土地审计重点初探
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土地审计就是以促进上述土地管理任务的实现为目标，对政府及其所属部门土地政策法规执行情况以及相关资金的征收管理使用情况为内容，开展的审计和审计调查。笔者从地方审计机关的角度，谈一点个人对土地审计内容和重点的认识，与同行们探讨。
一、土地资源管理审计
（一）土地利用总体规划和年度计划中审计应关注：
1.审批权限。省一级土地利用总体规划由国务院批准，省会城市及100万人口以上城市（全国共84个城市）的土地利用总体规划由国务院批准，其他由省批准，乡镇规划可以经省政府授权后，由地市批准。土地利用年度计划的审批权限同上。由此，也明确了对规划的调整也需原审批单位批准。也就是说，县（市区）的土地利用总体规划和年度计划都要经过省政府审批。审计中要关注有无越权修改、调整规划计划的问题；2.城市建设用地范围。规划确定后，具体建设项目需要使用土地的，除能源、交通、水利、矿山、军事设施外，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。审计中要注意查找有无在规划建设用地范围外开发建设的问题，比如，是否在规划范围外设立开发区，圈占土地的问题；3.与土地调查制度和土地统计制度相结合，考核规划计划完成情况。如有的城市因预征地等原因，造成土地调查、统计情况严重不实，土地利用规划与计划形同虚设。
（二）耕地占补平衡制度中审计应关注：
1.占补平衡的责任主体。①市（县）政府为实现总体规划，在城市规划建设用地范围内占用耕地的，责任主体在市（县）政府；②在村庄、集镇规划建设用地范围内占用耕地的，责任主体在用地的农村集体经济组织或村民委员会，具体由乡镇政府负责组织；③单独选址独立工矿用地，占用耕地的，责任主体在项目单位；2.耕地开垦费的征集、管理、使用。对单独选址项目，无条件自行补充耕地的要缴纳耕地开垦费。市（县）政府若在本行政区域内无耕地后备资源可开发整理，则可按规定缴纳耕地开垦费，由所属的省、自治区、直辖市人民政府负责在本行政区域内统筹安排开发整理补充耕地。耕地开垦费标准由省级政府制定，实行专户储存，专款专用，专项用于土地开发整理。审计中，要关注耕地开垦费的征收管理使用情况，只能用于耕地开垦。在现阶段，各地的具体操作中还有购买指标的现象。有的地方无法实现占补平衡，为了使用耕地，到有指标的地方购买，该项资金实际也是耕地开垦费；3.使用耕地开垦费进行补充耕地的项目。要按照项目管理要求，引入竞争机制，采取招投标的办法。审计要关注项目建设程序的合规性、资金使用的真实合法效益性，以及新开垦耕地的质量是否达到要求。
（三）新增建设用地有偿使用费制度中审计应关注：
1.缴费主体是市、县政府。其征缴与用地单位是否以有偿方式取得新增建设用地的土地使用权无关；2.资金全额缴纳国库。按规定，有偿使用费按照标准征收后，30%上缴中央，70%上缴省，列入基金预算。关注有无未入国库而是专户征管，以及应收不收、不及时足额缴库、违规减免，越权或不按规定审批等问题。该项费用可从土地出让收入等财政性资金中列支。有的地方向用地方收取了该项费用，实际应该属于乱收费或擅自批地的行为；3.缴费范围。一是城市规划建设用地范围内新增建设用地（含农用地和未利用地）；二是单独选址的新增建设用地；三是水库移民迁建用地超出原建设用地面积的。特别要注意因违法批地等实际发生的新增建设用地要缴纳此项费用；4.使用管理的规定。从2007年1月1日起，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。审计要关注土地整理项目实施过程中有无擅自变更项目预算，超项目支出范围或超预算标准开支，截留和挪用项目资金等违法违纪行为。
（四）基本农田保护制度
要根据与省政府签订耕地保护目标责任状的耕地保有量，依据第二次土地调查基本农田调查上图成果、基本农田保护情况汇总表、农村土地利用现状二级分类面积汇总表的数据等，审计基本农田保护政策执行情况。关注除法律规定的国家重点建设项目之外的非农建设占用基本农田；以退耕还林为名，将平原（平坝）地区耕作条件良好的基本农田纳入退耕范围，违反土地利用总体规划随意减少基本农田面积；占用基本农田进行植树造林，发展林果业；以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动；占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。
二、土地征收补偿、审批审计
（一）土地征收补偿中审计重点关注：
