美国次级抵押贷款市场危机解析

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摘 要：美国的住房抵押贷款市场经历了三个发展阶段，目前已进入证券化阶段。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言，美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。次级抵押贷款市场危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。直接导致此次美国次级抵押贷款市场危机爆发的原因是房价泡沫的破灭和利率上升。掠夺性放贷和监管缺位是美国次级抵押贷款市场存在的主要问题。

关键词：住房抵押贷款；次级抵押贷款；证券化；信息披露

中图分类号:F830.5文献标识码:A文章编号:1006-3544(2007)05-0003-04

一、美国次级抵押贷款市场的起源和发展

抵押贷款是指借款人（抵押人）在法律上把财产物权转让给债权银行以取得贷款，借款人到期不清偿或不能清偿贷款本息时，债权银行有权处理抵押财产，并优先享有受偿权的一种贷款方式。目前在谈论的次级抵押贷款市场仅仅涉及美国的住房贷款市场。住房抵押贷款就是购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品， 在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的信贷方式。在美国各家商业银行主要贷款中，抵押贷款占1/4左右，其中住房抵押贷款占90%左右。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。

美国住房抵押贷款分为三类：优级（prime）、次优级（Alt-A）、次级（subprime）。目前出问题的就是第三类市场。第一类贷款市场面向信用等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国次级贷款市场所占份额并不大，但从上世纪90年代以来发展迅速。次级抵押贷款市场是与美国的住房抵押贷款市场密切联系在一起的。

美国的住房抵押贷款市场经历了三个时期。第一个时期被称为20世纪初的“双方”参与抵押的时期。“双方”的含义是指出借者和借入者。包括合作建筑协会、互储蓄银行、私人抵押出借公司和保险公司在内的金融机构都从事抵押贷款活动。大多数抵押贷款要求借款人支付40%的购房款后才能得到贷款，抵押期限为3-6年。 这样短的贷款期限只能以每月还款以及最后偿还一大笔贷款的方式结束贷款期。因此，在这一阶段只有很少的家庭能使用贷款方式为自己买房。再加上金融机构对少数民族和妇女的歧视，结果只有富裕的欧洲后裔才能借款买房。

第二个时期是被称为大萧条以后的“三方”参与抵押的时期。“三方”的含义是指出借者、借入者和政府机构。由于经济萧条，成千上万的人失业，商品和土地价格下降。农产品价格下降使得农民无法从出售的作物中获利。在抵押市场上，放款者被迫收回家庭抵押贷款而陷入困境。由于房地产价格下降，放款者在取消了借款者的赎回权而出售被抵押的房产后也不能收回投资。 由于放款者不愿意继续发放抵押贷款，房地产融资和建筑业基本处于瘫痪状态。 为了恢复经济发展，美国国会介入并着手建立新的二手房市场，以促使住房抵押贷款。通过一系列的行动，国会建立了一个提供抵押贷款流动性的联邦机构，这样政府就介入并充当了抵押贷款市场的监护者，其作用是购买和担保抵押的贷款。在政府的参与下，政府机构要求出借者严格遵守统一的借贷原则，以稳定市场。“三方”模式的特征是政府参与监管。

第三个时期被称为资产证券化时期。该时期的起点被认为是1977年，当时美洲银行和索罗门兄弟创建了第一个出售抵押贷款给投资者的信托机构，贷款被处理为债券而出售。这种金融创新工具在上世纪90年代得到迅速发展。一般来说，所谓资产证券化，就是将原始权益人（卖方）不流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为在资本市场上可销售和流通的金融产品的过程。进行资产转化的公司（银行与非银行公司）称为资产证券化的发起人。发起人把持有的各种流动性较差的金融资产，如住房抵押贷款、信用卡应收款等，分类整理为一批批资产组合，出售给特定的交易机构，即金融资产的买方（通常是投资银行），再由交易组织以购买的金融资产为担保而发行资产支撑证券， 以收回资金。证券化的实质是融资者将被证券化的金融资产的未来现金流收益权转让给投资者。与美国住房抵押贷款相关的证券位居全球最大规模的固定收入证券之列，到2007年1月高达5.8万亿美元。次级抵押贷款证券的存量约为8240亿美元，占现存抵押贷款证券总量的14%左右。 [1]3

与上述“双方”和“三方”抵押贷款模式不同之处在于：现在的市场有更多的当事方参与。“次级借入者”在自己的信用等级得不到优级或次优级评定的条件下，只能按次级信用等级获得贷款。当然，如果信用等级过低，那么按次级信用等级也不能获得贷款。信用等级的高低取决于预付款的多少、贷款与收入比例的多少、收入与资产的评估文件及借款人的信用记录。如果借款人的信用记录较差，并且，债务与收入比（DTI）超过了55%，或者抵押贷款总额与房产价值比（LTV）超过了85%，就只能按次级信用等级获得贷款。

