养老地产:无奈下的繁荣

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将依山傍水、风景秀丽的别墅区改造成为养老地产，这完全颠覆了以往人们对养老院的认识。由独栋别墅区改造而成的养老社区，销售的是奢华。

不过，销售奢华却属无奈之举。别墅养老地产开发商对《财经国家周刊》记者表示，这个别墅区在几年前就建好了，但由于诸多限制，一直没有办法销售，曾经销售过几套房后被政府处予了高额的罚金，只好暂时租赁给几个私营企业做办公处所。这时，投资养老产业的基金看上了这一片离市区不算太远的休闲之地，双方达成协议，由基金出资将之改造成高端的养老社区，面对市场可销售亦可高价租赁。

目前中国还没有形成真正意义上的养老地产，大部分养老公寓多由政府补贴，并未实现盈利，涵盖老年公寓的项目用地一般是划拨用地，即通过支付征地、补偿、青苗费等费用把集体土地变成国有土地，不经过土地招拍挂市场，土地价格相对很便宜。或者土地性质原不属于房地产开发，挂上养老地产的名义后可变相销售。但挂上养老地产的房屋一般无法办理房产证，一般产权为使用权，最多20年。

因此，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产。尽管如此，在限购条例、批地困难、销售证难办等诸多房地产调控政策压力之下，养老地产正成为开发商突围的一条路径。

发改委相关人士对记者表示，目前民政部和老龄委在管理及参与养老产业的相关事宜，但如果光靠政府财力解决即将到来的老龄化问题，将难以持续，所以政府也在急迫地探索一条养老地产市场化发展的道路。

上述人士称，目前国家对于养老地产的政策放得很开，各地方政府在土地上、银行在信贷上均会给予一定支持，就是希望更多的开发商进入到养老地产领域中，对于一些存在问题的地产项目改造为养老地产，也是默许的。

国家统计局的第六次全国人口普查主要数据显示，中国老龄化进程正在加快，目前全国人口中60岁及以上的人口占比已达到13.26%，与2000年相比增长了2.93个百分点。与老龄化相伴而生的一系列问题，使得中国传统的家庭养老模式遭遇困难，这也催生了“以房养老”等新型养老方式。养老地产前景也被各大房地产商看好。

个别先知先觉的开发商似乎已经嗅到了其中的财富味道。越来越多的一线开发商也开始试水养老地产。

万科、保利、富力等诸多房企纷纷涉足养老地产，其他一些开发商在无奈中也在转向养老领域，但养老地产项目发展依然没有一个鲜明的盈利模式，更多地还是在走将原有的房地产开发模式披上养老地产概念的老路，只是房地产在通过养老地产的名义变相突围。

养老地产是会成为开发商未来盈利的载体，还是在房地产调控时期无奈的权宜之计，最终长成四不像的怪胎？