万科深陷“土地乱象”

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近日备受关注的河北香河县政府违规圈地事件，已经成为土地流转过程中“以租代征”的典型性案例。5月中旬，香河多幅土地违规被曝光。目前在香河县利用政府违规圈占土地开发项目的房地产商有万科、保利、首创、万通、富力、中粮等近30家知名房地产企业，开发投资总额至少有千亿元。

土地违规并非香河一地，但解读香河事件，却能一定程度上了解房地产开发过程中的乱象。

土地违规乱象

位于香河县蒋辛屯镇、由北京万科和五矿共同开发的“北京欢庆城项目”日前被叫停。北京万科成为又一家卷入香河违规“圈地”清查风暴的房企。

2010年3月8日，当地村民与村委会签订了《香河县农村土地承包经营流转合同书》，在经过当地各级政府层层“包装”后，流转耕地最终变成了“欢庆城”。而早在当年1月8日，北京万科集团等三企业即与香河县政府签约，联手打造生态型新市镇。香河县国土局出让的五宗住宅用地，被万科集团和五矿置业以底价拍得。

欢庆城被叫停后，当地政府表示，初步的解决办法是“劝说”开发商退房退购。

万科对该问题避而不答。

河北香河一系列违规“圈地”乱象的背后，隐藏着政府的暗中操盘。国家土地督查北京局副专员任洪昌在谈及该项目用地时，也提到了“性质变化”的问题。任洪昌称，因存在十分严重的土地违规问题，督查组责令万科欢庆城停工停建。该项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。这389亩土地，本是用于当地村民的回迁安置的。

北京万通在香河开发的一个商住楼项目此前也被曝光，从耕地到国有建设用地转变，商业开发的过程中，同样存在着各级政府层层“包装”的问题。

近年来，距离北京只有半小时车程的香河成了开发商眼中的潜力地带，据万科2010年9月份公告显示，其当月获取河北廊坊香河2010―35～40地块，项目净占地面积约28.1万平方米。万科拥有该项目50％权益，需支付地价款1.7亿元。按此计算，万科获得该幅土地的楼面地价不足1000元／平方米。项目一期为别墅产品，单位面积220―260平方米，平均售价为1.1万元／平米，每套约为240万―280万。

按照国家土地督察北京局的说法，万科被要求退还房款，并按成本价由政府回购所出售房源。如接受该方案，则意味着万科将不得不承担购房人利息、土地款、管理费、人工费等等损失，涉及资金可能达数千万元。

“如果开发商是通过招拍挂方式公开获取土地，且项目开发五证齐全，购房人也是通过正规途径买房，则地方政府涉嫌违规用地、卖地，开发商和购旁人都有权向有关部门进行索赔。”国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云认为，如果地方政府真是“以租代征”，且没有如实告知开发商，则其存在严重的违约及欺诈行为。

尽管房企坚称通过正常渠道获取土地，但依然难逃外界对其“利益共同体”的质疑。一名开发商透露，目前在北京周边的省市存在着一些普遍的拿地方式，一般都是开发商与当地乡、县政府谈好，然后由政府出面进行土地流转和一级开发。而开发的旗号名目繁多，包括建设工业区、经济新区、新农村建设等。

治乱如何用重典?

本应该是耕地的土地上却覆满钢筋混凝土，本应耕种于田间的农民却手握1000元／亩的微薄土地征用补偿款，房地产暴利时代的两输现象层出不穷。在暴利诱惑下，全国范围内的土地违规案件屡屡发生。相关专家表示，只有行政处罚恐怕是不够的，应该上升到刑法层面，这样才有威慑力。

香河只是房地产暴利路径的一个样本。国土资源部的数据显示，2010年全国发生的违法用地行为5.3万件，涉及土地面积41.8万亩(其中耕地16.4万亩)。国土资源部执法监察局局长李建勤指出，地方政府主导的违法违规用地问题严重。仅今年第一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩(其中耕地2.6万亩)。

“开发商追求经济利益，地方政府追求政绩和地方经济发展，合力推动了类似土地违法事件的发生。”复旦大学房地产研究中心主任宋颂兴表示。

“我们可以把地方政府和开发商看作是外部法律关系，而地方地府和当地农民是内部法律关系。地方政府通过‘以租代征’的方式来征用农民的土地后，显然，这个内部法律关系就已经是不成立了，开发商和地方政府的外部法律关系更不可能成立。”东南大学法学院律师张马林分析说，很多情况下，开发商与地方政府间都存在暗箱操作，使一些本来违法的行为披上了合法的外衣。

这些违规违法案件，是在国家对“征地拆迁”进行严格管理的情况下发生的。敢于“顶风作案”的背后，是土地已经成为当地政府的“印钞机”的事实。而这些表面上的地方和部门利益背后，或许还隐藏着巨大的个人利益。在利益的驱使下，大量农民被驱离土地。

房地产行业的核心生产要素就是土地，中国房地产问题的本质和根源就是土地问题。当土地成为某些地方政府的“印钞机”，一个最直接的后果就是会导致房地产经济泡沫化，甚至可能导致中国建设消费社会遥遥无期一这已然是社会各界的共识。

