物中心于11月盛大开业，为核心商圈增添了35450平方米的供应量，并吸纳了该区域内大量的需求量。购物中心的开业紧随着南京东路该地段租户定位的提升。
一些快时尚品牌，GAP、Hollister和Forever21都将在不久的将来于附近的购物中心内开业。名人购物中心目前的租用率达80％左右，包括化妆品牌莎莎在此开设的除香港以外亚洲最大的化妆品零售店，总营业面积达600平方米。
相反，坐落于打浦桥区域的日月光中心广场则宣布将在今年年底前实施业态结构调整。公司起初将鼎好电子商城在台湾和北京的成功经营模式直接复制到上海，但并未见成效，便决定调整租户组合以更好地适应周边的商业环境。日月光将大幅缩减原有三个楼层的鼎好电子商城的经营面积，将餐饮娱乐的比重从原先的30％扩大到60％。调整后，日月光中心广场将成为浦西最大的餐饮娱乐中心。在保留部分时尚品牌的基础上，日月光中心广场还将计划引进H＆M和C&A等快时尚品牌，以呼应周边田子坊的客户群。
在电子零售商方面，百思买重返国内市场的计划搁浅，然而另一欧洲电子产品零售商万得城于12月在上海同时开出3家门店，即闵行店、宝山店和嘉定店。届时，万得城中国门店数量将增至7家。
在市场新增供应量的影响下，2011年第四季度整体空置率上升到9.9％。核心商圈和内环商圈的空置率都有所提升，分别从上季度的6.0％和15.7％上涨到本季度的6.7％和18.3％。而次中心商圈的空置率则由上季度的8％跌到了本季度的6％，主要归功于三季度开业的浦东嘉里城的签约租户数量的增加。2011年第二季度宣布了声湾区和黄浦区合并的调整方案。虽然政策细节仍在实施中，然而本期报告中，卢湾区的385.956平方米的零售存量已经归为黄浦区中。两区的租金水平相近，但是卢湾区的高空置率导致合并后的新黄浦区的空置率大幅度上升。
租金和投资分析
尽管第四季度有新增供应量入市，购物中心的租金仍保持稳定的增长趋势。本季度核心商圈底层商铺的平均租金达到每天每平方米人民币51.2元，比上季度增长0.2％。
在投资市场方面，凯德置地将其闸北综合项目地块转售给一位第三方，成交金额为人民币8.93亿元。项目原计划被建成包括写字楼、酒店和购物中心在内的地标性项目，总建筑面积约为71，086平方米。作为凯德中国的业务单元之一的新加坡凯德商用斥资人民币42亿元，增持了凯德龙之梦虹口广场和凯德龙之梦闵行广场这两个商用物业的剩余50％股份。
在第四季度，瑞安房地产将其杨浦区五角场中心区域的创智天地项目出售予工商银行杨浦分行。其中零售部分的面积占2.428平方米，成交均价约每平方米人民币45000元。另外，新天地马当路的锦麟天地项目也在本季度成交，总建筑面积约3167平方米。
12月，扎根于香港的零售运营商利福国际于12月以总价人民币24.7亿元摘得上海闸北区大宁国际广场北侧的一幅商用地块。该公司旗下拥有崇光及久光两大高端零售品牌，此次购得的土地面积为50154平方米，折合楼板价为每平方米人民币14054元。
市场展望
尽管有一些项目要延期到2012年入市，但从长期来说，开发商仍对零售物业市场仍抱有信心，预计2012年将会有850556平方米的新增供应量入市，包括淮海中路上的APM项目和虹桥市中心的尚嘉中心。
预期未来的项目包括人民广场附近的雅居乐国际广场、四川北路上的壹丰广场和期待已久的位于南京西路上的芮欧百货。
2012年零售市场总存量的猛增会使空置率短期内有所上升，租赁市场的竞争也会更加激烈。然而由于国内外零售商强劲的需求，购物中心的平均租金仍有望保持稳定增势。
2011年，四大住宅地产中的三大巨头(万科、保利和金地)都明确表示公司将增加商业地产方面的投资额比例至20％左右。11月，万科与华润万家签署了战略合作协议，更是加速了其进军商业地产的步伐。其在上海的首个纯商业地产项目位于闵行七宝，计划在2012年上半年开工建设。随着住宅市场持续面对的严格政策影响，包括龙湖、仁恒置地和恒大地产在内的一些开发商也越来越关注商业地产板块，他们都已宣布了增加商业地产投资的意向。