房东如何防止“被群租”

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住房租赁市场需求还会保持旺盛态势，而具有保障性质的公租房大量上市尚需时日，这意味着在未来一段时间内，“群租”现象还会存在。因而对于有房出租的房东来说，需要提防的是“被群租”。

房东还能对“群租”不闻不问吗?当然不能。但万一“被群租”了，又该怎么办呢?

近日，本刊编辑部接到读者来电，询问与“群租”有关的问题。住房和城乡建设部近日出台的《商品房租赁管理办法》(以下简称《办法》)严令禁止“群租”现象，这让房东们感受到了压力。

现实问题是，在买不起房的同时，租金的上涨也使得不少人难以承受，因此市场存在已久的“群租”现象很难消除。因而对于不少房东来说，其实他们是被“群租”。针对这种情况，房东又该如何处理?

被动“群租”遇尴尬

近日，读者王先生致电本刊编辑部，称自己“被群租”了。

根据王先生的描述，在2010年中，他将自己一套位于古美社区内的两房租给了一个外地人，租期为一年。租客要了他的银行账号，每隔三个月就自动将租金打了进去，而他自己住在虹桥，很少过来。近日，物业公司打电话告诉他，邻居反映房内动静太大，影响到了别人的休息。当王先生专程过来了解情况时才得知，原来屋内住了8个人。

王先生“被群租”了，为此他感到很担心。因为根据最新的法律政策规定，“群租”有可能要面临重罚。《办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上30000元以下罚款。

其实，与王先生有类似遭遇的还大有人在。最为有名的例子是上海的中远两湾城，这个多达11000多户的大型小区里，聚集了大量靠分割住房出租而牟利的“二房东”，“群租”现象极为突出。从2007年9月份开始，闸北区有关部门数次集中整治，但收效不大。近日，记者在某专业网站上搜索小面积单间，就发现仍然能找到450～650元不等的“小单间”。记者致电一位姓陈的“二房东”，对方也毫不隐晦地表示这些“小单间”是由大房间上分割而来，面积在120平方米左右的三房内，至少要住8个人，厨房、储物间都会作为“小单间”而单独出租。

上海一家房产中介公司的业务员许先生也向记者证实，市场上确实存在“被群租”现象。有不少“二房东”背着业主私自将房子分割之后对外出租，赚取差价。有些房东将房子租出之后，常年不管，这给“二房东”留下了可乘之机。

屡禁不止有原因

“群租”现象就像牛皮癣，很难根除。

租金水平过高，使得不少低收入人群无法承受，这是“群租”现象存在的主要原因。中国社科院在去年12月8日的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》指出，2009年到2010年，房租激增，租房者承受的压力越来越重，已经出现“买不起”也“租不起”的两难困境。

就目前而言，由于高房价、买家弃买转租、中介介入租赁市场当“二房东”以及政府缺乏租金管理多方面因素，使得租金水平一直居高不下。有专家指出，住房租赁市场价格平稳下来，有赖于政府建设的公租房大量投入市场，担负起保障性住房供给的责任。在很长一段时间内，大部分中低收入的外来人员极有可能游离在所在城市的住房保障体系之外。由此可见，租金过高的现象还将维持，“群租”还有市场，这也意味着，未来一段时间内，房东被“群租”的现象仍然会存在。

“被群租”怎么办

万一“被群租”了，又该怎么办?

记者了解到，一般情况下，“群租”系“二房东”所为，房主不大愿意对自己的房子进行分割，而后分别对外出租。但“群租”现象存在人身安全、噪音扰民、火灾隐患、转租纠纷等，房东需尽量避免碰到这种情况。

其实，社会上对“群租”现象也持反对态度。最为有名的是北京某小区业主王女士，因为楼上楼市都被“群租”，精装修房在一个月内被水淹4次，卫生间被火烧一回。这让她苦不堪言，一气之下她成立了“反群租”联盟。记者也发现，不管是来自北京、上海等一线城市，还是苏州、昆山等二、三线城市的业主论坛上，都能找到反对“群租”的帖子，业主们对“群租”现象怨声载道。

那么，如何规避“被群租”?如果碰到了“群租”之后又该如何处理?

出租之前先“预审”

业内人士建议，在出租之前，不妨先向租客询问几个问题，比如“有多少人过来住”、“会不会改动屋内格局”等等，同时也可以明确向租客表示自己的想法，如不希望分割出租等。这么做的好处是可以让租客了解自己的想法，可在一定程度上减少分割出租的可能性。

目前市场上有专门靠分割出租赚钱的“二房东”，他们中间有一些是房产中介的业务员，也有专门从事这种营生的职业“二房东”，如果碰到这类人，请尽量避免出租。

合同条款明确约定

有法律界人士建议，房东与租客签订租赁合同时，一定要明确约定有关禁止分割出租的条款。据了解，目前现有的格式租赁合同中，尚未涉及到有关“群租”条款，房东可以附件的形式将这部分内容记录下来。

这么做的好处有几个方面，一是在出租过程中如果发现“被群租”，可据此要求对方立即停止违约行为；二是一旦因违法受到处罚，可据此向“二房东”主张承担相应责任。

经常查看防麻烦

有不少房东嫌麻烦，房子出租之后便很少再去查看，直到租期结束收房的时候才再次看到自己的房子。尤其是一些远在外地的房东，更是长达数年不见自己的住房。这种“放羊”做法，其实不妥。

其实“二房东”也害怕房主的反对。记者曾接触过一个“二房东”，他坦承自己并不想让房主知道自己将房子分割出租。尤其是在目前政策法规已经明令禁止“群租”的前提下，“二房东”更不敢明目张胆地去做。因此这要求房主经常查看自己的房屋，了解是否存在“群租”现象。而远在外地的人士，也可通过亲戚朋友代为查看。

对“被群租”不能姑息

如果发现自己的房屋被分割出租，房主要做的就是要求对方停止这种行为。

判断“群租”与“合租”，可根据人均居住面积来确定。如果人均居住面积高于当年所在城市现行标准，为“合租”，否则为“群租”。为避免自己惹麻烦，对于“群租”行为应该立即制止。

对于已经签订租赁合同，而且合同中并未明确约定能否分割出租的情形，房主也可制止对方的“群租”行为，并不会构成违约。如有些租赁合同内容较为简单，并没有涉及到这方面的内容。有法律界人士表示，早在几年前，“群租”就被视作违法行为，即使是“二房东”也应自觉遵守。分割出租实际上是“二房东”违约在先，房主有权进行制止。