CPV考试用书《资产评估》中例题错解分析

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本文将以cpv2008考试用书《资产评估》(以下简称“教材”)中关于该方法的例题介绍展开分析。

一、例题与原解

一是原题为2008年全国注册资产评估师考试用书《资产评估》第208页[例15-11]：(略有改动，不影响理解及解答)。有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积2000平方米，建筑容积率2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元，平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，计售价9000元／平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税率为楼价的6.5％，当地银行年贷款利率为6％，开发商要求的投资利润率为10％。试估算该宗土地目前的地价。

二是原解采用假设开发法，步骤如下：(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：地价=楼价一建筑费一专业费一利息一销售税、费一利润；(2)计算楼价，楼价=2000×2.5×9000=45000000；(3)计算建筑费和专业费。建筑费=3000×2000×25=15000000，专业费=建筑费×10％=15000000×10％=1500000；(4)计算销售税费，销售费用=45000000×2.5％=1125000，销售税=45000000×6.5％=2925000；(5)计算利润，利润=(地价+建筑费+专业费)×10％=(地价+16500000)×10％；(6)计算利息，利息=地价×[(1+6％)2-1]+(15000000+1500000)×(1+6％)t-1]=0.1236×地价+990000；(7)求取地价――按照公式(1)及前述计算整理可得：地价=21810000÷1.2236=17824452。

二、采用现值法解答

本文将教材中的解法命名为“利息法”，采用现值法解答，然后分析与利息法解答的差异。由于现值法中已考虑货币的时间因素，故利息不应再考虑，计算公式如下：现值法：地价=楼价现值-建筑费现值―专业费现值一销售税、费现值_利润。采用现值法计算过程如下：(1)计算楼价现值。楼价现值=楼价×复利现值系数=2000×2.5×9000÷(1+6％)2=40049839，80；(2)计算建筑费现值和专业费现值：由于建筑费和专业费在建设期内均匀投人，故其时间性影响按建设期一年计算(利息法也是此思路)。建筑费现值=3000×2000×2.5÷(1+6％)1=14150943.40，专业费现值=建筑费现值×10％=141509434；(3)计算销售费用现值和销售税金现值，销售费用现值=楼价×2.5％÷(1+6％)2=1001246.00，销售税金现值=楼价×6.5％÷(1+6％)2=2603239.59；(4)计算利润：开发商要求的利润率为10％，利润=(地价+建筑费现值+专业费现值)×10％=0.1(地价+1556603.77)；(5)计算地价：将以上1～4计算结果代入地价计算公式，地价=楼价现值-建筑费现值-专业费现值一销售税、费现值―利润，可得：地价=40049839.80-14150943.40-1415094.34-100146.00-2603239.59-0.1(地价+1556603.77)，最终结果为：地价=17566102.46。

三、差异分析

可以看出，两种计算方法的结果存在较大差异(原解17824452，现值法17566102.46)，教材中的利息法与本文的现值法都考虑了货币的时间价值，只是具体计算思路不同，但二者应该有相同的计算结果。分析其原因，教材的利息法在计算利润基数上没有考虑利息。因为此时利息也是一种投入，也应当有利润要求。本文中由于采用了现值法，利润计算基数中的地价、建筑费现值和专业费现值都考虑了货币的时间价值，因此避开了该问题。基于上述原因，如果仍然采用教材中的利息法，则利润的计算基数应做如下调整：利润=(地价+建筑费+专业费+销售税、费+利息)×利润率。按照调整后的利润计算公式，采用教材中的利息法计算思路，得出的计算结果与本文采用的现值法计算结果是一样的，计算步骤如表1所示。

四、总结写延伸讨论

计算过程表明，在假设开发法的使用中，采用现值法在计算时不再考虑利息，同时，在计算利润时也不必考虑利息因素。而采用利息法，在计算利润时须考虑利息对投资利润的要求，计算过程较为繁琐。尤其对于未来的销售是分期实现的情况，现值法的优势更明显。此外，本题还可以采用终值法计算。其思路与利息法相近，结果一样，但也不如现值法方便和容易理解。最为重要的是，现值法的意义在于――由于其计算参数的时间背景都为评估基准日，更符合评估的一般目的：即获取评估基准时点的公允价值。

许多研究者已就假设开发法中的时间价值问题给予了关注，并作出解释。具有代表性的是姜楠(2004)、李光洲(2000)、金洪良(1998)等。他们的研究主要指出一点：在使用利息法时应当扣减利息，而在使用现值法时，由于已经考虑了时间因素，不应当在后面的计算中再次扣减利息。但许多研究者在使用利息法时都忽略利润的计算基数应当包括利息。因此。在以上研究者的文章中都没有对为什么错误的使用利息法和正确解法之间存在的差异做出完整说明。关于销售税、费的问题：教材中原解法在利润的计算基数中没有考虑销售税、费因素。净利润应是收入扣除成本和税金以后的余额。如果题目中的利润率为毛利率，则可不考虑销售税、费因素；但如果题目中的利润率为净利润率，则销售税、费的问题应予以考虑。在现有的文献中，利润的计算基数中都没有考虑销售税费。销售税、费也是一种投入，有相应的投资回报要求，因此在计算利润率的时候应当予以考虑。因为从资本的角度来看，每一分的投人都应当获取相应的回报。如果这一观点成立，则假设开发法的计算思路仍需要做一定修正。利息重复计算和利润计算基数的问题在CPV2008；教材的其他章节中也有出现。列示例题[例5-9]的正确解法见表2。该题存在利息被得利计算的问题，原题及错误解答参见教材第202页。