对城市土地集约利用探究

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摘要：我国城市土地集约利用主要是研究城市土地开发和利用，由于我国土地资源的短缺，城市化初始阶段非农建设用地扩张占用农地相当严重，同时城市存量土地资源又存在粗放利用现象，所以，本文就作者多年工作经验对城市土地集约利用及其潜力评价的研究进行了详细的阐述。

关键词：城市土地 集约利用 评价 阐述

中图分类号：TU984 文献标识码：A

一、城市土地集约利用内涵研究

1、土地集约利用概念研究。集约经营的概念最早来自于农业，是农业土地经营的一种方式，是李嘉图等古典政治经济学家在地租理论中首先提出来的。所谓农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。土地集约经营按照生产要素投入的构成不同，分为资金集约型、劳动集约型和技术集约型。

2、城市土地集约利用概念和内涵研究。城市土地集约利用的概念借鉴于农业土地集约经营，而城市土地利用有着不同于农业土地的复杂性与特殊性，所以对于城市土地集约利用的概念与内涵目前国内外没有一个明确的界定，不同的学者有不同观点。有的研究者认为城市土地集约经营是在土地上追加投入，以提高土地经济产出，获得最高经济效益的一种经营方式，是土地粗放经营的对称，认为城市土地集约利用主要是以提高城市土地利用效率和土地经济效益为目的，有人认为这种表述虽抓住了土地集约利用的核心——— 对土地增加投入来提高土地利用强度，但却忽略了城市土地利用不同于一般土地利用的特征，即城市土地集约利用的前提和必要条件——— 城市土地合理布局、用地结构优化和具有良好的环境。 有人认为城市土地集约利用的内涵是，以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益。按这一概念，用地的合理布局，结构的优化完善，良好的生态环境，是城市土地集约利用的前提，缺乏上述条件，土地集约利用的目标——— 不断提高土地使用效率和经济效益就要落空。在上述必要条件的约束下，不断地增加存量土地的投入，提高土地的经营管理水平，在现有技术经济水平许可的条件下，尽可能提高土地的使用强度和效率，就成为土地集约化利用的核心。鉴于城市土地集约利用的最终目标是提高土地的使用效率和产出效率，因此它属于经济的市场运作欠规范，风险还比较高。

二、城市土地集约利用评价相关研究

1、土地评价研究。从国外土地评价科学的发展历程来看，土地评价方法和理论研究渐趋成熟。1972年联合国粮农组织（FAO）在荷兰瓦赫宁根召开了土地评价方面的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1976年发表了 《土地评价纲要》，成为土地评价研究走向成熟化的重要标志。但当时土地评价集中于农业用地。近几年来，土地评价研究日趋广泛，城镇、工业区、旅游区、开发区等均已涉及。从国内土地评价研究来看，七十年代后期至九十年代中期，基本建立了从单项到综合的一整套农业土地评价方法和体系。八十年代中期和九十年代中期，土地评价研究开始涉及非农用地评价，如旅游用地评价和城市用地评价。

城市土地评价的类型也由最初的侧重于城市建设自然条件对城市建筑影响的城市土地建设适宜性评价，发展到城市土地经济评价，如城市土地分等定级、城市基准地价。当前许多城市的土地分等定级和基准地价研究是城镇土地评价的一部分，城镇土地评价是根据土地的经济属性和自然属性两个方面及其在社会生活中的地位和作用，综合评定土地的质量，划分城镇土地等级的过程。其目的是：（1）为了合理利用土地，提高城镇土地利用经济效益，社会效益和生态效益。（2）提供可比的城镇土地级别。（3）提供土地质量数据。土地潜力评价，主要依据土地的自然性质、社会经济属性及其对于土地的某种持久利用的限制程度，就土地在该种利用方面的潜在能力对其进行等级划分。

城市土地集约利用潜力评价研究。城市土地集约利用潜力的评价是城市土地评价的重要组成部分，就是针对城市土地利用的现状，综合考虑土地利用的影响因素，评价出城市土地集约利用的潜力状况。城市土地集约利用潜力评价的关键是指标体系的构建，目前国内基本上已经形成了基于宏观 :城市总体范围;、中观 :城市潜力区范围;及微观:城市不同用地类型宗地;三个空间层次的城市土地集约利用潜力评价指标体系。虽然各个学者提出的评价指标不同，但总体而言评价指标体系整体上趋于一致，主要涉及三个不同层面共六个方面：土地投入强度、土地产出强度、土地利用强度、土地市场运行情况、土地集约利用约束和土地集约利用 （动态）发展。城市土地集约利用潜力评价目前仍然停留在对土地集约度的评价层面上，仅仅考虑了土地利用的投入、产出，这是远远不够的。主要是由于受到地籍基础资料的限制，无法了解整个城市的土地利用状况和布局，所以目前已经开展城市土地潜力评价的城市中，还有许多工作要进一步深入.

三、城市土地集约利用与产业结构调整研究

产业经济学认为，经济发展最直接的反映是产业结构的变化，研究也表明产业结构和产业发展水平决定了土地利用方式和特点，土地利用结构调整是产业结构变化以及产业空间布局调整的结果。结合产业经济学与土地利用的相关理论对区域土地利用规律进行研究在国内还为少数。城市土地竞租模型是城市土地利用规律研究中最有代表性的，竞标地租函数的实质是：在土地利用通过价格机制进行调节的社会，原则上城市的每块土地都归愿意支付最高租金的人使用，而每个租地者又是根据他所能支付的地租和在该块地块上可能获得的最大收益，权衡决定愿意支付的最高租金的。这样，对区位较敏感，支付地租能力较强的竞争者 :如商业服务业; 将获得市中心区的土地使用权，其它活动的土地利用依次外推，从而形成地租和地价随远离市中心区逐渐降低，呈现一个有特点的围绕最高价值点 :市中心区; 的同心圆城市土地利用级差模式。基于这个理论模型，徐萍等对南京市产业结构优化与土地资源优化配置进行了研究，分析了南京市主城区各种土地利用类型的比重和土地利用效益，运用行业单位产值占地面积系数法和回归系数法确定产业用地规模，选取产业比较土地生产率指标确定南京主城区产业布局，并提出相关政策建议。

目前对城市土地集约利用与产业结构调整的研究大多集中在城市工业用地集约利用与产业结构调整的研究上。甄江红等对包头市工业用地集约利用研究中，研究者对选取的八类行业的代表性企业用地进行指标构建和评价分级，提出集约利用途径在于通过各种措施加大对土地利用率的提高和投资的加强。在包头市的研究中没有涉及对城市各行业用地分布规律的研究，只停留在工业用地研究层面。王梅等对昆山市工业用地集约利用与产业调整进行了研究，通过问卷调查市域内10个行业1414家企业，研究分析后提出了市域内的行业调整方案和行业空间分布调整方案，同时提出实施土地利用结构调整与产业置换等政策建议。此研究在区域研究产业用地集约利用中走出了一大步，为以后的更大区域内的研究提供了参考。

结语

综上所述，当前城市土地集约利用主要集中在城市土地集约利用概念和内涵、城市土地集约利用评价，以及城市土地集约利用与产业结构调整三个方面，这些研究现已取得了一定的研究成果。城市土地集约利用的内涵研究逐渐成熟；城市土地集约利用潜力评价目前仍然停留在对土地集约度的评价层面上，以后的研究方向更加侧重于借助地籍等基础资料对整个城市土地集约利用程度的潜力进行评价；城市土地集约利用与产业结构调整的研究今后应拓宽研究范围，从对城市主城区和工业行业的研究拓宽到对整个城市土地与产业结构调整的研究。