我国廉租房制度实施效果研究

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[摘要]在我国住房制度改革发展中，作为最基本、最核心的保障层次，廉租房制度在解决当前我国城镇低收入者住房问题方面起到了重大作用。然而廉租房制度在保障低收入群体的实施过程中也暴露出了种种问题，并引起了全社会的广泛关注和争议。本文从制度保障实践与效果出发，分析了我国廉租房制度建设的现实困境和制约因素，在此基础之上，提出了加快发展廉租房制度建设的对策。

[关键词] 廉租住房制度；实物出租；租金补贴

[中图分类号]D693.9 [文献标识码]A [文章编号]1005—3115（2012）16—0107—03

一、我国廉租房制度建设的必要性

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度是社会保障制度，也是住房体系的保障制度。换言之，廉租房是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。

（一）廉租房制度的特征

1.供应对象的确定性

廉租房制度确立了以经济贫困标准和居住困难标准的双重衡量的标准，不同于传统住房分配方式中仅以居住条件困难作为单一分配标准。根据这一新标准，廉租房制度的供应对象应是符合当地经济困难标准和居住困难标准的“双困”家庭，这两项标准缺一不可。

2.政府的主导性

廉租房制度作为国家的一种社会救助措施，目的是为低收入人群提供符合居住条件的廉租房，政府作为国家的管理者，应该充分行使自己的社会管理职能，承担起廉租房建设和管理的重任，为廉租房制度提供法律、政策支持，资金来源，筹资渠道，并进行有效管理。

3.住房供应的救

廉租住房制度属于行政给付范畴，是政府履行社会保障职能，通过赋予最低收入家庭一定的物质权益或者与物质有关的权益，从而保障特殊困难居民最基本的居住权利的制度，因此这类住房具有一定的社会救性质。

4.运作过程的封闭性

廉租房供应具有社会救质，又是完全意义上的政府行为，这就决定了其在运作管理上区别于其他住宅，必须实行严格管理下的封闭运行，具体包括：第一，资金运作的封闭性。必须保证国家廉租房建设资金及时到位，及时投入，专款专用，封闭运作；第二，管理的封闭性。廉租房建成以后，必须由政府集中管理，由政府制定一系列廉租房管理制度，确保廉租房制度的良性运行。

5.实施方式的多样性

政府在住房保障中干预的范围和方式要建立在适合本地区的实际情况和住房保障目标的基础上，随着社会经济环境的变化，解决问题的办法也要相应发生变化。就一个地区和城市而言，其住房保障制度的建立和实施必须结合本地区的实际情况，并根据情况的变化适时进行调整。城镇廉租房制度的实施必须建立在符合最低收入家庭特殊要求和当地住房发展的现状基础之上，另外政府的财力和对于低收入家庭的相关政策和当地的住房政策也是必须考虑的因素。

（二）廉租房制度实施的必要性

1. 廉租房制度是解决低收入者住房问题的有效途径

以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大、增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买房难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。

2. 廉租房制度是缩小房价收入比、缓解贫富差距的有力措施

房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，房价收入比的拉大源于市场经济条件下城乡、行业、区域之间贫富收入差距拉大。2006年，我国平均房价收入比是6.7亿，但是同年最低收入家庭的房价收入比约为22，而最高家庭房价收入比刚刚超过2，前者是后者的10倍，并且这种差距还呈逐步扩大的趋势。在市场调控失灵的情况下，政府有责任帮助住房困难的低收入群体改善居住条件，保障居住需要，缩小与富裕群体的差距，而廉租房建设能够有效协调平衡政府和低收入群体这两方面的需求。

3. 廉租房制度是完善城市住房供应体系的重要环节

我国的房地产市场繁荣发展不过短短几年，廉租房制度建设在我国也刚刚提上议事日程，其发展前景有待实践的进一步检验。为此，必须改革现行的住房供给制度，建立、健全我国社会住房供应体系，将廉租房和经济适用房列入其中，具体的政策取向为：低收入家庭主要通过廉租住房，外加经济适用房解决；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房和经济租赁房的办法解决；高收入家庭主要通过市场供应商品化住房。

二、我国廉租房制度的保障与实践效果

（一）立法政策历程

我国在1998年提出建立廉租住房保障体系的构想，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》成为我国住房建设史上最重要的一个文件，随后，为推进廉租房建设，国家出台了一系列政策。2007年8月，《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》公布，明确表示要加快建立、健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城镇低收人家庭住房困难的政策体系。2007年10月，“健全廉租住房制度、加快解决城市低收人家庭住房困难”首次被写入十七大报告。2008年3月的《政府工作报告》中也指出，要抓紧建立住房保障体系，建立科学、合理的住房建设和消费模式，健全廉租住房制度，这表明我国住房保障体系进入结构性建设阶段。2009年，住房城乡建设部、发展改革委、财政部三部门联合印发《2009—2011年廉租住房保障规划》通知，更是将廉租房建设问题提到保障住房建设重中之重位置。