美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。从上世纪80年代起，美国一系列的法律措施促进了现代次级抵押贷款市场的发展。1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储Q条例规定的利率上限；1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》允许使用可变利率，即利率浮动；1986年的《税务改革法案》规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可减免税收。这一系列举措都促进了住房抵押贷款市场的发展。再加上信息技术的发展使得出借者对借款者的信用和价格风险的评估成本降低，导致了90年代次级抵押贷款市场已发展成一个专业的贷款市场。而次级抵押贷款市场的发展又放松了对借款人的信用评级，使得美国的穷人都能获得贷款。因此，次级抵押贷款市场对解决普通老百姓住房问题的贡献是应予肯定的。抵押贷款二级市场的发展又反过来推动了一级市场的金融创新。大多数抵押贷款的出借者能通过出售贷款资产收回资金。这样，二级市场的发展使得抵押贷款的出借者更容易参与资本市场、降低交易成本和分散风险，最终增加了抵押贷款的供给，从而进一步推动了次级抵押贷款市场的发展。

2001-2004年， 美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用评级达不到优级或次优级情况下购房者的选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款， 它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。直到2003年，美国的大多数抵押贷款的证券化业务都基于优级贷款，并主要由政府支持的住房投资机构（GSEs）购买。然而到了2006年，一半以上的资产支持证券发起不符合GSEs的标准，结果市场向次级或次优级抵押贷款证券市场转移。2006年，36%的贷款是符合GSEs标准的，15%是优级贷款，3%是联邦住房协会担保的，21%是次级贷款，25%是次优级贷款。次级贷款和次优级贷款有两个共同特点： 贷款标准低、以浮动利率贷款为主。按GSEs标准的抵押贷款，单一家庭贷款的最高限额为41. 7万美元； 债务与收入比（DTI）和抵押贷款总额与房产价值比都有严格限制；要有收入证明的文件等。但由于美国房价迅速上升，促使更多的个人通过次级抵押贷款市场获取资金去购房。同时，会计和治理要求迫使GSEs紧缩抵押贷款，而创新技术降低了抵押贷款证券化发起的成本，所以，次级抵押贷款市场得到了迅速发展。

二、美国次级抵押贷款市场的积极作用和政策的推动作用

次级抵押贷款市场的积极作用是使低收入者买得起房，因为信用记录不良的人一般是与低收系在一起的。而这一市场发展的背后有着政府的支持，美国1949 年的住房法案指出，美国住房政策的目标是向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境。 [2]

从2000年起，美国房价的上升速度开始加快。2002年，美国的房价上升了6.9%，2002年过去的5年，美国的房价上升了38.3%。2002年，美国的GDP只增长了1.1%，2002年过去的5年，美国的GDP只增长了8.5% 。2002年，美国消费价格指数上升了1.6% ，2002年过去的5年， 美国消费价格指数上升了12.1%。推动美国房价上升的主要原因是需求超过了供给，原因是：一方面美国人变得更富有和人口中的相当一部分进入了买房的年龄段； 另一方面是次级抵押贷款市场的发展使得贷款利率和贷款成本下降， 从而刺激了低收入者的购房需求。1993-1998年，次级抵押贷款的数量增加了10倍。2005年，次级抵押贷款占抵押贷款市场的比重从1994年的5%上升至2005年的20%。结果导致美国住房屋主的比例从1965年的63%上升至1995年的64.7%，再上升至2006年的68.8%，其中非洲裔美国人住房屋主的比例从1995年的42.7%上升至2006年的47.9%。所以，次级抵押贷款市场对低收入者购房起着积极作用。按照国际住房融资联合会的说法，美国住房屋主的比例在世界排名第10位，而富裕的瑞士则只有35%。

以法律为依据的政府政策在抵押贷款借贷的过程中起着一定作用。当借款者计划借入抵押贷款时，美国的《出借信任法》和《住房所有权证券保护法》规定了信息披露和某些高成本借贷条件的限制。当贷款出借者发放贷款时，美国“联邦金融机构审查委员会” 将审查出借者的资产组合， 以确保安全和交易正常。当贷款出借者向二级市场出售贷款时，美国“联邦住房企业监管局” 将对政府支持的住房投资机构（GSEs）贷款的安全性进行审查。同时，美国“住房和城市发展部”负责监管GSEs是否遵守交易规则。当投资者要购买“抵押支持的证券”时，美国证券与交易会将负责监管反欺诈行为的问题。可见，美国抵押贷款市场的各个环节都有法律规定。这种以帮助低收入者获得住房所有权为宗旨的政策，客观上推动了美国住房抵押贷款市场的发展，同时也推动了次级抵押贷款市场的发展。

