新建住宅小区电力工程项目业主方管理

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摘要：本文结合项目实际阐述了新建住宅小区电力工程建设过程中存在的问题以及各个建设阶段业主方的管理要点。

关键词：电力工程 业主方管理

新建住宅小区在建筑设计阶段往往对项目所在地电力开关站、管道设等施情况以及当地具体要求不了解，与电力设计有关的配电室、电表间及其相关的设施设计要么不符合要求，要么干脆在设计说明中注明“由当地供电部门二次设计”。在项目实施阶段，电业局实行报审、施工、监理、验收、送电一条龙服务。开发商对电力工程有种被笼断的畏惧心理，害怕项目建成后通不了电无法投入使用，所以电力工程的设计、施工往往直接由工程所在地电业局承接。对于电力工程专项设计、施工的质量往往是电业局说的算，业主方既想管好工程又害怕得罪电业局，结局基本管不好。笔者结合金海花园城和鼎盛骏景两个项目的建设经验浅谈业主方如何管理新建住宅小区电力工要程从设计到投入使用的全过程管理。

金海花园城项目（以下简称金海）：2009年11月开工，2012年11月竣工，用地面积33333平方米，建筑面积15万平方米，住宅：623户，店面：47户，地下室二层。设置一座开闭所、3个配电房，选用变压器（4*1000+2*800）KVA。

鼎盛骏景项目（以下简称骏景）：2010年12月开工，计划2013年10月竣工，用地面积46073平方米，建筑面积：20万平方米，住宅：1172户，店面：53户，地下室一层。设置一座开闭所、四个配电房，选用变压器（6*1000+2*800）KVA。

项目前期方案设计阶段：这一阶段业主方管理重点是获取电业局的相关技术要求并把它应用到主体建筑设计各专业的设计。

金海在建筑方案报审后由建设局组织市政、燃气、电力、水务、广电等相关部门进行方案综合会审时，电业局提出开闭所、配电室的设计要求后，由于业主缺少与电业局的沟通、主体设计院对配电房规划缺少结合当地的实际情况，结果设计存在较多缺陷：未设置开闭所、未设置会所专用配电室、各个单元的屋面设置电表间导致迂回供电、2#和3#配电室选址在地下室一层不满足防洪要求等等问题，这些问题本该方案阶段就要落实确定，结果是到了项目设计阶段才采取相关措施解决，既拖延了工期，又提高了成本。

吸取了金海的教训，骏景在方案设计阶段业主方组织了主体设计与电业局专业人员在方案设计前进行了技术交流、方案专项会审，论证了10KV电力接入、开闭所设置、配电房的数量、电表箱的设置位置、管道走向的敷设等各方面可行性，展开全面分析，保证了方案的详细设计阶段的可行性。

项目设计阶段：这一阶段业主方管理重点要处理电力专业细节的具体实现与主体建筑设计的矛盾。

金海电力工程的专项设计、施工任务总包委托给当地电业局，开始设计时主体已快封顶。下面举个电表间的设置位置的细节设计问题，在方案阶段16层以上的住户电表箱集中设置于屋顶的电表间，由于迂回供电，电业局不允许该方案，于是电表箱变更为分层设置，而电气竖井太小放不下电表箱，不得不把电表箱设置在疏散楼梯口的墙面上，由于受到梁及前室吊顶标高的限制，不得不把在疏散楼梯口设置垂直桥架，每层均要楼板开孔。电业局图纸设计上明确标明土建必须预留孔，而电力工程设计出图后土建已施工，根本来不及预留孔，而承包合同上也清楚标明土建所有费用由建设单位负责，所以业主方只能承担这一切费用了。再比如建筑方案未规划设置开闭所，经过后期的讨论确定在物业用房一楼划出一块60平方米的平面空间来弥补这个缺陷。

骏景在主体建筑施工图一完成就总包委托给具备资质的有经验的施工企业进行设计、施工，业主方把电力专项设计提前了，在申请了供电方案之后，按照土建留好的配电室位置、电表箱位置启动详细设计任务，供电方、设计方、业主方各方专业技术人员层层把关，保证了项目的可实施性。

项目实施阶段：这一阶段业主方的管理重点是协调各个工种、工序的交接及协作配合。

配电设施包括开闭所、配电房、电力设备、电缆以及管道、桥架敷设等，电力设备在安装前需具备相关的条件，否则会导致不必要的返工及损失，下面结合金海工程实际论证。

1、配电房土建施工：电缆沟施工、土方回填、墙面天棚粉刷、门窗安装、消防设施安装交叉施工，成品、半成品破坏、二次污染严重。业主方如果对各工种按顺序安排好施工，可以避免这个问题。

2、室外电力管道的埋设：为了赶进度，室外雨污水管道未埋设前进行电力管道的埋设，结果在雨水管道埋设土方开挖时多处被破坏，造成二次返工。业主方如果协调一下综合管道的施工顺序，减少交叉，可以避免这个问题。

3、楼内桥架的安装：室下室设计有大量水平走向桥架，在安装前大量的风管、消防管已敷设，现场交叉错复杂，结果电力桥架不得不降低标高，影响了美观。业主方如果在各个工种安装前进场好规划统筹放样，可以避免这个问题。

4、电缆的敷设：由于工期紧，业主方要求电缆敷设在竣工前6个月进行，尽管加强了保安，但安装后的电缆还是被盗了三次。业主方如果不盲目赶进度，在通电前几天完成穿线和测试，可以避免这个问题。

金海由电业局总包，但其管理是松散的，设计、配电室设备供货及安装、室外管道埋设、桥架安装、电表箱供货及安装等每个子项目任务均由不同的负责人执行，业主方管理都要面对这些负责人，对各工序的交接管理不利。随着电力工程承包市场的放开，新建住宅电力工程的项目不再是电业局笼断设计、施工，在查阅了国家电网有关文件和规定后，从工程管理科学的角度考虑，业方方坚决把骏景电力工程总包给有管理能力的具备资质的企业施工，并要求施工方派对出项目经理，协调和配合电力工程有关的各项业务，结合工程实际，在各个环节事先提出配合事项并提交给业方方，做到事前控制，从而提高了工作效率。从目前的管理效果来看，电力工程各项配合工作进展顺利，也有利于业主方的管理、简化了业主方的管理。

项目投入使用阶段：项目建成投入使用后，业主方要做的事情就是验收、移交。电表后的电力设施由物业公司维护管理，开闭所、配电房等电表前的电力设施由当地电业局维护管理。这一阶段开发商主要是协调处理保修期内的有关工程保修。

骏景电力工程在建设过程中，未出现重大的变更，比金海顺利了很多，但也有很多需要改进的，比如电力专项设计还可以再提前到建筑方案设计阶段，对电力项目建设中方方面面的因素考虑的会更周全，电力专项设计提前了，有足够的时间进行设计图纸预算以及紧接的施工发包，这对节约工程成本有利。

如今电力业扩工程已全面放开市场，电业局也及时了《10KV及以下电力用户业扩工程技术规范》对电力工程的供电方案、接入、受电、设备选型、工程验收等内容进行规范，这对广大业主是个好消息，业主方管理方式有更多的选择。