89M2小户型14处“伤痕”
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6月，随着楼市传统旺季的到来，面临收房的楼盘也越发增多起来，据记者不完全统计，全北京市6月交房楼盘共30余个，其中，60％以上楼盘位于北京五环以外，住宅郊区化日益明显由此可见一斑。《楼市》记者6月曾多次陪购房人验收房屋，记者发现，所交房屋大问题没有，但是小问题还是层出不穷。
本期《楼市》“验房报告”栏目特筛选出林明忠先生所购买的，位于北京西红门的宏大北园一近90平方米普通住宅的验房报告。供读者参考。
先交费后看房分户收房也要“随大流”
按照林先生提供的交房通知单，记者与验房师一道于6月5日下午1点半准时来到该楼盘售楼处。
见到林先生以后，两位工程师便开始准备检测仪器。可是五分钟之后，与负责收房的工作人员沟通之后的林先生却通知记者，他需要先办理入住手续并交纳全部费用才能进入房间进行验收检测。
记者当即表示：“现在许多楼盘交房时都允许业主先行检测，发现问题后向物业管理公司报修，等到整修完成之后才办理入住手续并交物业管理费，为什么宏大北园不行?”工作人员对此的解释是，只有少数业主提出这种要求，而大多数业主都按照公司的交房流程先交钱后看房，所以，少数要服从多数。
已经在房地产交易中心工作了五年的林明忠先生对此解释非常不解，他抱怨道：“现在连“一房一价”都有人提出来了，为什么分户验收还要少数服从多数？那还叫什么分户验收？”
见状，杨连明工程师连忙表示，各个楼盘收房程序、流程、规矩不尽相同，一些开发商为了避免部分业主拒交或迟交前期物业管理费，往往会采用先收钱后给钥匙的做法。“虽然这样一来，容易使业主产生‘钱都交了，以后发现问题物业肯定给我修理’的心理，从而影响业主对房屋验收的细致度，但是这种做法本身并没有违反相关的规定，业主对此不必太过计较，在之后的验收过程中保持细致才是关键。”
在杨连明工程师的劝导下，林先生开始了漫长的收房“征途”，从验证交房通知单到物业公司交付房屋钥匙，足足持续了一个半小时之久。之后，记者与工程师一行人才进入林先生的房屋开始检测。
主卧室墙面空鼓 起居室墙体歪斜
进入房间后，杨连明工程师首先对墙体结构、垂直度和地面水平度进行了检测。
在对起居室的墙面检测中，工程师杨连明运用了电子激光扫描仪器，对房屋四面墙体的水平、垂直度进行了精密测量，测量后，杨连明对业主林明忠表示“起居室南侧墙面水平、垂直度都达到了标准，即误差不大于5mm，而起居室北侧墙面与西侧墙面衔接处垂直度误差为5mm，虽然未超过建筑规范标准，但对室内墙体美观造成了影响。同时，由于该倾斜角度分布为自上而下，即接近地面处的垂直偏差直达屋顶处。因此，林先生在摆放家具时需要注意角度”。
在杨连明工程师检测两个卧室的墙体时，业主林明忠问道：“我在《楼市》的前期报道中看到有关墙面空鼓的问题，请问何为空鼓?如果有的话会对墙体造成那些不良影响？”
对此问题，杨连明边检测卧室墙体一边回答道“空鼓是指墙体内部出现空隙，表现为在敲打过程中墙面出现空洞的声音，一旦出现这种情况，业主需要确认该墙面是否为承重墙，如果是承重墙则须确认该空鼓现象是否为后期粉刷造成。如果并非由粉刷原因造成，则表明该承重墙内部出现空洞，不经整修将影响房屋使用寿命。”
说着说着，杨连明工程师手中的金属敲击物便发出了“咚咚”的声音，业主林先生连忙抢着说：“这就是空鼓!”站在一旁为林先生作保修记录的物业公司人员会心一笑道：“您放心，这是一面剪力墙，不是承重墙。”
现场解说
杨连明：经检测，该房屋主卧室两侧墙面存在小面积空鼓反应，西侧墙面则存在大面积空鼓现象。而在验收的过程中，发现三处空鼓地方都已有政府验收时标明的空鼓记号，这说明开发商在政府部门验收房屋之后已经责成施工单位对此问题进行整改。
业主在面对这种问题时，应该及时向物业公司反映问题，应要求其督促施工方在一周内解决墙面空鼓问题。
部分电源位置不合理
在杨连明工程师对室内墙体进行检测的同时，陈祖武工程师也对室内所有电路进行了“勘察”。通过手中小小的三级电源，陈祖武就得出了室内通电正常的结论，并且还提醒记者，这样的小方法可以被广大业主采用，方便而又有效。
