加快四川住房保障建设:需完善七方面配套政策

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虽然四川省住房保障建设成效显著，但是建设不平衡、质量安全管理等问题依然存在，需要在资金投入和土地供应、保障覆盖面等方面进一步完善。

目前，四川省住房保障建设在已有成绩的同时，还存在一些困难和问题。如建设进度上地区间、项目间发展不平衡；质量安全管理存在问题，有的还很严重；保障性住房小区管理问题日益凸显，现有体制机制难以满足管理要求等。

就相关政策来看，以下七个方面的问题亟待引起重视和进一步的解决完善。

其一：资金投入和土地供应

缺乏资金和土地保障，是四川现在保障房建设中遇到的普遍又最难办的事情。原因之一在于保障房建设资金主要由地方政府解决，地方政府财力有限，加上目前房地产宏观调控下，以地生财的地方政府收入缩减，使得各地保障房建设的资金缺口较大。另外，按照现行国家城乡规划和土地管理相关政策，保障房只能在城市建设用地范围内规划的居住用地上进行建设，“十二五”期间，各地保障房建设任务重，也使得供地压力大。

为解决这些问题，在资金上应创新思路，积极吸引社会资金参与住房保障。一方面，要强力推进落实商品房配建保障房的政策要求。对一些大型企业、工业园区等，政府要研究给予相关优惠政策，吸引和推动他们投资建设员工公寓和改造棚户区。加强研究，积极探索和争取保障房的商业信贷支持，破解信贷难问题。另一方面，在土地上应加强督查，保证保障房用地需求。可积极争取和推行利用农村集体土地建设公共租赁住房的试点。

目前，北京与上海等城市已经正式获得国土部的试点批准。成都市作为统筹城乡综合配套改革试验区，具有先行先试的权利，应积极争取省国土资源厅和国土资源部的支持，尽快纳入试点范围。

其二：保障覆盖面

四川省一些地方，虽然保障制度的设计似乎做到了“无缝覆盖”，但由于政策制定的滞后性，部分住房困难群众急需住房保障援助却无法提出申请。例如：公共租赁住房政策中对单身无房职工要求具有大学本科、大专、中专、职校等毕业文凭，但有部分单身职工因其仅为初中或高中文化，就无法承租到公共租赁住房。就学历来看，学历越低，收入可能越低，导致住房困难的可能性越高，但是政策制定上反而把这部分人排除在外。

类似这样的急待保障而又无法享受到住房保障的对象，如新市民、农民工等，都要求政策应随着城市化的深入，逐步延伸，不要存在明显政策盲区。

其三：保障标准

目前一些地方各项保障制度的保障标准差异较为明显，特别是廉租住房、公共租赁住房等以出租为主要手段的保障方式之间，缺乏过渡区域，保障标准刚性特征明显。如一户家庭第一年家庭收入2.5万元，符合廉租住房保障，租住廉租住房每月支付2.4元/平方米租金，若其第二年家庭收入增至3万元，则不再符合2.8万元的廉租住房准入标准，这时要继续享受住房保障，只能租住公共租赁住房，以16元/平方米市场租金的70%计算，每月需支付11元/平方米租金。这样看来，该家庭收入增加五分之一，但房租需多支出三倍，反而增加了家庭经济压力，不利于引导保障对象通过自身努力增加收入以改善住房条件，造成“贫者恒贫”的现象。

因此，各项保障标准既应有梯级差异又应有平缓过渡区域，公共租赁住房租金标准的制定应考虑与当地住房市场租赁水平与廉租住房租金水平的差异，选取一个适宜的中间值，并设置一个平滑梯度，以避免造成保障方式之间的刚性断裂。

