教你聪明买二手房
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本期出场人物速照
菲特
缺少幸运数字8的外企IT部门经理
菲太
掌管财政、居家且温柔务实的白领一族
小费
菲特太太的朋友，买卖房产高手，前几年在北京买了三套房，曾卖出一套房，闲钱主要投资于房产，专职做房东，兼职去公司上班。
菲特夫妇一走进房产中介公司，就有业务员问，你们想买什么样的房子?他俩随口说“两室两厅房子”，接着业务员开始介绍周边的房产，小区好、格局好、性价比高、内部装修也不错等等，说得菲特夫妇很是心动，迫不及待地去看房，但是业务员说先留下电话，等约了房主才能看房。没想到过了一周，业务员打来电话说，房主的房子已经卖了，要不看另外一套，房间朝向不错。
后来业务员带着菲特夫妇看了三四套房，他俩感觉总是不满意，不是小区环境不好，就是屋里太旧，念念不忘那套已卖掉的房产，是不是上了业务员的当，当初就没有那样的房子呢?到底又该如何选房呢?
菲太：小费，你买了那么多套房子，你都是很满意吗?该怎么选房子呢?
小费：选房子，的确要花费巨大的时间和精力。你们看了几套房一点也不多，当初我买第一套房子时看了将近二十套。买二手房最重要的问题是：买房的目的要明确，是自己居住，还是投资出租?看房时要考虑不同的房产要素，如房产区域、周边环境、房屋格局、内部装修等。
如果是自己居住，要考虑家庭成员的交通是否便利；周边环境要考察是否有医院、学校、娱乐餐饮等；格局也有讲究，如果老少三代人住一起，至少要三室一厅；如家人工作忙要尽可能选择室内装修精致的房产……如果是考虑投资出租，首先公交地铁等交通方便是首要条件，而且小户型比较好租，房间装修好有家具就更能租上好价格。总而言之，房子要满足自己的主要购买需求，满分之百让人满意的房子是没有的。
Spot1 买房三部曲
菲特夫妇、小费
菲特：大部分的房源还是在中介公司，如果是在中介公司买房子，过程是不是很麻烦?
小费：买房除了要明确自己买房的目的之外，还要了解区域价格，并实地勘察，不仅仅看房屋本身，还要了解小区保安和周边环境，不要只听房产中介的介绍，要自己实地多多勘察。比如有时业务员会挑选时间带客户去看房产，比如朝东的房子约在早上10点去看，而朝北的房产约在下午2－5点，在房子看起来最好的时点去看，可能那个时点买方会很喜欢就买了，而在真正住进去后，觉得除了当初看房的时点好之外，别的时间都很不舒服。
在选定房产之后，还要签合同、付款、贷款等步骤，涉及的机构有房产中介公司、担保公司、银行、房屋管理局等等，不妨先看看以在中介公司购买房产为例的购买二手房流程图(图表1)。
在中介购买二手房流程中，主要分为三个阶段，一选址、看房、选房、了解房产产权等意向阶段；二在签订买卖房屋合同后需要支付定金、首付款、交税费等一系列费用和办理贷款、过户等手续，三进入过户后就成为新房主阶段。
但是买卖双方自行交易房产时，要注意以下六类产权性质的房子可能面临不能上市交易：
1 军产、院(医院)产、校(学校)产的公房并与本单位的办公场所在一个大院里的房产；
2 仅有使用权的房屋；
3 以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的房产；
4 在农村集体土地上兴建的房屋，所持多产权房产证的二手商品房(俗称小产权)；
5 已经被列入拆迁公告范围的房产；
6 依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的房产。
Tips
小费经验谈一：了解二手房产权状况
1 看：产权证书
即“房屋所有权证”和“土地使用权证”，了解房屋的属性：商品房、经济适用房、公房包括央产房、单位福利房等，
2 看：房主身份证件
即身份证和户口簿，如是共有房屋出售，需要提供其他共有人同意或放弃优先购买的协议或证明等等，
3 看：房屋有无债务负担
了解抵押贷款的合同中贷款额和偿还额度、利息，或者房屋租约、房屋是否被法院查封等信息；
4 看：房源是否属于房改出售
按照房改的有关规定，北京城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利；
5 看：结婚证
即使房产是家庭一方在婚前购置，在出售时买方也要看结婚证，因为在婚姻存续期间共同还贷，就属于家庭共同财产，在出售时，必须要征得配偶的书面同意。
评估个人购房经济能力六步骤
步骤一：看现金等价物
评估你的现金，不应该只看你的银行存款，还应看变现能力较强的各类股票，基金和债券等。
步骤二：衡量筹款能力
如果现金等价物不能支付首付和房屋装修等费用，需要筹款，可提前考虑典当、亲友资助等方式。
步骤三：计算月收入中合理还款能力
月收入包括工资收入、兼职收入和股票、基金等收益，一般房贷为每月收入40％～50％
步骤四：计算家庭应息资金
如果一旦失业丧失家庭收入，而贷款买房持续较长时间，一定要留家庭备用金，一般是平均月开支3～倍。
步骤五：估算银行可惜款额
先要看家庭是否有不良的信贷记录，如信用卡是否欠款等，再根据自己的每月合理还款能力，贷款年限等，计算银行贷款额。
步骤六：估算最大房款
最大房款=现金等价物+筹款资金+银行可借款额+公积金可贷金额。
签订二手房买卖合同必须要做四件事情
1 必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房屋所有人的身份这是签订买卖合同的前提条件。
2 必须标明付款过户时间
在交易房产实际操作中，买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段直接打入卖方个人账户。买方有义务告知卖方的付款时间，也有权利知道房产的过户时间，如果逾期按违约责任解决问题。
3 必须明确敝方违约责任
在签署合同时要明确写清在房产付款过户等交易过程中双方的权利和义务，以及违约金的偿付金额和时间遵循的原则就是双方责权利对等。例如合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款以确保合同条款的最终落实。
4 必须注明物业交接事宜
在“房屋交付”的重要条款中，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，可以规定过户前费用为卖方支付。
Spot2 经济条件决定买房实力
菲特夫妇、小费
菲特：和卖房方谈妥价格后，要交很多的费用，如中介服务费、税费、过户费等等，这些费用有什么标准吗?
