影响楼市的三大变数

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2006年楼市的走势：充满变数，但也有迹可寻

一、楼市调控与启动内需的关系如何调处启动内需己被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的。

尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费――鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。

可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需――启动内需需要活跃楼市――活跃楼市反映政策松紧一一政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。

二、不同部门间的政策取向在多大程度上协调一致

房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门协商、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消：发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国十资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门(包括行业协会、商会)则说，情况止在改变。

不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，最终“合力”的人小、方向往往会改变。2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多人作用，与相关部门协调度的高低直接关联。

三、经济景气周期影响下的供求关系如何变化

其一，作为房地产开发的先行条件――土地开发的面积增幅持续回落，人量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至l0月，全国十地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。十地购置面积和开发面积的差额由l998年的2379.2万平方米增加到2005年的12609.8万平方米。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。

其二，由于前儿年人量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，2005年前三季度，竣工面积分别增长13.1％、l6.3％和l9.7％，前10个月商品房竣工面积达20250.3万平方米，同比增长19.6％，增幅比上年同期高9.8个百分点。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年，这一供给状况还将持续。

其三，结构性问题仍很突山。2005年前10个月，经济适川房投资不增反降11.1％，供给比例由上年同期的5％下降到3.6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济上作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。

从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加l869亿元，同比少增1152亿元。2006年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。

此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前：经济不景气，则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产转化为实物。当人们预期经济紧缩的时候，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。