抄底曼哈顿楼市
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在美国最负盛名的金融区抄底楼市，应该是笔不错的投资。
市场回暖
2011年3月初，美国房地产投资信托企业UDR称：公司已经与Witkoff集团达成协议，将以2.68亿美元的价格从后者手中买下纽约市金融区的公寓楼Hanover第十广场。交易支付方式包括现有的1.92亿美元固定利率抵押贷款，约6430万美元的所有权运营保费，以及约450万美元的现金。
UDR总裁兼首席执行官Tom Toomey声称，公司实施此次收购的目的是“在高增长前景地段拥有并运作房产”，而对地段增长前景的判断则“主要基于当地的就业结构和房市供需局面”。
Hanover第十广场在当地颇有名气。这座23层的公寓楼坐落在曼哈顿金融区著名的水街（Water Street）和珍珠街（Pearl Street）之间，外表光鲜、内部舒适，曾是顶级投行高盛和Kidder Peabody的总部所在地，2005年由办公楼改为公寓楼。楼内共有493套公寓，按照Tom Toomey的估算，“每套公寓能带来3000美元的月租金收入，整座楼的运营将进一步增强公司资产组合的平衡性。”此外，楼内还有41650平方英尺的零售商用区域，已全部租予纽约Xtreme Gym公司和其他零售商。据UDR估计，除零售商用区域外，每套公寓的售价为48.4万美元。
这是近3年来曼哈顿金融区最大的一笔公寓交易，也是UDR公司首次在纽约进行的交易。自去年跌至谷底后，曼哈顿金融区的公寓交易和租赁需求已在不断回升，此次交易印证了这种趋势。据纽约财产研究机构Real Capital Analytics公司透露，2011年以来，曼哈顿96街区“已有8栋公寓楼售出或进入签约阶段”，这还不包括已经改造完毕或停业待改的公寓楼。
走向均等的商机
Eastdil Secured有限责任公司的高级经营主管Doug Harmon认为：“数年来，Equity Residential和Archstone两家公司几乎垄断了曼哈顿地区大型豪华公寓交易。”而这种封闭的局面正是导致信贷危机的原因之一。但在经历过次贷危机的“洗牌”后，曾经门槛颇高的曼哈顿楼市“身段”有所降低，“曼哈顿公寓交易市场的开放程度正在增加”。
一些新“玩家”已经开始在曼哈顿寻找投资机会。今年2月，Africa Israel USA以2.5亿美元的价格出售其位于TriBeCa附近的Leonard大街88号楼，这是当地有名的高档公寓楼，于2007年开始出租，室内设有带壁炉的客厅，室外则有公用的旋涡泳池。该公司的首席执行官Tamir Kazaz称，在有意向的150多位买家中，很多都是首次投资曼哈顿公寓的企业。同样是在2月，芝加哥的私营资产企业LaSalle Investment Management公司收购Related Cos公司在曼哈顿的Sagamore公寓楼。知情人士称，之前另有15位买家有意收购此建筑。而Real Capital Analytics公司则透露，LaSalle Investment Management去年已在洛杉矶和华盛顿特区收购了不少公寓资产。此外，达拉斯的Invesco地产公司也于2月签订了收购曼哈顿Elektra公寓楼的协议。该公司员工Bill Hensel认为，此次交易是公司看好曼哈顿楼市的征兆，因为自2004年以来，Invesco在曼哈顿金融区“一直没有房产业务”。
商业地产经纪公司Massey Knakal Realty Services主席Robert Knakal认为，虽然“有时还是会碰到一些投资者，他们观望了数十年，最终却放弃交易”，而且放弃的原因仅仅是“我本来能以30美元/平方英尺的价格拿下这座楼，现在却要花700美元/平方英尺”，但也有很多新投资者并没有“被惊人的历史对比吓跑”。