有专家认为，处置“香河”这类大案需从四个方面人手：其一，不管利益关系如何复杂，首先要保障农民利益。当务之急是恢复土地原貌并弥补农民此前的损失；其二，土地问责不能局限于“县官”。尽管已经问责几名责任人，但不过是免职而已，不足以安抚民心；其三，对开发商装傻充愣要理性看待，得查清开发商与地方政府是否存在“合谋”，一旦查实，开发商必须付出高昂的代价；其四，司法部门理应早日介入调查。

地产商下沉风险如何应对

香河土地违规背后，是持续的宏观调控之下，地产商深入二三线城市经营，所存在的巨大风险。

随着房企深入到更多的二三线城市发展，地方政府的诚信风险，在各地显现。上海九洲远景公司负责人付春华表示，在房企与地方政府签订一级开发合同，帮助地方政府支付了一级开发及拆迁补偿安置费用之后，常面临后续二级市场出让价格变化的风险。一家在深市上市的房企负责人抱怨，地方政府约好的东西往往会反悔。

资深地产战略顾问张朝峰指出，二三线城市的土地市场环境不规范，本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地，而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地，地方政府征地的来源和方式，更无从了解。

众多品牌房企被牵连到“香河事件”中，其背后反映出的开发商拿地困局同样值得深思。“欢迎开发商到廊坊，赔了算政府的，赚了是开发商的”。2009年全国两会期间，河北省廊坊市长王爱民的这句口号至今让人记忆犹新。而吸引开发商的最大筹码，便是香河这样经过地方政府“以租代征”得来的大量土地。

“客观地说，国家土地法律法规政策

的摇摆，给了基层政府一些误导。”中国政法大学副教授赵红梅认为，“基层的村镇干部，觉得有大量的违法行为没有查处，认为既成事实后，政府不会轻易下手，所以存在一种违法也会有变通方法的心理。”

土地是每家开发商的命脉所在。对于需要大规模开发的品牌房企而言，想要得到足够体量的地块已越来越困难。这一点在万科身上体现得更加明显。

作为行业内绝对龙头的万科，一直是以“快速开发”和“规模效应”保持着稳定增长，但日益紧俏的土地成为这种发展模式的一大障碍。正是过分依仗于规模开发，使得万科成为香河地方政府圈地牟利的助推者。

数据显示，恒大、万科、碧桂园分别以290万平方米、270万平方米、150万平方米，分列2011年一季度全国房企销售面积三甲。而这些业绩主要得益于二三线布局。以恒大为例，其进入的62个城市，有39个没有限购政策，约52％的项目不受限购影响。

漂亮数据的背后，是再度兴起的“下沉”热潮。但作为“外来的和尚”，经可不是那么好念。如集团与分公司的关系，当地市场容量与潜力判断，与当地政府、银行、消费文化习惯的融入度等等，都是投身二三线城市时必须考量的问题。

根据国家统计局的数据显示，4月份新建住宅价格指数涨幅最大的是锦州和呼和浩特，其次是吉林、沈阳、九江、韶关等地。业内分析，二三线城市主导涨幅榜的情况，短时间内不会改变，宽松的限购政策以及部分人群强烈的投资保值需求，会让这些区域的房价在一段时间内依然保持上升的态势。

于是，连一直“深耕一线”的华润置地，也已开始大张旗鼓地布局二三线城市。截至今年一季度，华润的总土地储备达2666.19万平方米，其中90％位于二三线城市。

在合富辉煌集团副总裁李慰看来，投资二三线是顺势而为。他认为，企业要特别关注这些区域的人口、文化、习性与一线城市存在的差异，然后调整产品开发、营销、执行策略；至于土地获取，如严格守法不取巧，必不会犯错。

福晟集团董事长潘伟明则强调“快中要稳”。他表示，“总的来说，企业转战二三线城市，都要遵循几个基本原则。首先是拥有健康稳定的财务状况；其次要有企业长期战略；然后在执行层面，必须以机制和制度管理，实现高效与成本可控。当然，很多民企都是老板说了算，这些企业家的胜格与企业命运紧密相连。”

信息窗

罗康瑞继“新天地”后又一大手笔瑞安打造“虹桥天地”

继成功打遣上海潮流地标“新天地”后，如今，瑞安房地产有限公司正积极参与建设虹桥商务区，为上海打造另一个新天地：长三角以至东亚未来的国际级商务中心――“虹桥天地”。

瑞安房地产主席罗康瑞认为，大虹桥是上海重点打造的国际贸易中心，将汇集国内外企业总部和贸易机构，兼有全球最大的交通枢纽――预计到2015年，年均人流量将达到4亿人次。而“虹桥天地”，是虹桥商务区唯一与交通枢纽直接连接的项目。

占地约6.2万平米的虹桥天地，地上地下总建筑面积约38万平米。企业中心总建筑面积约9.6万平米，引入独特的陈列室(showroom)设计概念，是突破传统的新一代办公室，生活中心包括新天地、购物商场和酒店，总建筑面积超过17万平米，将打造成为西上海与长三角都市圈的中央购物公园；而建筑面积约1.1万平米的文化演艺中心星舟(Smrship)，不单是虹桥天地的形象建筑，也将成为西上海的文娱活动新地标。

虹桥天地，作为新一代的智能型商务小区，将为来自世界各地的企业和访客提供专业的一站式服务，如私人助理、礼物代购及运送、登机及行李寄舱代办、区内免费交通接驳等各类服务。