圈子 第8期
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验货与付款，谁先谁后？
本刊记者/幻 雪
编者按：8月2日，一则“取消商品房预售制度”的传言开启了国内A股市场地产股暴跌的大幕。商品房预售制度，俗称“买期房”，即在商品住宅尚未竣工时，购房者向开发商交付房款，以补充开发商资金。这个在我国房地产市场发展初期制定的政策一旦取消，带来的影响从股市上已经可见一斑。
“大佬”发言：
先验货后付款——
王小广（国家行政学院决策咨询部研究员）：从2003年开始，我就一直在强调要取消期房预售制度。预售制度是一个对于供需双方和市场都要求很高的制度，我们达不到这个水平，现房销售制度是唯一也是最符合我们目前房地产市场发展水平的操作方法。而“预售制”让房地产开发商有了投机倒把的机会，迎合了既得利益者的利益需求。
易宪容（中国社科院金融研究所研究员）：如果废除住房预售制度会推高房价，那么这个制度不用政府来取消，房地产开发商早就会千方百计来规避该制度，而不是极力来反对取消住房预售制度了。
马光远（财经评论员）：经历近十年之久的房地产市场的繁荣，大多数开发企业并不缺钱。此外，现在全国的房地产库存量相当大，是历史新高，取消预售制不会逆转供求关系。可以说，目前具备了彻底废除预售制度、实现房屋现房销售的基本条件。
先付款后验货——
角色对换 风险转嫁：商品房预售制在某种程度上遭人诟病的原因是，这种先付款后验货的方式将房产开发的方式转嫁给了购房者。
有人指出，商品房预售制混淆了房地产领域中投资和消费的界限，是将投资者的投资风险转嫁给消费者的一种行为，同时，政策的实施也降低了房地产业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的混乱局面。
马光远（财经评论员）：房屋预售制是开发商无偿占用购房者资金和制造房地产泡沫的工具。在房价上涨的背景下，开发商分层、分单元办理预售许可证，以便坐地涨价。预售制还导致了开发商和购房者的不平等，因为是预售，购房人只能看到房屋的主体框架，具体配套，开发商往往利用这一模糊期，对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺，有的甚至修改规划。
刚需强烈 推高房价：聂梅生（全国工商联房地产商会会长）：反对现在的预售制取消，原因在于，现在这个节点提出这样的建议，恰恰可能导致房价上升。
在目前购房的刚性需求仍比较强烈的情况下，短期内取消预售制会让市场供应紧张，房价上涨。同样，从长期来看，由于企业资金紧张，拿地和开发能力下降，会导致更长期的供给不足，房价上涨。
改变房地产游戏规则 后果难以预料：陈国强（中国房地产学会副会长）：按揭制度和预售制度是房地产市场制度中的两大基石。取消商品房预售制，将意味着从根本上改变房地产市场的游戏规则。
刘晓光（首创集团总经理）：这种激进的做法不可能在短期内出台，否则对市场的冲击会太大，后果难以预料。
朱中一（中国房地产业协会副会长）：取消预售制度将直接减少供给，对于存量房不是很多的地区将是一个巨大的冲击，必然又会引起房价的波动。
“小民”吐槽
购房者对商品房预售制度心生厌倦，更难以容忍在预售制杠杆作用下产生的楼市泡沫。主要的原因在于，预售制造成商品房买卖双方信息不对称，极大地增加了买房交易风险。
@沉默的猫叔：不管是不是谣言，我是支持取消预售的。预售制度等于先交钱后取货，开发商的道德风险很大。虽然从理论上说，发现开发商质量问题等违约行为业主可以拒绝收房，但毕竟钱已经交了，主动权完全在开发商手里， 实际操作中业主的救济手段很有限，效果也不大。
@王桂桂005：预售制给予开发商更多的投机空间，引发了容积率、配套设施打折等商业欺诈行为和房屋质量低下问题。
@搜房媒体技术南昌分公司：取消商品房预售制，无疑是火中取栗。中小开发商倒闭潮涌现不提，房价也可能出现进一步上涨，宏观调控也可能因此半途而废。房地产调控不动摇的决策下，市场对于房地产调控加强的担忧也在增加，这些担忧也给谣言提供了生长的空间。
@李进（江苏恒瑞药业股份有限公司职员）：两面性的问题，取消有利于老百姓，不取消有利于开发商！
牛短熊长 A股能否被看好？
本刊记者/轻 逸
编者按：7月24日，A股市场跌破“钻石底”2132点。8月2日，受“取消商品房预售制”传言的影响，A股市场房地产股再次暴跌。8月13日，A股市场再现“黑色星期一”。牛短熊长的A股市场能否走出长期的低迷状态？提振市场的途径又在哪里？
市场动态——
市场动态——
业界分析——
A股低迷可能会超预期
向威达（长城证券研究总监）：经济形势与上市公司盈利和流动性是影响股价的两大因素。目前，股价走势将越来越取决于上市公司的盈利变化……A股跌到目前这个点位，我们判断中短线强劲反弹或大幅度下跌的可能性都不大，8、9月份可能以震荡反弹筑底为主，但对反弹的空间和持续性都不可过于乐观。从战略上看，A股市场低迷的时间可能会超出很多投资者的预期。
中短期或难以破解A股市场低迷格局
经济增长模式的深刻调整是A股市场长期低迷的根本原因。A股市场市值结构的调整无疑是长期过程，要破解这一困境从中短期看是无解的。这就意味着，破解A股市场中短期低迷格局是无解的。
牛短熊长的A股已经遭遇了无数次的暴涨暴跌，2132点距离历史的最低点仍然有不小的距离，怎样扭转A股的低迷？
郭峰（东北证券投资顾问部副总经理）：只有从根源上消除源源不断的增量“大小非”，A股市场才会实现新的供求平衡。
公司债市场发展缓慢导致企业融资只能千军万马挤IPO这座独木桥，而股市融资压力直接导致A股市场长期低迷。
A股市场最大的风险就是政策预期不明。要想使A股市场走向成熟，必须减少政策干预，用制度替代政策来规范市场走势。
徐林书（同信证券总裁特别助理、投资研究总部负责人）：最有效提振市场的关键，还要看监管层是否能够在大力培育机构投资者的同时出台政策减缓巨量供应。当前，市场需要改革，改革的方向是放松管制，还市场以本来面目，而不是替市场决策。
黄焱（国泰基金投资总监）：A股市场想要走出困境不是一朝一夕可以完成的。从长期来看，市场需要来自更高层面的重视和呵护，政府需要不断完善市场主体机制，做好服务而不是控制。
欧庆铃（申万菱信基金投资总监）：第一，宏观经济方面的政策要正确，能容忍较低增长率，着力培育新的经济增长点和民生保障，消灭过剩产能，经济基本面健康了，股市自然具备上升的基础；第二，坚决改革“只重融资，不重投资”的发行监管制度；第三是创造长期资金进入股票市场的环境，培育投资理念多样化的市场环境。