浅议房地产开发成本控制的原则及手段
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【摘要】随着国家对房地产过热现象的不断抑制，以及房地产市场化进程的不断加快，企业要想在日益激烈的市场竞争中立于不败之地，就要重视和控制好房地产开发成本。本文从房地产开发成本控制原则出发，浅议在房地产开发成本控制中应采取的手段。
【关键词】房地产，开发成本控制，原则，手段
房地产开发项目是房地产开发企业最直接、最主要的生产经营活动，它具有全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性、高风险性和高回报性的特点，使房地产开发项目的成本控制问题成为企业项目开发成败和经济效益高低的关键。并且随着国家不断抑制房地产过热和房地产市场化进程的加快，房地产开发企业要想在长期的市场竞争中立于不败之地，必须特别重视和控制好房地产开发成本，才能取得良好的经济效益。
传统的成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，“其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生或已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的，降低项目成本，提高经济效益。”但建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的成本并不是很多。因此在现代房地产开发中，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素也便成为了投资控制与成本变化的关键性因素。所以，在现代房地产开发成本控制中，讲求的则是全面控制，要坚持两个根本性的原则，即“全面控制原则和重点控制原则。”
首先，全面控制原则不仅包括纵向上从项目的立项阶段、方案设计阶段的投资控制，到施工阶段成本控制的全程控制，还包括横向上对房地产开发项目的组织管理机构的全员控制。事实证明，具有活力的管理制度和管理模式可以调动员工的工作积极性，充分发挥主观能动性，自觉提高控制成本的思想和意识等。
其次，重点控制原则贯穿全面控制原则始终，具体表现为，在全面控制原则中，全程控制是房地产开发成本控制最为重要的原则，不仅要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，还要区分施工阶段的成本控制重点与次重点，做到有的放矢，将精力放在最为重要的一环，做到开源与节流相结合，责、权、利相结合;明确目标管理原则，推进动态控制原则，实现人力、物力、财力的低消耗，控制成本。
（二）房地产开发成本控制的手段
现阶段，我国房地产商对成本控制的认识，通常只重视施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。根据现代房地产开发成本控制的全面控制原则和重点控制原则，要求房地产开发企业在开发全程及全员的组织管理上要加强成本的管理和控制，故而提出以下几点具体的成本控制手段。
首先，重视房地产开发各个阶段的成本控制，即在动态中进行目标成本管理，在过程中实施成本控制，强化全过程控制为重点。因为房地产项目的投资通常是大数额的运作，必须从根源上减少盲目投资的行为。房地产开发企业在成本控制中常讲的“房地产开发项目以预算为基础”，因此，企业应该重视在初始阶段对项目的可行性和盈利性进行详细考查，充分地对土地成本、工程造价等环节做好成本预算、结算和监督工作。对企业成本控制影响最大的阶段是决策阶段，故而企业要根据调查结果制定正确合理的投资决策，产出合理的决策结果，这将直接影响一个项目的成败，应重点控制。在设计阶段，设计出经济上合理，技术上可行的设计方案。在施工阶段，通过资金和劳动双重结合的成本控制方法，把成本可能发生的变化限定在一个合理的范围内。基于以上理论要点，房地产开发企业还应结合实际，在具体的实际工作中严格遵循预先科学规定的目标值，并及时准确地收集、汇总费用支出的实际数据，将这些实际数值和目标值进行比较、分析，进而将分析得来的结果应用到下一次的成本控制编制当中。对于每一个项目实际工作的环节，都应该设有监督反馈机制，以便将成本控制的工作纳入到企业内部监督的体系之中。
其次，提高施工项目的科学管理水平，进行成本效益观念的创新、全员成本管理观念的创新、成本系统管理观念的创新及成本动因分析观念的创新，加强企业核心竞争力。在科学的管理观念和高效的管理机制下，优化施工方案，提高生产效率，制止可能发生的浪费。
最后，将成本控制与现代信息化手段相结合，全面推广电算化的实施，提升成本预测的科学性。现代企业的成本控制需要一个能协调地计划、监控和管理企业各种成本发生的全面信息化管理系统，以便能够实现企业各项业务活动高效率地运作。实践证明，成本会计电算化是当务之急，是实新的成本控制方法的技术前提。
以上只是根据房地产开发成本控制原则提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一个全寿命周期的过程，要以成本控制为中心，不仅要在决策、设计、施工阶段控制成本，还要在营销等阶段控制成本;不仅要采用组织、技术等手段，还要在经济、合同等方面完成各阶段的成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的目标，使企业在日益激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益。
参考文献：
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[2]李达照.浅谈房地产开发项目管理的成本控制.四川建材.2006（2）：29页。
[3]刘允延.建设工程项目成本管理.机械工业出版社.2003，7：73―74页。