土地出让市场指导价确定方法研究

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摘 要：原有的市级土地出让权限下放后，土地出让市场指导价的确定对于土地市场的规范发展有着重要的现实作用。本文通过宁波市本级土地出让市场指导价确定，对常用的土地评估方法进行分析比较，确定样点地价标准化处理的方法，并依据土地出让样点地价数据确定了样点均值法和区域比较法来测算土地出让市场指导价。

关键词：土地 出让指导价 评估

一、研究背景

宁波市本级土地出让权限下放后，为保证宁波市原有地价体系的持续稳定和土地市场的健康发展，需要建立一套以土地出让市场指导价为主要内容的地价综合监管体系。为了完善这套体系，宁波市本级土地出让市场指导价的准确测定就显得尤为重要。相对于基准地价，土地出让市场指导价是基准地价具体区域的细化，能更清楚地显示城市地价水平空间的区域差异，有利于土地出让的精细化管理。作为一项新的研究内容，如何研究一套行之有效的土地出让市场指导价确定方法，对于处在健康有序发展阶段的土地市场有着深远的意义。

二、土地出让市场指导价的内涵

土地出让市场指导价是指某一时段、某一区域、某一用途类型的土地，在设定的基准条件下的土地出让时的市场价格的合理下限。土地出让市场指导价应该按照不同用途、不同区域、不同规划条件等测算确定，并定期公布实施。

以宁波市本级土地出让市场指导价确定为例，基准期日为2013年7月1日，实施范围包括宁波市本级的海曙、江东、江北圈内、高新区、东部新城和东钱湖度假区，土地用途分为商业用地、住宅用地、工业用地和可选择出让用地（东钱湖度假区包括风景名胜设施用地）。具体设定的基准条件见表1所示。

三、土地出让市场指导价确定的原则

土地价格作为土地市场中最重要的杠杆，在优化土地资源配置、合理分配土地收益、实现土地资产价值、保证国有资产不流失等方面有着十分重要的作用。为了使土地出让市场指导价的确定做到客观、科学、合理，在土地出让市场指导价的确定过程中必须遵循如下原则。

（一）供需原则

供需原则是指在完全自由的市场中，稳定的商品价格通常在供给与需求的均衡点形成。这一原则对土地市场同样适用，即土地价值通常随供给的变动而变动。如果某一用途土地的供给数量与需求相比变多了，均衡价值会下降；反之，如果土地变得更加稀少，供给相对于需求变少，土地均衡价值会提高。

供需原则揭示了在不同的供需状况下土地价格可能的变化趋势，对于土地现实价格的确定非常重要。而我国城市土地属国家所有，市场上能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。

（二）替代原则

替代原则是指在同一商品市场中，在商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者所吸引的需求会最大。土地价格同样也遵循替代规律，即某一地块的价格受同一区域其他具有相同实用价值的地块的价格所决定的。换言之，具有相同使用价值、有替代可能性的地块会相互影响和竞争，使价格趋于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移动性、稀缺性等特征，很难找到像一般商品那样属性、条件完全相同的替代品，这里替代原则主要强调的是市场竞争性。

（三）变动原则

一般商品的价格是随价格构成因素的变化而发生变动的，土地价格也有相同的情形。各种地价形成因素处于经常变动之中，土地价格也在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成。

社会、经济、行政和环境因素总是处于时刻变化之中，使得土地市场上的各种因素，如一般因素、区域因素及个别因素也在变动，进而改变不动产的需求与供给，以及土地的效用、稀缺程度、个别条件及有效需求，最终影响土地价值。

（四）预期收益原则

预期收益原则认为，土地价值是由其未来可获得利益的预期产生。在市场中，土地的当前价值往往不是依据其历史价格或生产成本确定的，相反取决于市场参与者对未来利益的预期。

事实上，市场上所有的土地都具有不同形式的收益，这也是土地价值的来源，无论我们采用什么方法进行估价，都离不开土地收益这一价值本源。

（五）报酬递增、递减原则

边际效用递减法认为，增加各生产要素的单位投入量时，生产的纯收益会随之增加，但当投入达到某一数值之后，相应的纯收益不再与追加的投资成比例增加。土地估价的报酬递增、递减原则认为，土地投资同样遵循这一原则，土地价值与投资的关系存在一个理论上的均衡点。如果超过了这个均衡点，追加的费用将不会使土地价值或收入有同样比例的增加。

四、常见的土地价格评估方法比较

市场比较法、收益还原法和成本逼近法是国际上公认的三种最基本的土地评估方法，其他的诸如假设开发法、基准地价修正法等都可以看做是这三种方法的衍生。

（一）市场比较法

市场比较法的基本含义是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。

市场比较法是以替代原则为理论基础，具有现实性和富有说服力。只要有类似的土地买卖实例可以适用，就可以评估土地价格。所以，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，适宜于市场比较发育的经常易的土地价格的评估。