美国政府在推动次级抵押贷款市场发展方面起着无可替代的作用。美国次级抵押贷款市场是由一级市场上的混合型抵押贷款 ① 和二级市场上的住房抵押贷款证券组成的，二级市场的存在对一级市场的发展起着关键的保障作用，而政府对二级市场的发展起着重要的作用。美国的二级抵押贷款市场主要是由政府支持的房里美（Fannie Mae）和福利美（Freddie Mae）这类投资商组成。它们从抵押贷款商、银行和储蓄贷款机构等一级抵押贷款者手中购买抵押物权，以提供其发放新贷款所需的现金。因为长期抵押贷款的需要，二级市场是维持贷款机构资金流动性的根本所在。房里美是GSEs中最早成立的一家，20世纪30年代在联邦住房管理局监督下成立。房里美扮演着一个国家储蓄贷款机构的角色，它通过发行自己的证券集聚资金，用其购买组合化的抵押物权。1968年，美国成立了吉利美（Ginnie Mae）。吉利美负责贷款的担保。1970年，美国又成立了一个针对储蓄贷款机构的二级市场机构，即福利美。目前，房里美和福利美已结合成政府和私营机构的混合体。此外，美国政府的联邦住房管理局向美国居民提供的抵押保险， 也对提高居民的房屋拥有率起着积极作用。2003年，该机构对新抵押贷款投保了1590亿美元，有效保险总额达到了4900美元。 [3] 联邦住房管理局和吉利美的联合，也对国际资本向国内的住房市场流动起到了积极的作用。

三、美国次级抵押贷款市场危机的原因和影响

（一）原因

2006年9月，美国次级抵押贷款市场危机爆发，危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。2007年3月13日， 美国第二大次级抵押贷款企业――新世纪金融公司宣布，由于无力偿还84亿美元的流动性债务，公司将面临破产。4月2日，该公司申请破产保护。6月，华尔街投资银行贝尔斯登旗下的两只基金，因大量投资于次级抵押贷款支持的复合证券而陷入困境。7月下旬，美国住房抵押投资公司（American Home Mortgage InvestmentCorp）表示已无可供发放新贷款的资金；贝尔斯登旗下又一对冲基金因次级抵押债务投资发生亏损，并宣布暂停赎回；花旗集团估计次级抵押贷款债券价格下跌已使联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司所持此类证券的价值缩水47亿美元。8月6日， 美国第十大抵押贷款公司――美国住宅抵押贷款投资公司正式向法院递交破产申请书。截至2007年8月底，美国已有30余家次级抵押贷款公司停业，上市次级抵押贷款公司股价几乎是直线下跌，据估计这种状况最为严重的结果是，可能导致美国100家次级抵押贷款公司被迫关闭。 [4]

2007年7月，该危机演变为全球性的信贷危机。原因在于外国金融机构大量持有美国证券。截止2006年年中，外国持有的美国证券为8500亿美元。 [1] 3 2007年8月9日，法国最大银行法国巴黎银行宣布冻结旗下三只基金的交易，称由于这些涉足美国次优抵押贷款业务基金的价值已无法估算，这一消息令投资者对全球信贷市场再次感到不安，导致美国股市和欧洲股市暴跌。2007年8月19日， 道琼斯指数下跌387.18点，至13 270.68点， 跌幅为2.83%； 纳斯达克综合指数也下跌56.49点，至2 556.49点，跌幅为2.16%；标准普尔500指数下跌44.40点，至1 453.09点，跌幅为2.96%。欧洲股市方面，法国CAC40指数下跌2.17%，德国DAX指数下滑2.00%，英国富时100指数也下跌1.92%。 西方国家三大经济体的中央银行纷纷向相关银行注入资金， 以缓解市场的流动性问题。2007年8月9日至20日，美国联邦储备委员会共向相关银行注资975亿美元，以增加市场流动性。2007年8月9日和10日， 欧洲央行向市场注入1558亿欧元。15日，欧洲央行再次注入476.6亿欧元。日本央行在8月16日和17日分别向银行系统注资4000亿日元和1.2万亿日元之后，20日再次向银行系统注入１万亿日元（约合87.3亿美元）资金， 旨在增加货币供应量和稳定国内金融市场。西方主要国家中惟有英国没向市场注资，原因在于：英格兰银行去年实行了一项借贷机制改革，允许各金融机构以高于基准利率（目前为5.75%）一个百分点的利率向央行借款，且额度没有限制。但在市场状况最为糟糕的8月9日和10日，英国银行间的拆借利率也没有高到6.75%，因此没有银行采用这条渠道向央行借款。英格兰银行据此判定：英国金融市场的流动性并未枯竭。