在曼哈顿长期持有房产的企业更不会轻易放弃这块肥肉。一度转战低成本市场的著名房企Equity Residential已经杀回曼哈顿―2010年，该公司已从开发商William Macklowe手中购买了三栋高端公寓楼。UDR首席财务官David Messenger也证实，他所在的公司去年与Equity Residential在好几桩交易中发生了竞争，“我们总是在不同的地方遇到相同的对手，大家在同一座楼内进进出出，互相都知道对方正在自己身边寻找猎物。”
预期收益看好
David Messenger认为，曼哈顿“拥有房产商所青睐的一切”，因为纽约是全球的经济重镇和金融中心之一，房屋租赁消费倾向极强，而供应却相对较低。
从现状看，各路投资者的购买需求推高了曼哈顿地区的公寓价格，也降低了其投资收益。Real Capital Analytics的数据显示，2010年第四季度，曼哈顿公寓楼的平均资本回报率为5.1%，而同期全美国公寓楼资本回报率为6.6%。Invesco收购Elektra的合同价格是1.25亿美元，资本回报率是4%。据Macquarie集团的分析师Rob Stevenson和Nicholas Yulico估计，包括基建支出和管理费用在内，UDR收购Hanover第十广场的资本回报率约为5.3%。
但投资者更看好未来。随着时间的推移，UDR“将力求在纽约市取得10%的资本回报率”，这将“对其股票市值产生实质性的推动”。Rob Stevenson和Nicholas Yulico则认为，虽然“曼哈顿A级公寓楼的资本回报率已经恢复到接近历史峰值的水平”，但真正促使很多买家下注的原因是：“2011年纽约市持续反弹的就业市场和明显不足的房屋供应将使未来5年内的房屋租金累计增长25%。”
曼哈顿的房屋租赁需求和租赁价格同时处于上涨态势。当地一家经纪公司Citi Habitats透露，今年2月，曼哈顿地区的独床式公寓租金同比增长了8.6%，达到2535美元/月；双床式公寓租金同比增长了9.6%，达到3597美元/月；三床式公寓租金同比增长了12%，达到4874美元/月。与2010年1月低谷时的2914美元/月相比，曼哈顿各类公寓楼的平均租金回升了11%。但同样是在2月，曼哈顿公寓楼的空置率下降到1.18%，低于去年同期的1.54%。而且当地评级机构称，尽管租金快速上涨，纽约仍是美国最为突出的租房比购房更实惠的城市。
Eastdil的Harmon认为，UDR收购Hanover第十广场、LaSalle收购Sagamore已经说明了一个大趋势：“越来越多的机构对曼哈顿公寓市场的回暖和供需的不平衡性充满信心，这将在可预见的未来对当地房市带来强劲增长。”
竞争走强
到曼哈顿投资房产的商家正在不断增加，按照Tamir Kazaz的说法，“很多买家来自国内其他地方，比如芝加哥、亚特兰大和加州。”但国内买家只是竞争者的一部分，国际资金也在流入美国房地产领域，其中已有中国投资者的身影。2011年1月初，美国一家房产融资公司的交易记录显示，中司参与了曼哈顿黄金地段某商厦的物业投资。
竞争者的实力也在不断增强。知情人士透露，曾经参与竞购Sagamore公寓楼的芝加哥Waterton Associates公司有意购买Leonard大街88号楼。这家企业在美国12个州运营着15000多套公寓，新近入账5亿美元，通过资本运作，这些资金“足以使其购入15亿美元的公寓房产”，而曼哈顿“正是其目标市场之一”。Waterton Associates 公司合伙人David Schwartz则认为：“对于我们这样的机会主义者来说，纽约市场实在是很难开拓，这里的竞争异常激烈，如果考虑到长期扎根当地的对手，那就更是如此。”
尽管竞争日趋激烈，投资者的兴趣还是在不断增加。David Messenger透露，在签约收购Hanover第十广场后，UDR的经理人仍在曼哈顿的大街上“四处游走”，想要“尽快买下更多的房产”。虽然不愿透露公司进一步实施收购的具体数量和时间，但他还是肯定了UDR对曼哈顿市场的信心：“你会发现我们在不停地跟踪市场走势，仅仅一处房产满足不了UDR。”