基于层次分析法的公租房实例模型研究
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摘要:公租房主要是为了保障中低收入住房困难家庭的住房问题。本文首先通过对公租房的重要性进行阐述，本文将层次分析的方法引入到公租房中，对武汉、重庆、上海三个城市的公租房进行比较，探讨公租房建设的优良模式。运用层次分析其优势和劣势，对公租房建设有一定的建议作用。
中图分类号：F291 文献标识码：A
一、公租房规划的重要性最近几年，经济适用房以及棚户区的改革力度得到了进一步加强，一些没有经济来源亦或低收入的家庭住房条件得到了较大程度的提高，然而一些城市因为商品房价格不断攀升和租金相对较低的房源严重不足，导致一些收入不高的家庭出现了住房困难问题。对公租房的大力发展，可以最大限度地满足低收入家庭的基本住房需求，同时对于住房供应体系的完善、调整供应都具有非常积极的意义。公租房相对于一些其他的保障性住房，覆盖的范围非常之广，面向的群体涵盖新职工、外来务工人员以及一些低收入家庭。尤其对于那些刚刚就业的大学生来说，可以说他们是城市中的新鲜血液，而现实中他们既得不到经济适用房的居住权，又住不了廉租房，而公租房却恰恰解决了这类人群的住房问题，这可以避免企业的人才流失，对城市的发展建设具有积极的意义。
二、多层次模型简介
(一)层次结构模型由目标层、准则层、方案层组成，目标层一般只有一个因素，表示要解决的问题，准则层是针对目标层的评分依据，可按从属关系分为若干层次，同一层的各因素受上一层因素支配，同时影响下一层相关因素。然后对方案层进行权重计算，进而选择优良方案。
(二)构造判断矩阵：准则层间各因素进行相对重要性比较，列出比较矩阵，本文采用1—9评分法，比较规则如下：（aij表示准则i和准则j相比的重要程度赋予分值）
aij=1 i元素和j元素同样重要
aij=3 i元素比j元素稍微重要
aij=5 i元素比j元素明显重要
aij=7 i元素比j元素强烈重要
aij=9 i元素比j元素极端重要
(三)一致性检验：判断矩阵是准则两两之间比较，存在三个以上准则时需要进行一致性检验。定义评分的传递性：有准则 i、j、k，先对 i、j 进行相对重要性比较的结果为---重要性：i>j，j>k，然后对i、k 比较的结果为———重要性 i>k，则此评分具有传递性。
一致性检验通过一致性比例C.R.表示，当C.R.
三、实证分析
武汉、上海、重庆三市建立了一批公租房，市场影响不一，有一定的代表性。武汉、上海等地公租房遭遇尴尬，武汉市南湖公租房七成空置，上海市馨宁公寓也只有四成入住率。重庆市公租房市场反应良好，民心佳园公租房有九成出租率。本文经过对武汉市南湖新区公租房的实地调查和上海馨宁公寓、重庆民心佳园有关资料的详细阅读和网上调查，搜集了大量资料，运用ahp模型进行比较，探讨公租房建设的优良模式。
根据影响租房的一般因素，本模型准则层选取租金相对值、申请条件、选址、设施和房屋布置作为评价标准，子准则层分别对应：选址———购物场所、医院、学校；设施———水电、健身、绿化；房屋布置———户型、面积、装修。
(一)租金作为公租房的主要优势，是影响夹心层人士租住意愿的主要因素。如果价格与市场水平相差不多，再加上位置偏远、辅助设施不齐全等因素，公租房势必不会成为首选，从而起不到保障作用。由于各地薪资水平不一，此处选择租金相对值更为客观，租金相对值是公租房租金与市场租金之比。
(二)申请条件是公租房制度中关乎申请者分流的重要依据，申请条件过于严格，会导致受保障人群范围狭窄，难以实现公租房“大庇天下寒士”的政策目标；申请条件过于宽松，则避免不了保障份额被挤占,夹心层人士难以入保。
(三)选址、设施、房屋布置作为公租房的硬件指标，直接影响公租房租住的性价比。选址偏远，交通成本和时间成本增加，考虑到教育、就医、购买生活用品是生活之必需，该准则选取医院、学校、购物场所作为子准则。辅助设施不全，生活便利性降低，也难以迎合刚毕业大学生追求生活质量的心理，此处选取水电、健身设施为子准则，绿化也纳入其中；房屋布置如面积、户型，决定了租住人数，面积过小就无法满足需要抚养孩子赡养老人的家庭的租住需要。
(四)构造准则层、子准则层重要性比较矩阵如下：
（1）准则层
层次排序：（租金相对值,选址,设施,房屋布置,申请条件）。特征向量W=（0.3667，0.1791，0.1089，0.1089，0.2363）。对判断矩阵进行一致性检验，计算C.R.=0.0160，C.R.
(2)子准则层：选址
层次单排序：(学校, 购物场所, 医院)，特征向量W=(0.2599，0.4126，0.3275)。对判断矩阵进行一致性检验，计算C.R.=0.0516，C.R.
子准则：设施
层次单排序：(健身设施,水电设施,绿化)，特征向量W=(0.1571，0.5936，0.2493)。对判断矩阵进行一致性检验，即计算C.R.，C.R.=0.0516，C.R.
（4）子准则：房屋布置
层次单排序：(户型, 面积, 装修)， 特征向量W=(0.4161，0.4579，0.1260）。对判断矩阵进行一致性检验，即计算C.R.，C.R.=0.0088，C.R.
第一，公租房主要面向住房困难户和新就业职工，没有对其他区的市民开放。申请人须满足户口、毕业年限、收入、社保、公积金等多项要求。公租房租金为每平方米10元，为市场价格的一半，但是须一次性缴纳4800元的其他费用，包括住户需要先按市场价缴纳3个月租金、押金（3个月房租）以及1年468元的物业费。第二，重庆市民心佳园户型有单间配套、一居室、二居室、三居室，建筑面积在31—79 平方米之间。公租房申请人应在主城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13 平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来主城区工作的无住房人员。民心佳园公租房租金最高为每平方米11元，低的每平方米有9元，为市场价格的百分之六十。
第二、根据安康市公租房申请条件，市中心城市（汉滨区）廉租房和经济适用房保障对象的收入线为小于85元/人.月，住房面积小于18㎡/人；公租房保障对象的收入线为885-1307元/人.月，住房面积为小于18㎡/人；限价商品房保障对象的收入线1307-1586元/人.月，住房面积小于29.89㎡/人。符合上述条件的住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。
结语相关部门要结合群众的实际需求进行公租房的选址和配套工作，摒弃一些旧观念，公租房小区不在采取集中模式，以此促进社会的和谐发展，同时，对公租房的基础设施配套建设要加以足够的重视力度，对市政设施的规划的力度进行强化，造福于人民大众，为居民提供便利条件。
参考文献
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[2]覃湘波. 公租房建设项目经济分析[D].西安建筑科技大学,2011.
[3]徐东辉. 中国公租房制度创新研究[D].吉林大学,2012.