（二）收益还原法

收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。由于土地的固定性、个别性、永续性等特征，使得土地的使用者能期待在未来年间源源不断取得纯收益，所以，纯收益的资本化可以作为土地价格。土地纯收益测定是否准确，还原利率选择是否合适，都会直接影响土地价格评估结果的准确度。

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，因此，它适用于有现实收益或者潜在收益土地和建筑物，或是房地产的评估。

（三）成本逼近法

所谓成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

成本逼近法一般适用于新开发土地的评价，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行评估时。但由于现实生活中土地价格大部分取决于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估价中的应用受到了一定限制。

五、土地出让市场指导价的确定

（一）总体思路和技术路线

土地出让市场指导价确定的基本思路是根据评估范围内的城市规划确定各区域的主要利用功能和土地利用现状，在资料调查和整理分析的基础上，划分均质地域（区片），并且按照不同的用途类型和不同的容积率档次，测算确定各区片内各类用地出让时市场价格的合理下限（区片价格）。

按照上述总体思路，宁波市本级土地出让市场指导价确定将遵循市本级范围内综合平衡、结果简便实用、多种测算方法综合运用、地价连续性和动态性的基本思想，确定“以区片为基础，以土地市场交易资料为主要依据”的技术思路。具体的技术途径如下：

1.资料调查；

2.区片划分；

3.样点地价标准化；

4.区片价格的测算；

5.出让指导价结果的确定。

（二）样点地价标准化

宁波市本级土地出让市场指导价确定是以近5年土地出让样点地价数据为依据测算，而出让样点地价数据包括了不同容积率和不同年份，必须将其修正到基准容积率和基准期日，这就要求确定出容积率修正系数和年份修正系数。

1.容积率修正系数的确定

首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，区分市区与东钱湖度假区，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别、分年份的容积率与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定基于出让样点的容积率修正系数；其次，参考基准地价评估成果，确定基于市场交易样点的容积率修正系数；最后，综合上述两种结果，确定土地出让指导价容积率修正系数Rr。

2.年份修正系数的确定

首先，依据2009—2013年土地出让样点地价数据，将其按照容积率修正系数进行容积率修正，经统计分析，分别建立商业用地和住宅用地的分级别的年份与样点楼面地价之间拟合模型，根据两者关系模型测算确定年份修正系数Rn。

3.样点地价标准化处理

根据前述容积率修正系数和年份修正系数，可以将出让样点地价数据进行标准化处理，其公式为：

式中，pi——第i个出让样点标准化后的样点地价；

piy——第i个出让样点的样点地价；

Rr——容积率修正系数；

Rn——年份修正系数。

（三）土地出让市场指导价确定方法

宁波市本级土地出让市场指导价确定以《城镇土地估价规程》为指导，结合宁波市本级当前土地市场发育、房地产交易资料丰富、地价样点分布较广的实际，主要采用市场地价资料直接进行土地出让市场指导价确定，用到的方法是样点均值法和区域比较法。

1.样点均值法

对于出让样点较多且分布均匀的区片，其区片价格可以通过样点均值法来测算。样点均值法是指将区片内已有的出让样点数据进行标准化处理，求取其算术平均值的方法。其测算模型为：

式中，pi——区片内第i个标准化后的样点地价；

n——区片内的标准化样点数；

Pj——第j号区片的标准化区片价格。

2.区域比较法

对于出让样点较少或者缺失的区片，其区片价格可以采用区域比较法来测算。区域比较法是根据替代原理，将未知区域与已知区域的区域因素条件进行比较，确定一个修正系数，以已知区域的价格为基础，确定未知区域的价格。其测算模型为：

式中，p——样点均值法测算得到的区片价格；

K——区域因素比较修正系数；

Pi——第i号区片的标准化区片价格。

K值主要根据路段之间商服繁华程度、路段位置、路段店铺职能种类、交通条件和路段规划发展潜力等区域因素条件之间比较而确定。

六、结论

目前，土地出让市场指导价确定尚处于新的探索阶段，尽管可以借鉴以往土地评估的理论方法和评估体系，但仍未形成一套完整系统的评估理论。为了维持土地市场的健康发展和土地资源的合理开发，必须完善土地出让市场指导价评估体系的建立。

本文主要结合宁波市本级土地出让市场指导价确定研究对土地出让市场指导价确定方法进行了初步的研究探索，基本思路是依据出让样点地价数据标准化处理，通过样点均值法和区域比较法来测算区片价格，具有一定的操作性。但在实际的区片价格确定过程中，需要对出让样点地价数据进行详细的收集与整理，并且能够准确地测定样点标准化处理所需的修正系数，这样才能保证最后测算出的土地出让市场指导价的准确完整性和实践可用性。

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