楼市最坏时刻或已过去

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斗转星移，12个春秋过去了。

每年由观点地产新媒体主办的博鳌房地产论坛都是一次地产大佬们的观点论剑。

作为本届论坛的合办媒体，8月8日-10日，时代周报在海南这个小镇上见证了房地产业内精英和大佬们对于地产调控的对与错、是与非展开的唇枪舌剑，新的思维和真知灼见屡屡碰撞出激情的火花。上千名房地产行业内人士聆听了这次盛会。在GDP破8，CPI低于2%，取消预售制，房地产税将扩大试点的谣言满天飞，各种悲观的预期充斥市场的时候，众多行业内的人士倾向性地认为，房地产市场虽然现在还没有好，但是最坏的时候已经过去了。

本届地产盛会，崇尚市场经济自由法则的人士们和希望通过调控将房地产市场导向平衡与发展的人士们展开了激烈的争辩。

调控必须与时俱进

三个男人一台戏。

在博鳌房地产论坛上，如果缺少了任志强、陈淮、巴曙松等人，绝对会寂寞很多。

三个人碰面，绝对会斗一番嘴皮子。中国城乡建设经济研究所所长陈淮为代表的力主调控的人士认为：为什么要调控房地产？就像问我父母为什么要管孩子？其实，这个问题是不言而喻的。这个观点，立即遭到了著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的反唇相击：谁是父母？谁是孩子？谁在创造财富来养活谁？此言立即引起全场的共鸣，会场上响起了一片掌声。巴曙松认为，从过去十年对房地产的调控来看，缺乏顶层设计，在不断地进行试错，用紧缩银根、地根加上限购等方式，短期抑制需求，形成短期的供求平衡，但这却是以伤害供己为代价的。市场调整的后期必然形成强烈的供应不足，新开工不足。

华远地产股份有限公司董事长任志强每次都是语不惊人死不休，他认为：现在的房地产市场“被抛弃了”，并用详实的土地供应量和房地产价格的涨跌数据来证明他的观点。最后他得出的结论是，房地产越是被调控，下一次将面临更高房价的冲击和报复。

德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平的观点与任志强的论调有异曲同工之味：中国经济出现历史拐点的时候，要研究怎么保护房地产市场。今天是保护房地产市场，而不是保护房价。蔡洪平称，实践证明每次调控的结果都不好，我们要思考一下，未来不要调控了，从此学会尊重市场。

然而，崇尚调控的陈淮认为，调控是为在房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间，在这个过程中可以让房地产业平稳有序发展。

当然，陈淮也清楚地认识到限购等行政手段是不得已而为之的一种手段。财政部财政科学研究所所长贾康刚认为，调控是需要的，调控也是有成效的，但调控必须与时俱进。他认为，要边调控，边改革，边推动制度建设。不过，他透露，虽然房产税已经在重庆和上海两地进行试点，并取得了一定的成效，但是三五年内，他不认为，房产税能在中国形成一个相对成熟的形态。如果要淡化过度性的行政限制手段，就应该在金融政策、财税政策等方面区别对待。

明年或将有机会

在博鳌房地产论坛之前，国务院督查组刚刚结束在全国16个省市的房产调控检查，接下来会不会有新的房地产调控政策出台？

博鳌房地产论坛上，众多业内人士认为，经济下滑的恐惧和压力被认为是房地产市场回暖的机会和动力。与其过多地猜测和揣摩政策，还不如努力创新，打好内功。

香港恒隆集团董事长陈启宗认为要做一个好的房地产商，要能够有90%的时间不做事，因为只有5%-7%的时间是最好买东西的时候，5%-7%是最好卖东西的时候。

万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军说，房地产调控已经是一个常态，万科所要做的就是为普通人盖好房子，今年上半年，万科144平方米以下的户型销售占比是89%。好房子盖好了，一定要有人住，这就需要在服务上下工夫。从去年开始，万科就尝试着由物业系统牵头去做服务上的创新。深圳的万科城搞了“第五食堂”，因为物美价廉，保证食品的安全度，每天的营业额将近1.5万元，给社区居民解决了大问题。万科计划将这种模式在几百个社区里面做大规模的推广。

而星河湾集团董事副总裁梁上燕则是以不变应变，她认为，不管调控不调控，现在要做的事情就是适应新的变化，把产品结构做好，把产品供应做好。金科集团 副总裁李战洪认为，接下来，房地产“价平量增”就不会招致新的调控政策。

当然，在大多数企业对前路迷茫之际，不少一些企业却对未来充满乐观的憧憬。五矿建设有限公司董事总经理何剑波就认为，明年应该会有很多市场上的变化机会。那么，从企业来说，现在更多的是要从土地储备、产品结构、开发节奏，包括销售准备等方面，要抓紧铺排，做好资金上的安排。而浙江广厦股份有限公司董事长杨玉林甚至认为，接下来可能会有政策的利好出台。

今典集团董事长张宝全：传统住宅市场基本饱和

本报记者 肖素吟 发自博鳌

1992年7月，今典集团董事长张宝全第一次踏上海南，为筹资拍摄电影而下海经商，这位下过乡、做过木匠、当过兵、跑过战地记者、学过电影导演的传奇式人物，成为了地产圈最懂艺术、艺术圈最懂地产的人物。

在2012年博鳌论坛上，张宝全接受时代周报记者专访，谈到20年的辗转轮回中今典集团在地产行业转型中的抉择。

私有住房高达87%

“未来几年，今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。”张宝全表示道。

自1993年6月的宏观调控，海南淘金热迅速退潮，彼时初到海南的张宝全转而北上创业，在京开发住宅项目。直至2002年开始，张宝全先后在海南拿下酒店用地，亚龙湾、海棠湾、三亚湾，随后在青岛、大理、腾冲、丽江、广州从化、都江堰等地拿地布局旅游业务。

时逢调控，今典的再度转型已是势在必行。

张宝全指出，这是必然趋势。目前为止，中国的私有住房已经是世界第一，官方统计数据是87%，而我觉得实际可能已经达到90%，甚至更多，其他国家在60%左右。这意味着，老百姓的需求已经基本得到满足。

“所以近几年房地产以投机为主体，完全是因为通货膨胀，老百姓手里的钱没有地方去投资，要么买黄金要么买不动产，是这样一种文化和消费心理趋势使房地产市场进入畸形的状态。加上2009年国家4万亿元的投资制造了大量的虚假供应和需求，感觉地产市场拉升，实际上是空洞拉升，而且放大拉升了泡沫。”张宝全如是说。