保障性住房设计研究

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（1.辽宁宝地建设有限公司，辽宁，沈阳，110000）

（2.沈阳市村镇规划设计研究所，辽宁，沈阳，110000）

【摘要】分析了目前保障性住房设计中的要点，总结了在节约土地资源的下，推动经济、人口、资源、环境的协调发展的策略，适度有序地开展保障性住房建设，并有助于人居环境的优化。

【关键词】保障性住房；研究

1998 年国家确立了以经济适用房为主的多层次住房供应政策，开始建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系。2008 年全球金融经济危机，国务院出台拯救经济的 4 万亿投资计划，其中将“加快建设保障性安居工程”列为首条，住建部也提出今后 3 年要增加保障房的建设数量。保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。如何充分利用国家无偿划拨的土地资源，用有限的土地解决更多人口的居住问题对于保障性住房建设至关重要，提高用地效率是行之有效的措施。本文结合对保障性住房建设的节地策略对保障房的选址及规划设计要点进行了研究。

1 多样化选址

中心城区外大规模建设的保障性住房能够快速解决大量居民的居住问题，是近几年普遍采用的选址模式。短期内存在交通不便、配套不足等问题。中心城区外选址紧密结合轨道交通站点，可以有效改善选址交通条件。城市轨道交通是城市中效率最高的出行工具，一个轨道交通站点可等同于 10 个常规公交站点载客量与载客效率。建议今后的保障性住房居住区以距离轨道交通站点步行距离1.5km 内区域为郊区保障性住房选址的优选区域，3.5km 内 3站内公交车接驳的区域为适宜区域；中心城区内利用城市隙地见缝插针地建设保障性住房，有利于充分利用已有成熟的城市交通与公共配套资源，目前已有少量实践。这类选址的小区容积率可适当提高，适合租赁性质的保障性住房，如公共租赁住房，便于刚参加工作的年轻人与外来务工人员，满足他们就近工作的需求，节约通勤成本。而且公共租赁住房具有流转性，2 5年就可能更换一轮住户，始终能保证房源租住给最需要的人群；普通商品房内配建保障性住房，是促进不同阶层混合居住的有效选择策略，目前还未有建成实例。

2 以高层住宅为主建设保障性住房

随着城市化的迅速推进，各个城市均面临土地资源匮乏的状况。然而，与这种严峻现实相悖的是在保障性住房建设中对国家无偿划拨土地的低效利用，保障性住房小区容积率相比周边商品住宅小区普遍偏低。以高层住宅为主建设保障性住房，可以在确保年度供应量的同时减少对城市土地资源的消耗。由于结构上的需要，一般高层建筑都拥有不少于建筑物高度 1/15 的地下部分，为车库、设备用房和一些公共服务设施用房转移到地下提供了条件。节省下来的地上部分可以设计为住宅以提高容积率，也可安排永久绿地以改善人们的居住环境，设置活动场地提高居民生活质量。尤其对于保障性住房，人均居住面积无疑是较小的，通过提供更多环境较好的户外活动空间，可以在一定程度上弥补室内面积较小带来的不足。高层住宅建筑覆盖率低，在相同容积率下较多层住宅能够获得更多的绿地和院落等公共活动空间，如老年活动场地、儿童游戏场地等。

3 采用围合布局方式并提高东西向住宅的宜居性

保障性住房小区容积率高，套型面积小，套密度大，居住人口密度是普通小区的 1.4 倍以上。在基本保留南北向采光的行列式布局中，适当采用一部分东西向住宅，或端部单元前后错动，或用点式等手法构成围合，有助于在保持原有住宅日照间距情况下增加建筑密度，提高用地效率，推进城市用地的集约化进程。通过适当的优化设计策略不仅有可能提高东西向住宅的宜居性，还能满足不同的社会需求，并起到发挥优化城市空间的作用。

从保障社会公平的角度考虑，以牺牲住宅间距和日照来提高容积率的作法是不可取的，应确保满足大寒日 2h 的日照标准。高、多层连接围合式，在高层楼栋日照间距不变的情况下加入多层，既围合空间又提高容积率。高层部分宜设计为塔形，四面临空自身光照条件良好，而且由于体型狭窄对其它建筑物的遮挡一晃即过，不致产生长时间阴影。与之相连的板式多层最好跌落，靠近围合开口处的楼层最低，这样便于斜向阳光照进院子，并且入口处房屋尺度近人，减少高楼产生的压抑感。结合南北向住宅适当布置一定数量的东西向住宅，并采取有效措施提高东西向住宅的宜居性，具有较强的现实性。朝向造成的差异性也可以满足不同经济收入与不同需求的住户，例如东西向住宅可开发为对居住条件要求相对较低的、流动性较大的廉租住房，符合国家关于在经济适用房和普通商品住房项目中配套建设廉租住房的政策。

4 多层次复合的户外空间

将必要的楼栋全部或局部底层架空，通过开放式的设计用作公共活动，在户外环境质量方面可以起到与露天活动场地相近的作用，有利于户外环境的改善和外部空间的塑造。同时，架空底层有利于楼栋住户的空气流通，改善住区内整体小气候环境 ；有利于住区视觉景观的组织，扩大住区内视野空间等。保障性住房的开发建设，在保证户外环境质量的前提下，可以采用类似底层或屋面开放式和公共化使用的方法来增大人均户外场地，突破平面利用的容积率极限。相关部门可以考虑周边的围合程度、空间遮蔽的高度和比例、通达程度、用途等，提出一个建筑密度的折算方法，鼓励多种形式的户外公共场地的开发，引导多种形式的户外空间的形成，在城市土地资源有限的情况下提高户外环境质量，丰富城市和住宅区的空间景观。

5 结语

我国城市化进程的加速、城市人口的剧增，使得本来就稀缺的城市建设用地更加紧张。保障性住房设计应确定经济适用的原则，充分利用城市土地以达到对土地资源的最优配置，解决更多人的居住问题，促进社会和谐发展。为了节约土地，推动经济、人口、资源、环境的协调发展，适度有序地在保障性住房建设中加大开发强度，提高容积率势在必行。

参考文献

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