防骗贷需多重关卡
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土地和房屋，是重要的抵押财产。以土地使用权或与土地使用权密切关联的房地产作为抵押，是被广泛采用的一种物的担保方式，相对于保证贷款风险较小，在维护交易安全方面发挥了积极作用。2000年以来，我国土地抵押贷款每年以40％左右的速度增加，占银行放贷的比重不断增大。但与此同时，以虚假土地使用权或房屋所有权抵押骗贷案件时有发生，给银行造成了巨大损失。因此，有必要在分析虚假土地使用权抵押骗贷的形式和原因的基础上，提出切实可行的防范对策，以维护金融机构的信贷安全和正常的市场交易秩序。
虚假土地使用权抵押骗贷的表现形式
实践中，虚假土地使用权抵押骗贷的形式多样，主要有以下几种方式。
(一)以伪造的土地使用权抵押骗贷；
(二)以变造的土地使用权抵押骗贷；
(三)以过期或作废的土地使用投抵押骗贷；
(四)以他人享有的土地使用权抵押骗贷；
(五)以超额、重复抵押的方式进行抵押骗贷
虚假土地使用权能够抵押骗贷的原因
虚假土地使用权抵押骗贷案件的发生，是多种因素综合作用的结果。
(一)土地使用权登记部门的原因所形成的骗贷
1 形式审查隐含着土地使用权虚假的可能性。
土地使用权作为重要的不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，须经依法登记，才能发生效力。
不动产登记审查有实质审查和形式审查两种。我国《土地登记办法》第9条规定：“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”我国《物权法》第12条规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
由此可见，我国对土地使用权登记，实际上主要采取形式审查模式。也就是说，作为土地权利归属和内容根据的土地登记簿，其内容是按照申请人提供的材料进行记载的。因此，一旦申请人提供了虚假的材料，该项土地使用权从法律上看，实质上就是虚假的使用权。
2 登记部门未依法进行登记所形成的骗贷。
在登记部门已对土地使用权予以注销登记后，但因各种原因未收回土地权利证书时，如果土地权利证书持有人使用该证书进行抵押，显然就是骗贷；或者虽然在土地登记簿上已注明了注销的情况，并公告废止，但土地权利证书持有人仍然用其进行抵押，无疑也是一种骗贷。
此外，如果土地使用权人谎称土地权利证书灭失、遗失，而又获得土地权利证书；或者登记机关对补发的土地权利证书未注明“补发”字样，因此而造成一宗土地上重复登记，而当事人又以其抵押，当然也会形成骗贷。
3 登记机关未依法提供查询服务所形成的骗贷。
根据《土地登记办法》和《土地登记资料公开查询办法》的规定，我国实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人均可以申请查询土地登记资料，而国土资源行政主管部门则应当提供真实信息。对符合法律规定的查询申请，查询机关应当场准予查询。所以如果登记部门未依法允许银行查询土地登记资料，特别是提供了错误或不实的信息，同样有可能造成虚假土地使用权骗贷的形成。 可以说，因登记错误或查询结果不实，都可能造成虚假土地使用权抵押贷款，进而促成骗贷等犯罪的发生。
(二)法律规定与实际操作的原因所形成的土地使用权骗贷
1 以法律不允许抵押的土地使用权抵押贷款。
根据我国《土地登记办法》的有关规定，土地使用仅包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。但是，不是所有的土地使用权都可以进行抵押，法律对此进行了严格限制。依据《物权法》的有关规定：建设用地使用权可以抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。一般情况下，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押。因此，以不可以抵押的土地使用权抵押贷款当然也可能构成虚假土地使用权抵押骗贷。
2 土地和房屋分别登记所造成的重复抵押。
就目前来说，房屋和土地登记机关在很多地区仍是分别登记的，即使是房地合一的地区，也多体现在市级层面，在部分县(区)层面仍然是分设的。房产与土地使用权分头抵押登记，不但增加了当事人的登记成本，而且对登记结果的查询，甚至交易安全的维护不利。
实务中，还存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系，造成了登记权属证书不统一，房屋权属证书和土地权属证书以及房屋登记簿和土地登记簿之间的关系不明确。如果同一债务人就同一处房地产向债权人提供担保，就会出现设定实质上为一个抵押物而分别向不同的登记机关申请登记的现象。重复抵押、多头抵押的出现往往也会与登记部门未严格执行有关规定或业务操作失误有关。
3 土地使用权做不到依法登记所形成的土地使用权骗贷。
土地使用权登记是将土地使用权记载于土地登记簿的行为。目前，对集体土地使用权的全面登记存在困难。这就使得以部分集体土地使用权作抵押存在虚假问题。比如，乡镇企业建设用地缺乏独立性，一般均未领取集体土地使用证，致使部分集体土地及地E建筑物的权属不清。
(三)金融机构方面的原因所形成的土地使用权骗贷
1 审查不严所形成的土地使用权骗贷。