小费：选在中介公司买房，中介公司会收取服务费，一般是房产交易价格的2％～3％，有些担保费也是包括在内的，
这类费用不同的中介公司标准不一样，但是有关房产的一些税费是确定的，比如在北京购买二手商品房的税费表(图表2)，超过五年的商品房可以免交营业税和个人所得税。
在实际交易中由买方来承担的税费中，要根据不同产权的房产还有所区别，如购买5年以上的纯经济适用房还需交土地出让金，为成交价10％，而按照职称分得一定面积的央产房，如处级干部该分得120平米房产，实际住所面积为150平米，如单位容许个人出让此房产，必须根据相关规定价格补差款后，才容许出售。
菲特：在四月份国十条出台后，各地对哭房出现种种限制性规则，“京十二条”对个人买房到底有什么影响呢?
小费：买房不仅要看自己的收支比例，还要了解国家的政策，京十二条规定实行更为严格的差别化住房信贷政策，主要针对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，一般是再提高10％。
别小看了利率增加的10％，来看看我算过的一笔账，按照北京三环外房产2万元／平米，面积100平米，共200万元，首付款100万元，如果用商业银行货款，第二套房利率为6.53％(5.94％／年×1.1=6.53％)。贷款20年，等额本息法，每月还款额7473元，比原来增加340元，但是利息比原来的71.11万元高出8.2万元。
Link
贷款能力衡量指标
五大指标：个人所在单位性质，学历，收入流水证明、职称、信用资质五大指标；
贷款“四高人”：即高学历，高职称，高收入，高信用的人，可以获取最高80万元的公积金贷款额度，如公务员、老师，军官等，获取博士及以上学历者。
Spot3 远离法律纠纷
菲特夫妇、曹庆国律师
菲特：想买房子，光是看房、选房，就要花费巨大的经历和时问。如果在交易过程中碰列卖方不想卖了。中介反悔了等等事情，买房子还真是很费劲。
律师曹先生：在选定房产后，进入买房最核心的关键一步，签合同。在买房至少要涉及中介公司和买卖双方签订的居间服务合同、买卖房产合同、抵押合同、公积金和商业性借款合同、担保合同等等，但要特别注意有的中介公司和买卖方手签的房屋买卖合同，内容涉及房屋位置、价格、付款方式、交房时间、违约责任等等，有时看似详尽，但是不能作为房管局过户之用，而且办理贷款也一定要有房屋管理部门备案的《存量房屋买卖合同》，即通常所说“网签备案合同”。
贷款房要卖该先解抵押
如果买卖双方自行全款交易房产，可以直接在房管局签订备案合同；如果卖方还留有剩余银行贷款未还清，必须要在过户前到卖方贷款银行办理解押手续，如需要买方以支付首付款的形式替卖方解押的话，建议由买方陪同卖方到卖方的贷款银行直接将解押款项存入卖方的银行贷款账号，以保证专款专用。
避税可能引来后患
现在房产交易中，由买方来支付契税、营业税、个人所得税等税费，中介公司有时会帮助买卖双方签订两份合同，以前称为“黑白合同”又称阴阳合同，或是鸳鸯合同，一份是交易的真实合同；一份是办理产权过户、缴纳税费时出示的假合同，通过这种“黑白合同”来规避相应的税费支出。但是签订这种黑白合同弊大于利，房屋管理部门所审核的合同都是按规定填写的网签备案合同，具有公示效力，买卖双方一旦因为合同发生纠纷，如避税过低超过地区指导价，无法交税也就无法正常过户；或者一旦买卖方和中介方任一方出现违约责任，私下签订的合同是不受法律保护的，如果双方仅仅是口头约定，又进行现金交易的话，那风险就更大了。