虽然室内民用电路基本正常，但是林先生需要注意的是起居室和主卧室的空调电源与空调预留孔之间距离过大，一般市场上出售的民用空调电源线长度来衡量，该距离不能确保电器的连接。”
接着，陈祖武又指出，“该起居室内西侧墙面并未安装电源插座。”这下可好了，电视机只能放在卧室了，这还叫什么客厅啊？直接做餐厅得了!对此检测结果不满的林明忠对物业人员抱怨道。
而物业人员“这是分户施工的工人马虎大意造成的，在别的单元验收时我们也发现了这个问题，但不是整个楼都有，我会做记录报修施工单位”的解释，着实令记者一行人哭笑不得，林先生对此也只能苦笑作罢。
现场解说
陈祖武：室内电源安装应充分考虑业主实际使用需求，并严格按照北京市关于商品房电路规范要求进行施工，从林先生房屋内出现的空调电源安置不到位、起居室一侧墙面未安装电源插座的情况来看，可以判断出该施工单位没有按照上述要求进行施工。
考虑到通常情况下民用电路位于墙体内部，整改困难等因素，建议业主林先生在增设起居室电源时，将电线埋入地板以下，以避免因改装线路而拆修墙体带来的不便和危险。
入户门门镜留空 窗体密封胶涂抹不到位
业主林明忠走在从起居室到卫生间的路上突然叫住记者说：“我怎么老觉得这个入户门有点别扭呢？不知道是哪里出现问题了，就是觉得很难看!”按着林先生的指示，记者开始对入户门上下打量，终于明白了林先生觉得“别扭”的原因：该房屋户门门镜留空，从室内就能清楚地看到公共走廊上的人来人往。
随后，在杨连明工程师的指引下，记者还看到该入户门顶部密封不严，有明显补过痕迹。不仅如此，该房屋起居室内阳台的落地窗、主卧室飘窗和次卧室通风窗外密封条均存在不同程度的变形，开胶和涂抹不到位的问题。
就连起居室内阳台落地窗配备的纱窗型号都明显小于窗体型号，只要用手轻轻一碰，该纱窗就会应声倒地，如此情景就连跟随林先生做维修纪录的物业人员都无言以对。“这房子真不愧是毛坯房啊!透气又透风，还能透蚊子和苍蝇呢！”业主林先生的一番调侃更是让物业人员汗颜。
现场解说
杨连明：一般来讲，主体结构完成之后，开发商或施工单位往往会聘请分包工程施工单位或个人完成楼盘的内饰工程，即门窗的安装和墙面涂抹工程，这就留下了房屋门窗安装不到位、品牌与合同约定不符或密封胶涂抹不到位等问题的隐患。
林先生这套住宅内出现的门窗问题很可能是由此所致，因此建议林先生先行报修物业公司，如果确实因分包施工质量造成且项目主体施工方承担检修义务的话，那么业主则需要在装修过程中责成装修单位予以补救。
卫生间地漏地标过低 顶棚存在渗漏痕迹
验收完房屋整体结构后，两位工程师开始了他们称为“最烦琐监测环节”的厨卫检测。
在对厨房的检测中，陈祖武工程师发现厨房一侧墙面倾斜，经过激光扫描后，确认该墙体垂直度偏差为6mm，超过住宅建筑偏差小于5mm的标准，陈祖武当即要求物业人员记录问题，并要求该施工单位对此问题严肃处理，“否则会对业主使用房间造成极大困扰，如装修时所贴面转容易脱落、橱柜安置受阻等。”陈祖武严肃地指出。
同一时间，杨连明工程师在卫生间内发现顶棚有三处明显渗漏痕迹，卫生间地漏的水平位置过低，并且该地漏周边存在显著补救痕迹。
现场解说
杨连明：卫生间顶棚出现渗漏表明该房间上层房屋的卫生间地面防水出现漏洞，要想解决这一问题需要物业公司以及业主与上层住户联系，要求上层住户整修卫生间地面防水层问题。
地漏地标过低问题会给业主后期装修造成困扰，即地标过低则要求卫生间地面装修高度不能过高，而通常情况下现代家庭卫生间地面装饰都会采用较为厚实的地砖。
因此，业主对此问题不能小视，一定要报修物业管理公司才是。
除上述发现的问题外，验收当天，杨连明、陈祖武两位工程师还对该套房屋的面积、层高进行了测量，“经检验，该房屋层高、面积均达到合同约定标准，且层高高度能够满足北方人居住习惯，即净层高达到2.65米。”陈祖武这样总结道。
而这一定论让身为房地产交易中心工作人员的林先生备感欣慰，他对记者表示，他对房屋面积和层高极为敏感，如果这两项内容都符合合同内容，那么前面发现的那些小问题也就不算什么了!