直接导致次级抵押贷款市场危机爆发的原因是美国房价泡沫的破灭和利率上升。次级贷款的发放是建立在房价不断上涨及低利率假设的基础上的。一旦房价回落，次级借款人即使出售房屋也无法归还抵押贷款。如果房价上升，拖欠贷款的借入者可以出售房屋， 付清抵押贷款。2005年6月后，美国房价跌落，从 2005年6月到2007年6月，美国的现房销售下降了10%，新房销售下降了30%。房价跌落使得房屋所有人的再融资变得更为困难。此外，大部分次级抵押贷款为浮动利率， 从2004年6月起至今，美联储先后17次加息，将基准利率从1%上调至5.25%，基准利率上升使抵押贷款利率随之上升。利率上升导致还款人月度还款额大幅度增加。此外，在房价疲软的环境下，借款人售房还债也更加困难。这些变化最终导致了2006年以来次级抵押贷款拖欠、违约及停止抵押赎回权数量的攀升。次级抵押贷款拖欠率上升到12%。面对上述变化， 投资者对次级抵押贷款支持证券持更谨慎的态度，投资减少，券商的承销也相应减少，结果使美国包括新世纪抵押贷款公司在内的许多贷款公司已撤出次级抵押贷款市场，寻求破产保护或者被收购。同时，投资于次级贷款证券的基金与投资人也卷入到这场风波中并遭受巨额损失，使得危机向全球蔓延。

（二）影响

次级抵押贷款市场危机不仅影响到次级抵押贷款和次级抵押贷款证券本身， 而且广泛影响着金融市场的其他方面。

1. 会波及美国的次优级抵押贷款。前些年由于次级贷款市场的迅速发展，使得次优级抵押贷款也普遍具有杠杆率较高、信用等级较低、文件水平较差、保险要求较松等高风险特点。与前些年相比，近期次优级抵押贷款已开始走下坡路。

2. 消费信用市场可能遭受损失。总部位于密歇根的汽车专业分析机构CSM发表报告预测，今年美国市场的汽车销量将下降35万辆， 至1620万辆， 为1998年以来的最低水平。

3. 更广泛的结构性产品市场，尤其是资产支持证券的担保债务可能恶化。次级资产支持证券中较低评级的证券占资产支持证券担保债务抵押量的50%至60%，所以，这类结构性产品对抵押贷款信用质量的恶化尤为敏感。

4. 对借款者的不利影响。 由于利率上升， 从2007年至2009年，借款者的支付将大大增加。卡甘（Cagan）估计，2004年至2006年，59%的浮动利率借款者将在2007年多支付25%；19%的贷款将增加50%的支付。此外，2007年浮动利率贷款中被取消抵押品赎回权的将达到13%。据美联社报道，房地产行业调查机构REALTYTRAC公司8月21日的调查报告说，7月份美国家庭丧失抵押品赎回权的报告总数为17.96万例，远高于去年同期的9.28万例，较6月份的16.46万例也有显著增加。

5. 抵押贷款机构、服务机构和保险机构都受到不利影响。由于进入障碍低，较小的次级抵押贷款机构曾纷纷进入抵押贷款领域，而随着贷款额不断下降，信贷质量持续恶化，利润率日益降低，这些机构现在已陷入困境。由于所须承担的抵押贷款初期违约的数量在增加，贷款机构已处于破产或调整之中。抵押贷款市场中的服务机构负责每月付款、维持付款和余额的准确记录，并经常代借款人付税和投保。如果抵押贷款还债额大减， 或其购买的单项交易保险出现问题，服务机构也面临着风险。抵押贷款保险机构，尤其是涉足次级抵押贷款的保险机构可能面临更大的赔偿责任。但是，抵押贷款保险机构的损失通常仅限于承保额，而且保险机构还可选择取消抵押品的赎回权，将风险转给原贷款机构。

6. 对外国投资机构的影响。由于美国不允许外国投资机构直接投资低于投资级的资产支持证券，因此一些外资转而投资担保的债务证券，从而间接进入了美国次级抵押贷款市场。比如，在中国的金融机构中，中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等6家金融机构购买了部分次级抵押贷款，但由于中国国内监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制仍然比较严格，这些银行的投资规模并不大。据美国金融机构估计，这6家银行次级债亏损共约49亿元人民币。[5]