当事人若要以土地使用权抵押向金融机构贷款，必须拥有合法的土地使用权证，其上还要标明土地的位置、大小、用途、获得土地的方式等。这些有关信息，银行可依法到土地登记部门或者其网站上予以查询。只有核实无误，土地管理部门为银行开具他项权利证书，并做出业已抵押的标注，银行才可以放贷。
毋容置疑，所有以虚假土地使用权所申请的抵押，只要银行方面能严格按照法律规定和放贷操作流程，尽到审查义务、规范操作，均可以避免骗贷的最终发生。
2 抵押程序不规范所形成的土地使用权骗贷。
在我国法律上，土地使用权抵押权是他物权，其合法权利凭证是《土地他项权利证明书》，而《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》都不作为抵押权的法律凭证。所以，即使抵押权人扣押了土地证书，在法律上并不形成抵押的法律效力。此外，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证的手续。可见，抵押程序不规范，往往使“无地骗贷”和“一地几贷”的现象在所难免，而且因此产生的经济纠纷难以解决。
3 银行人员与抵押人串通牟利所形成的土地使用权骗贷。
银行人员与抵押人串通牟利，最易导致虚假土地使用权抵押骗贷得逞。
(四)政府部门对抵押不当干预所形成的土地使用权骗贷
其实在很多情况下，土地登记部门之所以不能依法登记、银行不能依法审查，并非其不想依法办事，而往往是当地政府违法干预的必然结果。
防范虚假土地使用权抵押骗贷的法律措施
(一)要建立健全土地统一登记制度
我国《物权法》第10条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”但到目前为止，统一的登记制度还没有依法建立。《土地登记办法》规定的一些登记目前也还难以落实。因此要制定配套制度，加以规范和落实。
随着科技尤其是电子技术的迅猛发展，在不动产登记领域也出现了电子化的趋势。在我国，上海市的《房地产登记条例》第5条和台湾地区的《土地登记规则》第6条都涉及了登记电子化的问题。英国、美国等国在登记电子化上已经取得了实质性的进步。英国2002年的《土地登记法》专门于第八部分规定了电子登记的问题，德国的《土地登记簿法》也于第七章专门规定了机器编制的土地登记簿。电子登记与书面登记相比，能够实现登记的高效率，实现高效便捷的查询，实现不同地区、不同部门之间数据和信息的共享与交换。
目前，我国土地登记电子化程度还比较低。《土地登记办法》第9条规定：“土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。”第71条规定：“县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。”
日前，银行国土信息查询系统试点工作的启动，是对电子登记的最佳尝试，是“银”、“地”联手筑牢金融安全堤坝的有益探索，是国土资源部和银监会两部门的共赢之举。一方面可促进银行解决信贷调查中的信息不对称问题，提升风险管理能力；另一方面对于加强土地产权管理、完善土地登记资料公开查询制度，实现全国土地登记信息的网络化一站式服务，具有直接推动意义。要通过试点工作的推进，逐步建立健全制度，形成土地登记信息服务的长效机制，实现覆盖全国的土地登记信息服务，扩展服务应用领域。
(二)政府部门要依法行政以防范虚假土地使用权抵押骗贷
登记机关严格的登记对避免虚假土地使用权抵押骗贷起到源头防范作用。土地登记机关要严格按照程序和要求，对不同种类的土地使用权进行初始登记、变更登记和注销登记。
政府或政府的其他部门要严格执法、依法行政，不得越权干涉土地登记机关和银行的业务办理。
(三)银行要严格审查以防范虚假土地使用权抵押骗贷
我国《合同法》第199条规定：“订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。”《贷款通则》第10条规定：“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”
银行应提高风险防范意识，健全并严格执行放贷审查制度和操作规程。把好“法律界定范围关、土地管理部门登记关、有效合法凭证审查关及贷前调查关”等四个关口。对土地使用权抵押登记申请所提交资料的完整性、设定土地使用权抵押的宗地状况、该宗地是否具备设定土地使用权抵押权资格等方面进行审查。
(四)要强化法律责任以防范虚假土地使用权抵押骗贷
以虚假土地使用权进行抵押的，抵押无效，抵押人要按照《物权法》第21条和最高人民法院关于适用《(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第7条的规定承担赔偿责任；依据《土地登记办法》第73条的规定追究行政责任；情节严重的，依据《刑法》第193条规定的“贷款诈骗罪”追究刑事责任。
土地登记机关登记错误，要依据《物权法》第21条的规定承担赔偿责任，依据《土地登记办法》第74条和《土地登记资料公开查询办法》的有关规定承担行政责任或刑事责任。
政府有关部门或者银行人员促成虚假土地使用权抵押骗贷的，要依法承担责任。
总而言之，虚假土地使用权抵押骗贷形式多样，是由法律规定的不完善、政府部门的失职、银行的失查等综合因素造成的。只有完善登记制度、规范登记行为、严格抵押审查和严肃责任追究，才能避免虚假土地使用权抵押骗贷的得逞。