“小产权房”法律问题浅析

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摘要："小产权房"现象在我国各地普遍存在，我国现行相关政策、法规的不完善，使其本身的不合法性更加凸显，引起社会各个阶层的高度关注。本文通过分析"小产权房"产生的制度原因、政府原因、现实原因，剖析"小产权房"存在的产权、交易 、质量和政府补贴风险，结合其存在的合理性，在借鉴国外物权法的基础上，提出合理解决小产权房问题的建议。

关键词：小产权房 风险分析 合理性分析 立法完善

一、“小产权房”的现状

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

尽管许多购房者对小产权房的风险都有了解，但由于大产权房的房价居高不下，仍有很多人考虑购买“小产权房”。一份来自网络的调查报告显示，仍有75%的受访者表示“会考虑买小产权房”。 对于 “在小产权房低价与风险之间，您选择？”这个问题，有55%的人表示“虽然有风险，但价格低，还是会购买”，选择“考虑到风险，不会购买小产权房”的仅占7%。[2]据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示，当时北京 400 余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%。也就是说，北京约有小产权楼盘 72 个。[3]

二、“小产权房”存在的法律风险

由于“小产权房”的特殊法律属性，使得“小产权房”的流通转让存在很多的限制，因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。[11]所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护。主要表现为一下几方面：

（一）产权风险

由于所购“小产权房”得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。房屋作为不动产，因为缺乏国家颁发的房屋所有权证，无法行使房屋的所有权，尤其是在行使处分权时受到影响最明显。购买后也不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

（二）质量风险

小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人很难向出售人主张权利，买受人的利益很难得到维护。

（三）交易风险

由于“小产权房”的开发一般得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

（四）政府补偿风险

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。[12]

三、解决“小产权房”问题的建议

我国现有的“小产权房”规模大，形式多样 ，购房者情况复杂。对“小产权房”的处置不仅关系到政府管理社会的权威性及不同利益主体之间的利益分配，而且会涉及更深层次的问题。不进行处置或处置不当，都会引起社会的不稳定。

（一）出台司法解释疏通小产权房的现实困境

《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而“小产权房”占用的是集体土地，集体土地使用权一般不可流通，另据 《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定，未依法领取权属证书的，禁止转让。综上所述，“小产权房”因其占用的是集体土地，而且又未依法领取权属证书，实际上不得转让。但通过现实情况来看，一味的阻挠“小产权房”的流通，并不能真正有效的解决现存的“小产权房”问题，堵不如通，可以通过对法律法规的创新，以使合格“小产权房”得以疏通。

由于“小产权房”不是商品房，所以法律规定其转让合同无效。为了使合格“小产权房”得以疏通，可以对现行的《合同法》进行改革，或者出台新的司法解释，使符合土地用途，质量又合格的“小产权房”，只要符合《合同法》中规定的合同生效要件的，就认定为合同有效，即只要该类合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，认定合同有效，以此来维护购房者的合法权益，从而达到疏通“小产权房”的目的。

（二）在物权法中规定长期居住权来保障“小产权房”房主的权益

我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。《物权法》还规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。所以非住宅建设用地使用权期间届满后的续期有偿、无偿还不确定，所以可以在《物权法》中创新规定“小产权房”与住宅建设用地享有同等的居住权，以此来保障“小产权房”房主的权益。在我国,土地只能属于国家或集体组织所有，公民个人或法人只能享有使用权以及土地上的房屋的所有权，在德国没有这样一种物权形态，因为土地可以归私人所有，他理所当然的对土地向上与向下的空间享有权利，空间权不过是土地所有权的一种延伸，当然它受到一些特别法的限制，比如保护文物的法律、关于航空的法律等。[16] 。《德国民法典》1093条针对居住权专门作了规定：“排除所有人而将建筑物或建筑物的部分作为住房所有的权利，也可以设定为有限制的人役权。” [17]由于“小产权房”的特殊身份，可以借鉴《德国物权法》，在我国物权法中也规定长期居住权，使长期居住权来具有人身性和社会保障性质，从而保障“小产权房”房主的权益。