1.征地是否经过合法审批，是否由国土部门组织实施，是否执行两公告一登记制度；2.是否严格按照批准的征地方案进行征地，补偿安置方案是否达到标准，有无未经批准违规征地（包括预征地），有无突破方案多征地；3.征地补偿费是否及时足额拨付，有无侵占、挪用个人的征地补偿费用和其他有关费用；4.关注失地农民的安置情况，补偿安置款是否落实到村组和农户手中。
（二）用地审批中审计重点关注：
1.审批权限。农转用审批权限主要是在国务院和省政府批准，其中国务院批准的建设项目以及省政府批准的基础设施项目的农转用审批权在国务院，其余在省政府，但乡村企业、农村公共设施、公益事业和农民宅基地的农转用由省政府授权市政府审批。征地审批权限，在国务院和省政府两级。其中征收基本农田、基本农田外超过35公顷的耕地和超过70公顷的其他土地要由国务院审批。在同时存在农转用审批和征地审批时，其中农转用需国务院审批的征地也一同审批。对于农转用可由省政府审批而征地需国务院审批的，一些地方会采取化整为零、调整基本农田等规避国务院审批；2.农转用和土地征收是否经依法审批，有无未批先用、以租代征等非法用地；3.申报材料是否真实，有无弄虚作假调整基本农田和项目占用耕地的情况；4.是否按批复的内容执行，有无少批多征、多用。
三、土地出让、划拨、转让审计
（一）土地出让中审计重点关注：
1.协议出让是否低价出让或违规减免地价。按规定协议出让不得低于协议出让最低价，如未制定协议出让最低价，参照基准地价的70%，或新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；2.招拍挂出让的真实性。从2007年7月1日起，工业用地纳入了招拍挂的范围，有无通过虚假协议出让工业用地规避招拍挂的行为。商住用地招拍挂是否真实。特别是用“以土地换项目”进行城市建设，可能规避了招拍挂出让土地使用权而将经营性土地直接协议出让，或通过虚假招拍挂的方式出让经营性土地；3.土地一级开发运作是否规范，成本是否真实，有无借用收购储备名义牟利；4.招拍挂程序是否规范，有无设定门槛、暗箱操作或先签协议等搞虚假招拍挂，有无低价出让国有土地使用权；5.用地方是否按规定用途使用土地、有无擅自提高容积率等应补缴出让金的行为；工业用地建设是否符合国家控制指标，如在工业厂区建成套住宅、专家楼、宾馆、招待所等；6.土地出让是否由市、县人民政府土地管理部门组织实施，有无乡镇擅自出让的行为。
（二）土地划拨审计应关注：
1.是否存在超范围划拨土地的情况；2.划拨土地入市是否办理手续。主要是对外出租（收土地收益金）、未办理出让手续转让或改变用途为经营性用地，未进行招拍挂。
（三）土地转让应关注是否符合下列条件：
1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（四）作价出资入股
主要涉及企业改制、资产重组和处置；关注国有资产流失及潜在流失风险，以及违规资本运作如高估价值用于贷款融资等。
（五）以租代征
“以租代征”农民集体土地，擅自将农用地转为建设用地，规避了农用地转用审批和土地征收审批手续，同时，这种行为还规避了进行征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费的法定义务。主要涉及未经批准使用土地，由乡村以租赁的名义签订长时间的合同，给单位和个人用于非农建设。
（六）土地办证
重点是办证土地的真实性、出让的合法性。关注有无用并不存在的土地办理土地证、通过虚假出让等行为办理土地证用于贷款，以及是否足额缴纳出让金再办理土地证，有无按缴纳出让金的比例分割办证的现象。
四、土地出让金、土地整理资金管理使用审计
（一）土地出让金审计应重点关注：
1.征收不力，未能及时足额收缴出让金。包括违规减免、返还出让金（以招商引资等各种名义）、用地单位拖欠出让金（土地使用权证是否发放）、实物或债务抵顶出让金（造成出让金流失）、虚增或违规扩大土地开发成本（包括补偿性支出和开发性支出等）造成少缴出让金，以及未经集体决策同意受让方分期缴纳时间超过一年或首次缴纳比例低于全部土地出让价款50%的行为；2.未全额缴入金库。包括财政或其他部门设置过渡户、坐支出让金等行为。如“以土地换项目”的方式换给开发商的土地未缴纳出让金而直接换成了工程项目，造成应缴纳出让金的体外循环和固定资产投资脱离计划控制；3.违规使用出让金。包括挤占挪用，坐支、出借出让金，在成本内列支城市建设支出，平衡预算等；4.少提专项资金，提取的专项资金未交专户或未专款专用；5.通过低价评估降低底价，少征出让金；6.少征契税。根据国家税务总局的规定，减免出让金不能减免契税；7.财政、国土部门多提业务费。
（二）土地开发整理资金应关注：
1.项目招投标不合规，完工后未经社会中介机构审计和财政部门批复；2.违规拨付工程资金。包括首期拨款高于20%、预留工程施工费低于10%等；3.项目调整未经省级或原批准单位批准。
（作者单位：宜春市审计局）