业主现场管理的成本控制分析

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摘 要：房地产开发项目建安成本控制主要从两方面进行控制，一方面指控制固定成本， 另一方面指控制可变成本。通过对某房地产公司已开发项目建安成本现场控管的得失并结合行业情况进行分析总结。

关键词：房地产开发；现场管理；成本控制

引言

房地产工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多, 材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量, 控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。

1 现场成本管控的重点内容

现场成本管控的重点内容主要包括以下几个方面：

1.1 固定成本控制方面 承包单位是否严格按照合同约定、施工设计图纸、合同工程量清单进行施工是固定成本控制的重要内容，一些承包单位为了获取最大经济利益，有时候不严格履行合同约定， 想方设法地偷工减料， 所使用的设备材料以次充好， 从而影响建设项目工程质量及品质， 增加项目后期维护成本。

1.2 可变成本控制方面 该部分现场成本管控的重点内容包括暂定项目(暂定金额、暂定供应单价、暂定数量) 、洽商变更及现场签证、合同外项目等。由于该部分成本为可变成本， 建安成本控制存在不确定性和风险。目前建筑市场竞争异常激烈，一些承包商为了能获得工程任务， 采取低价中标， 高价索赔的策略，一旦他们低价中标获得工程任务后。为保证所承包工程不至于亏本及获取利润， 他们会想尽一切办法通过让建设单位调价或索赔来进行弥补。这时候他们通常会把突破口选择在可变成本方面， 具体体现在以下两个方面：

(1) 暂定项目（暂定金额、暂定供应单价、暂定数量）及合同外项目方面。由于暂定项目在合同价中属于可调部分， 承包商会抓住这个机会向建设单位进行高报价， 如公共部分精装修、钢筋及电缆价格调整等， 倘若建设单位满足不了他们的报价要求， 他们便以停工或不实施该部分工程为条件来达到目的。给建设单位工程管理带来很大困难。

(2) 洽商变更及现场签证。由于施工设计图纸的缺陷、市场营销需求的调整及工程本身的特点， 洽商变更及现场签证的发生是不可避免的， 承包商通常会想方设法进行索赔。

2 现场成本管控的主要方法

现场成本管控作为施工阶段建安成本控制的中心环节.笔者通过某开发项目的实际案例，分析现场成本管控所采取的措施。其主要方法包括以下几个方面：

2.1 及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理。 (1)合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对主要合同条款的理解和认识，有必要向项目部、监理单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目.以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。

(2)加强合同履约跟踪目标管理。为了便于工程建设过程中各方经济关系的建立，满足项目管理的要求，适应工程合同控制和管理的要求，需要对工程全过程分解成若干合同管理目标，其实施过程见下图：

如上图所示，合同管理贯穿于工程施工的全过程和各个方面，直至竣工验收，一环扣一环，对整个项目的实施起着控制和保证作用。任何环节疏忽，都导致项目投资失控，因此，对工程项目进行全过程的合同管理是项目管理的关键，也是唯一和有效的手段。

2.2 成本管理部门配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工，同时及时发现施工单位未按设计要求施工的情况，并收集证据资料以便进行成本核减工作。

案例1：

某商业项目屋顶装饰二次深化设计为钢制花架，其中钢制方钢管檩条(100mm×300mm×5mm)壁厚设计为5mm。待该项工程完成后，通过对其是否严格按设计要求施工进行跟踪检查.发现钢制方钢管檩条(100mm×300mm×5mm)实际施工壁厚为3mm。但施工单位对该项工程按壁厚5mm进行报价。通过收集相关证据资料。对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减，其核减量约为4t，即降低成本3.5万元，在事实确凿面前.施工单位最终同意核减。

2.3 配合项目部进行施工组织优化设计 施工组织设计及方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。成本管理人员应积极配合项目部选择技术先进、经济合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相应经济评价的支持。在工程实施过程中，要努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约建安成本的目的。

案例2：

某商业项目于2008年7月已按原设计图纸施工完成，为了使整体效果及满足公司的营销要求， 需要将已建的120m2建筑进行破碎及修复。施工单位接到该指令后，采用水钻打孔施工方案，并按该方案进行报价，其费用为42万元。考虑该方案费用较高。施工效率较低，我公司成本管理人员积极配合项目部对各施工方案进行经济、技术论证。最终一致认为采用大型砂轮切割机同水钻打孔相结合的施工方案较为可行，随后通知施工单位按此方案实施，并对其报价进行审核，费用降至34万元，从而节约成本约8万元，也相应缩短了工期。

2.4 从影响工程造价的角度仔细审核施工图纸积极配合设计部、项目部进行图纸会审，从影响工程造价的角度提前发现施工图纸中存在的问题，包括以下几方面内容：

(1)应事先发现图纸中的不合理、不符合验收规范的地方，否则将会因二次变更给公司造成不必要损失。

(2)细部节点要事先明确。通过图纸会审，可以及早发现图纸中存在细部节点不明确的地方，否则，就会造成不必要的索赔事件。

2.5 对暂定数量及暂定供应单价项目应及时处理 合同工程量中存在一些暂定数量及暂定供应单价项目，如何及时配合项目部完成该类项目的量价确认，将直接影响到工程能否如期顺利进行，建安成本能否有效控制。

案例3：

为配合企业的战略目标，确保楼盘品质提升，按照二次设计要求，该项目公共部位采用精装修标准。按照项目开发整体工期计划.公共部位应于2008年9月进入精装修阶段。由于该部分为合同清单中的暂定数量及暂定供应单价项目，按照合同约定，应及时对该部分进行量价调整，否则将会面临工程停工，面临工期及费用索赔的风险。在时间紧迫、工作量大的情况下，成本管理人员积极主动深入市场多方询价、实地考察及同总包沟通谈判.前后共两次通过公司合约评审会议，于2008月9月5日完成面砖、石材等精装修材料价格审核，从而确保工程如期顺利进行。同时有效降低了成本。

2.6 切实把好设备、材料的质量及价格关 工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一。据测算材料费用一般占工程造价的65％以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外。还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商,应主动去了解市场、走向市场，及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好地控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。

2.7 洽商变更和现场工程签证的成本控制 (1)要尽可能减少设计变更。首先，应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容。其次，认真对待必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，并配合设计部门进行设计变更方案优化工作。

(2)严格控制工程洽商指令的发生，使其导致的成本增加额度控制在我公司下达的指标范围内。

(3)现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃。引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计。由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达5％左右。个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理。可以采取以下措施：

2.8 切实推行月度成本预警分析报告制度 通过推行月度成本预警分析报告制度，及时发现成本控制过程中出现的超支或异常情况，通过采取事前控制、事中控制、事后控制等手段，将建安成本控制在目标成本范围之内。

3 结束语

现场成本管控是房地产开发项目建安成本控制的一个重要阶段，作为成本管理部门应加强现场成本管控意识。本文通过分析建安成本控制的特点，提出房地产开发项目现场成本管控的必要性，进一步阐述现场成本管控的重点内容，并提出现场成本管控的主要方法，相信会对房地产开发项目建安成本控制具有一定的现实意义。