杭州楼市,“不买就后悔”?

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高地价和高房价会给一个城市的房产市场带来什么？

疯了?

非典一役之后，浙江省第十届房地产交易会规模空前，参加的人数也是空前的。6月19日开幕当日，参观人数超过13万人。本届房交会所传递的信息众多，笔者最强烈的感受是楼价节节攀升，房子基本上卖光，不管是新开盘的，还是未开盘的。

对于那些迫切想改善居住条件，但手中钞票不多的购房产来讲，面对这样的房价，不单是无奈和后悔，有的购房产简直要“中风疾走”了!购房者的心态是――如果今天不买，那么明天的房价会涨到什么价位都不知道，所以只要有房子，房价差得不是太多，一定要买!这是一种几近疯狂的购物心态了，类似于1987年的商品抢购风。

房产市场像被无形的手操控着，使得房产商们“疯”了，购房者也“疯”了，整个市场“疯”了。如果以往的几届房交会最多以火爆来形容的话，那么本届房交会以“疯”来形容，并不过分――前几届房交会上购房者看到房价高了，有继续等待的想法。可到了这一届，很多购房者觉得已无法等待了，非得立即行动不可。

“不买就后悔”是本次房交会上听到的最多的语言。所以一些人不管三七二十一，见了楼盘就要楼书，见了表格就登记，看看还可以的房子就下订单，户型，配套，楼层，绿化等等只好将就了。在他们心目中，怎么买都不会亏，因为房价在不停地涨。

再看看房产商们是怎么“疯”的。楼盘尚未开工，也更谈不上开盘了，便兴冲冲地赶来展出。房交会展台布置得越来越漂亮，大气；有的楼盘把小区今后的园林实景都搬到房交会，如果不考虑人多拥挤的因素，那简直是一种风景，是种享受。面对蜂拥而来的购房者，不少房产商对楼盘如何定价心里没数，便拿购房者来试水。说是市场调查和信息登记，，实际上在摸购房者的底，看看有多少预订者，他们所能承受的价位。房产商可以根据订房产的多少和他们心目中的综合价格来给楼盘定个所谓开盘价。这里，玩的是一套所谓的让消费者定价的把戏，订房者越多，房价自然越高。

郊区大盘时代?

大多老百姓喜欢市区房，生活方便，交通便利。可是市区土地要拍卖，成本高，风险大，所以本届房交会上市区楼盘寥寥可数，有的几个楼盘其房价已高得惊人。大规模开发郊区楼盘成了众多房产商的共识，因为开发风险小、土地成本低、利润高；交通、配套、入住条件对于高房价带来的利润而言是次要的。销售则可以通过广告、楼书、房交会等形式来解决，有大批消费者买不起市区高价房，但想要住房，会乖乖来买郊区房，因为没其他选择。

其实去年北京房产大亨潘石屹先生来杭演讲时讲到这一问题，他说城市的扩展与人的发育一样，得慢慢来。在郊区市政配套没解决好之前，生活是很不方便的，甚至可能很痛苦。消费者容易被房产商的误导所迷惑，其后果只能自己去品尝。

难道这么多房产商不懂这些道理吗?其实他们最明白不过，但利字当头，其余可以缓顾。这几年杭州房产市场在全国是出了名的，人说杭州房产有“三快”：房子卖得快，房子造得快，攒钱来得快。笔者有个同学在某大型房产公司，他说：杭州房产市场那么好，以至于他们的老板认为没有必要花大价钱去造房子，即使最差的材料，最差的户型，最差的配套，也能把房子卖光。这话听起来挺可怕，却是大实话。在高房价形势下，房产商拿到土地后急于开发。无论是小区规划，还是建筑设计，都是匆忙行事，施工要赶时间，而且要节省投资，这就难保房子质量上乘。往往是一个楼盘刚开工，另一地块在争取；这个楼盘进行到一半，另一楼盘要开工了。只要拿到土地，抓紧时间，财富会滚滚而来。

谁在买房?

这几年杭州建的商品房、经济适用房、拆迁房，加起来有几千万平方米。看看房交会的热闹阵势，好像建再多房子也满足不了市场需求。那么到底建成的房子中谁在住?谁在买?

这是个大课题。杭州老百姓真有这么大的购买力吗?市区一套120平方米的房子连装修好至少要1 0 0万元。在人均GDP3400美元的经济条件下，正常的消费水平是支撑不了这样的高房价的。都说老板阶层有钱，可现在老板们该买的都早已买了，剩余购买力已不大了，市民中大多是工薪阶层，这是消费主流；另外一个购房阶层是高收入的工薪阶层，但给高薪阶层算算账：夫妻两人工作十年，现有10万元年收入，如有一半剩余，存款30万元，按揭买这高价房也是很吃力的。

但市区已开发的和正要开发的高价房统统卖光也是不争事实，谁买走了?外地购房产。浙江省建设厅业内人土透露，近几年外地购房产买走了本地房的近2／3。他们买杭州房干什么?炒房!去年笔者一个在浙江江山工作的同学凑了300万元来杭州买房子，要我帮他挑选挑选，结果买了六套房子。我问他买来干什么，他说是投资，钱放着没用，反正杭州房价在不停地涨，这钱是稳赚的，风险很小。

评判一个房产市场是否有泡沫，很重要的指标是房子空置率。房产商手上的房子卖光了，说明前置空置率为零；如客户买了房子都不去住，房子空着，那么后置空置率为1。空房的原因有很多种：储备，出租，投资，炒房等等。现在不少房产商认为前置空置率为0，就说明杭州房产没有泡沫。笔者却认为像杭州这样的情况，前置空置率为零只能说明杭州房产火爆，房产商生意很好做。后置空置率节节攀升，危害才是巨大的，它会造成市场崩盘，发展停顿。

其实要了解房产后置空置率办法很简单，晚上到新建一两年的小区数一数亮灯多少，或到各小区物业管理公司查一查人住情况，就可以得出大概数字。不过很多房产商对这个数字很忌讳，几乎没有公开数字可供参考。

不过精明的温外1人现在在杭州投资房子的少了，而要到上海投资，他们认为与购房市场对应的是租房市场，杭州的房租与上海比起来要低多了。这也说明杭州房价炒得太高，风险也大了。因为与租房有关的两个因素是：人和房子。杭州流动人口不算少，但炒房客要出租的房子多了，租金自然下降。综合上海、广州、北京、深圳等地与杭州房价相近的城市，杭州房租最便宜，与上海的差一半左右。房价与房租的严重偏离，已经相当说明问题。 住在杭州还是炒在杭州?

去年年底，著名经济学家茅于轼先生来杭州给杭丹，的房地产市场把脉，他说如果房子是买来住的话，房主不太关心房价的涨与跌；如果买来炒的，自然希望房价涨上去。茅老先生的话真是一针见血!杭州的房价不停地涨啊涨，炒房起的作用是否太大了点?

“上帝若让谁灭亡，首先让其疯狂!”笔者并不希望杭州的房产崩盘，但在如此高的房价之下，“住在杭州”能成为一句名符其实的口号吗?固

(作者为杭州房地产业界人士)