广东省土地出让价格分析

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摘 要】土地作为房地产的重要组成部分，其价格水平及变化趋势成为近年来社会关注的重点。在房地产宏观调控的政策背景下，尽管广东省2012年商服、住宅及工矿仓储用地招拍挂价格水平受出让地块区位变化的影响，表现为一定幅度上升，但市场总体呈平稳发展趋势。

【关键词】土地市场；地价；出让；区位；预判

1 2012年全省土地出让基本情况

2012年，广东省在坚持房地产调控不动摇和稳增长、调结构的宏观导向下，继续落实差别化信贷和重点地区房地产“限购”、“限价”政策，加大保障性安居工程用地供应力度，土地一级市场健康、稳步发展，呈现出让面积趋于平稳、出让总价和单价小幅上升等特点。全年共出让土地面积12101.43公顷，同比增加1.46%，其中以招拍挂和协议方式出让土地分别占出让总面积的83.06%和16.94%；全年出让土地总价1357.2亿元，同比增加7.95%，出让单价1137.92亿元，同比上升6.39%。

其他用地包括公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地以及特殊用地等，主要以划拨方式供应。

2 2012年全省招拍挂出让土地价格特征分析

由于广东省协议出让用地大多为原划拨补办出让手续的土地，收取的土地出让金多是出让用地权益和划拨用地权益的价差，不能反映实际市场价格水平，因此下面在前述土地出让情况介绍的基础上，对其中的商服、住宅、工矿仓储用地招拍挂出让价格进行分析，寻求全省土地出让市场价格特征。

2.1 商服用地

2.1.1 招拍挂出让价格情况

2012年广东省招拍挂出让商服用地1239.96公顷，同比增加2.75%；招拍挂出让均价3424元/平方米，同比上升42.86%。从全年价格走势看，全省商服用地招拍挂出让均价上半年同比增幅波动较大，下半年趋于平稳，全年呈同比上升趋势。

2.1.2 招拍挂出让价格特征及成因分析

在国内经济稳步增长、货币政策持续放松以及住宅市场受限的情况下，2012年全省商服用地招拍挂市场呈现出让面积同比微增，出让均价同比波动大、升幅大的特征。其成因如下：

（1）宏观经济方面，2012年广东省实现地区生产总值同比增长8.2%，高于全国平均水平0.4个百分点，实现稳增长的预期目标。人民生活水平稳步提高，消费能力增强，城镇消费品零售额达19767.95亿元，增长12.1%（数据来自广东统计信息网）。社会零售消费的稳步增长带动了市场对商服用地需求的增长，使广东省商服用地招拍挂市场稳中有升。

（2）宏观政策方面，虽然2012年国家对房地产市场的调控依然偏紧，但相对于继续实行差别化信贷政策、坚持限购、限价不放松等持续制约着住宅市场发展的政策来说，商业方面的限制较少；同时，为刺激国民经济发展，实现稳增长的预期目标，央行从2月份起连续两次降准、两次降息，从一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，在住宅市场受限的背景下，被释放的房地产企业资金以及部分社会闲散资金流向预期利润率高的商业地产，推动商服用地市场发展。

（3）区域分布方面，招拍挂出让商服用地区位转移是造成其出让均价同比大幅上升的主要原因。根据城镇基准地价划分的土地级别，一至四级商服用地多位于城镇中心及次中心商服繁华地段，区位条件较好，地价较高；而五级及以下区域则位于城镇边缘及郊区地段，区位条件较差，地价也相对较低。因此，我们把商服用地分为四级及以上区域和五级及以下区域进行分析。

根据表2统计分析的区域面积占比情况，2011年四级及以上区域和五级及以下区域招拍挂出让商服用地面积占全年招拍挂出让商服用地总面积的比例分别为32.04%和67.96%，2012年为64.10%和35.90%。从两年的区域面积占比差值可知，2012年四级及以上较高地价区域出让的商服用地面积比重较2011年增加了32.06%，导致商服用地招拍挂出让均价同比大幅上升。

2.2 住宅用地

2.2.1 招拍挂出让价格情况

2012年广东省招拍挂出让住宅用地2560.46公顷，同比继续保持下降趋势，降幅26.41%；招拍挂出让均价2717.47元/平方米，同比上升14.42%。从全年价格走势看，全省住宅用地招拍挂出让均价同比呈震荡上升趋势。