其四：保障对象的准入

总的来看，目前全省对保障对象的准入审核，特别是收入审查工作尚无完善严密的工作机制。2010年10月，成都市民政局、房管局、社保局、工商局等八部门联合出台《成都市城乡低收入家庭认定暂行办法》（成民发〔2010〕113号）文件，其中对申请住房救助的低收入家庭标准进行了明确，但在具体操作过程中，由于目前成都市的低收入家庭收入信息比对系统尚在建设当中，还无法通过多部门数据交换实现联网审查，导致目前收入审查更多的还是依靠群众自行诚信申报，社区民主评议，社区、街道、区民政部门三榜公示的做法，收入认定的准确性还不是很高，这就可能造成非保障对象享受住房保障的情形。

为此，应加快建立低收入家庭及财产核对信息平台，通过房管、车管、税务、公积金、社保、工商、银行等多部门信息共享和数据交换，对保障家庭的收入及财产进行实时联网审查，健全保障房的准入审查。

其五：保障房的循环使用

住房保障资源是一个有限的资源投入。住房保障人群会随着城市化率的提高和经济的发展而有所流动和变动，即必然有人进入这个群体，也会有人通过自身努力脱离这个群体，因而保障资源应在需要住房救助的人群中循环流动。同时，保障性住房也应该是通过逐年投入达到一定规模后进入循环使用阶段。

但目前全省的保障房退出机制尚未真正建立，特别是通过出租方式入住保障性住房的，在不符合保障条件时，没有政策文件或相应手段保证其退出保障性住房，造成对保障资源的挤占；同时对经济适用住房违规出租等行为，也没有相应的惩处规则。这使得住房保障资源不能完全在真正需要住房救助的人群中流动起来。

因此，对于产权式保障性住房，应建立政府回购的保障房退出机制，使保障房封闭循环运转，杜绝利用保障房套利空间。对非产权式保障房，可考虑建立保障房退出奖励机制，比如退出廉租房的可优先购买经济适用房，或享受低息贷款等。同时，还应积极探索和扩大推进保障房产权共有的试点，其中攀枝花市在廉租房即非产权式保障房的产权共有上已有很好的探索。

其六：保障房的布局和配套服务

目前经济适用住房具有政府保障性质，其价格远低于同地段的同类商品住房，这部分差价一般都由政府利用土地或财政等资源贴补。由此也形成了经济适用住房的地段一般都较为偏远，周边的医疗卫生、教育、生活等配套设施无法跟上，申购经济适用房的家庭要额外增加较多的生活成本，导致很多人宁愿住在市区狭小的住房也不愿申购经济适用住房以改善居住条件。

为低收入家庭提供的廉租住房也存在这种情况，一些地方用于廉租住房实物配租的房屋均为电梯公寓，而物管费需要由租户自行承担，造成租户会多负担一部分住房支出，致使很多人宁愿领取租赁补贴在市面上自主租房居住。

还有部分低收入住房困难家庭虽然符合目前的住房保障准入条件，但仍不愿提出住房保障申请，原因是房源的分布、楼层等因素，导致其生活成本增加或生活不便等。

这些问题表明，保障房的规划布局和配套设施建设的相关政策还有待细化、深化，应尽量贴近困难群众的实际需要。

其七：保障房的供应方式

目前，保障性住房的供应方式较多，但实物供应归纳起来主要分为租赁保障和产权保障两大类。从目前全省保障房建设的规模、分配、管理的效果和长远可持续性来看，既要实现“住有所居”的目标，又要体现社会公平，减少社会矛盾，有利于住房市场化改革方向，防止腐败发生。

因此在保障房供应方式上，笔者认为应将目前的保障性住房中以产权保障型为主的模式逐步转变到以租赁保障型加货币补贴为主的模式上来，逐步取消经济适用房和限价房，主要是建设和供应廉租房和公租房。与此同时，也要进一步改革和发展住房租赁市场，主要利用经济办法刺激和管理市场，降低租赁成本，引导和方便保障对象通过租赁市场实现“住有所居”。

（作者系四川省社科院房地产研究中心主任、研究员）