浅析房地产投资信托及其组织模式

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摘要：目前国内恰到时机地推出 REITs 对于稳定房价、缓解房地产企业对银行过度依赖、化解金融风险意义重大。本文从法学角度分析比较了契约型、公司型及有限合伙型这三种主要的REITs组织形式，并通过对全球 REITs 的发展研究为我国 REITs提供参考，进而推动我国 REITs 行业的发展。

关键词：房地产投资，信托， 组织模式， 法律制度

Abstract: at present, the domestic just to an opportunity to promote for stable prices, alleviate REITs real estate enterprise to bank excessive dependence on, dissolve the financial risk is of great significance. This paper, from the Angle of law analyzed and compared the compact, company type and the limited partnership type this three main REITs organization form, and through to the development of the global REITs research in China to provide reference for REITs, and promote the development of the industry of REITs.

Keywords: real estate investment trust, organization mode, the law system

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

一、REITs 的概念和特征

房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以公司或商业信托的形式，以发行股票或收益凭证的方式集合多个投资者的资金，由专门投资机构进行运营管理，通过收购并持有收益类房地产或为房地产进行融资获取收益并享受税收优惠的金融投资产品。

REITs 的特征：高派息、低成长；收益稳定、风险较小；专家管理、风险分散；较高流动性和安全性；透明度高、可预见性强；享受税收优惠。

二、REITs的组织模式

世界范围内REITs的组织模式可以分为三种类型：契约型 REITs、公司型 REITs和有限合伙型 REITs。下面谈一下这三种组织模式的法律分析：

（一）契约型 REITs

契约型 REITs 又称为信托型 REITs，是一种信托契约，这种契约由投资者与投资公司或基金管理公司签订并以证券投资为标，后者又与基金托管人订立信托契约而组建的投资信托基金。契约型 REITs没有公司董事会，也没有公司章程，而是通过信托契约来规范当事人的行为。根据信托契约，投资公司或基金管理公司一方面负责基金的经营管理，另一方面又委托基金托管人负责基金的保管、管理人指令的执行以及基金项下资金往来的办理。

（二）公司型 REITs

公司型 REITs 是以赢利为目的的股份制投资公司，由一批具有共同投资理念的投资者依法组成，该类公司具有独立法人资格，通过发行股票来募集资金。在公司型 REITs 中， 投资者通过购买公司股票成为公司股东，公司的运营由股东选举的董事会来负责。在投资者与公司型 REITs 之间形成股东与公司的关系， 二者由公司法来约束，所以他们之间不存在信托法律关系。 当公司型 REITs 成立之后，由委托保管机构保管资产，在公司与保管机构之间则形成信托法律关系，这也是公司型 REITs法律关系中仅有的一个信托法律关系。签订信托协议后，保管机构作为受托人负责保管公司的财产、执行并监督管理公司的指令是公司型 REITs法律关系中仅有的一个信托法律关系。

（三）有限合伙型REITs组织模式

有限合伙模式是对普通合伙模式的一个重大的改进，它在设立程序上比公司型企业简单易行，所以它为企业提供了一种适用性强、组织效率较高的企业组织形式。有限合伙型 REITs由房地产投资管理人担任的普通合伙人，负责合伙企业资金的运营，并对企业的运营风险承担无限责任，作为投资者的有限合伙人，根据投资额大小承担有限责任。

三、境外房地产信托对我国REITs发展的启示

（一）有关组织模式

世界各国的情况各不相同，因此各国要根据其实际条件选择最适合的 REITs 类型，像美国、日本和欧洲部分国家选择了公司型REITs，而加拿大、澳大利亚和亚洲部分地区则选择了契约型REITs。那么，究竟哪一种组织模式最适合我国国情呢？根据我国目前的法律基础和市场状况，笔者认为契约型 REITs 在我国 REITs 发展初期最为合适。原因有三：首先，由于我国还未出台有关 REITs 专项法案，因此，法律对以信托方式发展契约型 REITs的约束很小。其次，由于信托财产独立性和破产隔离功能在信托制度中起了核心作用，是契约 REITs 的发展的重要前提。再次，信贷资产证券化试点的成功为信托型REITs 提供了借鉴。我国目前信贷资产证券的许多特性与REITs作为不动产资产证券相似。

（二）有关资金运用方式

据我国现状，采用权益型 REITs 直接收购物业具有操作简便、周期短、风险相对较低的特点，但是要承担较高的税费；为避免房地产过户问题通常通过收购持有物业的股权，降低税费成本。降低商业银行的风险可以采用抵押型 REITs 购买房地产抵押贷款， 此外抵押型 REITs 还可以通过购买 MBS 取得固定收益并增加 MBS 的流动性。因此，笔者认为我国 REITs 初期，资金可以通过以权益型为主抵押型为辅的方式运用。

（三）有关管理模式

世界各国和地区，大多数地方在 REITs 内部管理模式。 研究表明，REITs 的管理模式与公司的经营业绩有着高度的相关度；在REITs各种管理模式中，内部管理型REITs 在市场中的表现更具竞争力；采取内部管理模式的 REITs是非常好的，在业绩和管理层薪酬结构等方面的表现就可以看出。同时，内部管理型 REITs 符合我国法律要求。根据新法规的要求，信托公司必须履行监督义务并对信托事务承担最终责任，即使因客观条件需要委托他人代为处理。

（四）发行流通渠道的选择

美国超过60%的 REITs 在主要的证券交易所自由交易，REITs 作为标准化金融产品可以在资本市场上上市流通。一般情况下，未上市的 REITs也可以在柜台市场进行交易流通。REITs上市有利于规范其治理结构，严格的信息披露可以使信息透明，减少不对称程度，提高外部监督水平的目的。但鉴于 REITs在我国是一个新兴行业，国内中小投资者风险意识还没有跟上，笔者认为，REITs 试点期间可以参考信贷资产证券化，以机构投资者为主先在银行间债券市场上市流通，待运作成熟后再到证券交易所上市流通，放开对中小投资者的投资限制。

参考文献：

[1] 郦大海. 我国发展房地产投资信托的障碍及对策[J]. 商业时代. 2010(15).

[2] 张传勇. 对国内发展REITs的思考[J]. 中国房地信息. 2009(03).

[3] 李子昌. REITs在中国发展的模式探讨[J]. 经济研究导刊. 2009(10).