必须指出，这场危机对美国经济的影响还是很有限的。2004年， 美国金融资产的规模达到45.3万亿美元。，这次危机即使损失几千亿美元， 对美国金融的打击也是很有限的。更何况即使全部次级贷款都成为坏账，实实在在的房屋资产仍然存在着。今年8月16日，美联储下属的圣路易斯联邦储备银行行长威廉・普尔表示， 还没有迹象表明次级抵押贷款危机所掀起的风暴正在危害美国经济主体。这一判断是符合美国实际情况的。 这场危机对中国的影响也是很有限的。 [6]这场危机对全球金融市场的消极影响也是有限的。8月22日，投资者对全球金融市场的信心增加，全球股市大幅上涨。8月23日，国际货币基金组织表示，金融市场对全球经济的影响仍在可控之中，主要经济体的基本面仍然是健康的。

四、美国次级抵押贷款市场危机引发的批评和改革呼声

美国次级抵押贷款市场的危机爆发也暴露了该市场中存在的问题：（1）掠夺性放贷。掠夺性放贷没有严格的定义，但一般是指贷款机构或其商没有依照美国法律的相关规定向消费者真实、详尽地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息而欺骗消费者发放贷款。按照2002年美国住房和发展部与财政部的一份联合报告，掠夺性放贷是在贷款过程中置借款人不利境地的活动，使借款人承担更高的被取消抵押品赎回权的风险。 掠夺性放贷的对象是受教育程度低、少数民族裔和老年人。掠夺性放贷合同中订立的对借款者不利的主要条款有：提前还款的罚金，如果借款人提前全部还清借款， 就必须根据还款的时间差支付罚金；风险基础定价，出借者以放款信用为由向借款者收取更高的利率和费用；单一保险费，要求借款者购买信用保险，以防购房者万一去世，能让借款者得到赔偿。（2）监管缺位。美国次级抵押贷款市场危机爆发后，不少人士批评美国中央银行的失职。约瑟夫・斯蒂格利茨指出，美国当前的次级抵押贷款市场危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。2001年的美国经济衰退， 美联储为了促进经济增长和就业，用降低利率办法刺激经济。利率降低刺激了美国家庭更多地贷款买房和负债消费。而且，由于低利率促进了房地产业的持续繁荣，美国人对自己不断增长的债务负担一直不以为意。为了让更多人借到更多的钱，美国还不断放宽放贷标准，次级贷款发放额不断上升，一些新的信贷品种允许个人贷款的数额越来越大，还出现了一些非固定利率的贷款品种。房地产泡沫最终破灭，房价下跌后，有些借款人发现其贷款额远远高于他们所拥有房产的价格， 一些人无力偿还贷款，只能拖欠。

针对掠夺性贷款行为，美国的政治家和律师建议，要让掠夺性贷款行为的责任向证券化过程中的投资银行和信用评级机构传递。也就是说，通过立法使得投资银行和信用评级机构承担更多的责任， 即让它们承担掠夺性贷款行为的经济后果，促使它们去监督准备购买的贷款质量和审查借款者所冒的风险。 虽然这样做会增加交易成本和减少次级抵押贷款的供给，但是贷款的质量将得到提高。也有人呼吁美国国会全面改革消费者抵押贷款立法，全面改革消费者信息披露制度和制定抵押贷款市场的责任法。美联储主席伯南克认为，美联储应采取的监管措施有：要求信息披露；通过制定规则禁止掠夺性贷款；提供贷款指导并结合监管措施；与金融界有关机构合作向借款者提供咨询和开展金融教育。

参考文献：

［1］国际货币基金组织. 全球金融稳定报告［M］. 北京：中国金融出版社，2007：3.

［2］宋博通. 20世纪美国低收入阶层住房政策研究［J］. 深圳大学学报 （理工版），2002（3）：65.

［3］Alven，曹力鸥. 美国政府在住房抵押市场中的角色：促进流动性 和风险担保［J］. 国外城市规划，2004（6）：4.

［4］谭雅玲. 次级债问题影响有限不会改变美国经济前景［N］. 上海 证券报，2007-08-10.

［5］巴曙松. 次贷危机会演变为全球金融危机吗？［N］. 国际金融报， 2007-08-24（6）.

［6］熊欣，刘丽靓. 我国官方首次表态：次级债危机对我国经济影响有 限［N］. 证券日报，2007-08-20.