商业地产何时丢掉住宅拐杖
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从最初的住宅底商，到现在大家热议的城市综合体，在商业地产开发中，其实一直都没有完全离开住宅。或许是因为住宅的销售可以减轻商业地产开发资金的压力，或许是因为中国的商业地产开发商最初多是住宅开发商，总之从整体而言，中国的商业地产其实一直并未真正独立。
Q：中国商业地产的发展有一个很有意思的现象：无论是最初的商业地产雏形――住宅底商，还是现在全国各地开花的城市综合体，商业地产的开发往往借力住宅项目。有的认为两者之间是相辅相成，菸同发展。也有观点认为在中国，住宅是商业地产丢不掉的拐杖，您同意哪种观点?或者说，住宅能为商业地产提供哪些帮助?
王雷：我们可以把地产分成销售地产和持有型地产。毫无疑问，住宅是销售地产，而标准的商业地产应该是持有型地产。这里面包括酒店、写字楼和商铺。持有型地产的利润周期较长。需要通过自己的持有运营，提升项目的商业氛围，实现保值增值，然后还可以通过资本渠道变现，实现滚动发展，将蛋糕从小变大。但这一切有一个前提：要有大量的资金。
但任何一个开发商都不可能将大量资金放在一个项目上。特别是就中国大陆而言，融资渠道比较贫乏，A股市场也相对比较狭窄。比如中国商业地产的标杆企业大连万达，到现在还没有上市。如果大连万达上市了，这个资本瓶颈打通，可能会发展更快。
正因为有资本瓶颈这个根本制约，更多的开发商在寻找一个好的现金流来开发更多的商业。这个现金流就是住宅。住宅项目获利的开发周期一般是两年，当你住宅项目足够多的时候，这个循环越来越大，带来的利润加上其他渠道的融资，能为开发商业地产提供足够支持。
所以我的结论很简单，如果资本瓶颈打通，住宅拐杖可以丢掉。
李荣丽：首先应该对商业地产有一个明确的界定，通常提到商业地产，一般人反应的是购物中心、百货商场、临街商铺、商业街等，实际商业地产还包含了写字楼、酒店、厂房等以经营方式获取长期收益回报的物业。今天的问题我们只谈前边的范畴，但这个问题要说起来也很复杂，要从中国房地产业的发展历史来看，居住类物业的发展从某个角度上来看似乎与商业地产紧密结合。特别是在综合项目的开发中，我们看到的是住宅的快速销售和利润的快速实现，再加上中国的房地产开发商大多数是从住宅做起，相当一部分开发商对于商业运作的陌生，导致了商业的失败，表面看来住宅成了商业的“拐杖”，所以才有了“商业地产的开发借力于住宅项目，在中国住宅是商业地产丢不掉的拐杖”的说法，所以我并不赞同这种观点。
王永：对于庞大的住宅市场而言，商业地产是一个小得多的市场。中国大部分开发商仍旧是以住宅开发为主，许多商业地产项目的开发其实是不得已而为之，大多是因为地块里有共建配套面积要求。有目的地以商业地产为开发标的的目前就只有万达、中粮置业以及一些资本运营机构，我个人认为除了中粮这样的大国企开发商外，大部分开发商永远是资金饥渴型的，投资回收期长、占用资金巨大的商业地产并不是他们好的选择。
另外，由于中国过高的房价，短平快操作的住宅开发所带来的投资回报率是商业地产远不能达到的，所以即使如万达这样的商业地产专业开发商，也从原来的纯商业开发模式过渡到今天的城市综合体开发模式。商业部分(有些还有酒店)持有下来作为长期持有物业，奠定项目基调提升项目品质，加入住宅或类住宅公寓物业(部分还有写字楼)作为快速回现的产品，来平衡项目的资金和缩短回收期。这样做的好处一是住宅型物业能为项目提供最基本的消费力，二是住宅物业能博取高额利润、快速回笼资金，这是住宅对商业地产最大的帮助。
梁蓓：商业地产是住宅地产的衍生产品，住宅是需要主导，商业是服务主导。两者相得益彰，互为提升与促进。在不同时期，商业地产的发展有着不同的模式。初级阶段的单体住宅底商便利、简单、规模小，随后是与住宅小区配套的邻里型商业，它特点是强调业态的多功能、全面性、独立性，与住宅不是一体。再随着城市规划发展的进一步提升，道路建设与交通及土地集约使用和独立商业体的专业性，就出现了环路主线和高速路边的大型综合性的购物中心。它的特征是吸引上班人群周末出行，时间长、道路远、购物多的业态，体现综合性、一站式。但此时仍为单体建筑。
目前世界发达国家的商业地产形态多以生活方式中心出现。它更是以住宅郊区化、别墅化为依托，在城区边缘地带建设商业群，不再用单体形式，而是成片开发，统一规划，定位招商，只租不售，业态均衡，功能全面。
Q：商业地产与住宅无论是在开发、运营上，都有显著的不同。过于依靠住宅，会否对中国商业地产的成长有不利影响?
王永：商业地产与住宅开发的确有显著的不同，如果一家住宅开发公司要想在商业地产上有所作为，开发流程必须重新架构，需要在人员上重新组合一个体系，在考核激励上也不能照搬住宅的那套制度，此外，由于商业地产还需一支后期运营团队，这对大部分团队配置的开发商来说几乎很难接受。
处理好了上面几个问题，个人感觉住宅开发与商业地产开发并不冲突，再说即使冲突也没办法，中国商业地产目前还离不开住宅，很明显，去年住宅低迷时，我们很多客户把商业项目都搁置下来了，没钱了。
说到不利的影响。主要是开发商的思路还没转过来，仍然用住宅开发的思路、体系、考核激励方式来做商业地产，这会导致商业项目推进很慢，这样的项目我见到不少，有些还是很大的开发商，做到最后，他们几乎就是把商业地产视为鸡肋。
梁蓓：住宅的开发相对单纯。商业地产的发展一定是强调城市与小区的规划，与大环境配套。投资者与开发者、与建设者、与经营者在定项目时高度统一和投产后的高度分离，体现规划定位的一致性，运营与管理的专业性。而且住宅通过售卖方式获利不同，商业地产是通过投资者预期长远回报、整售或上市退出后获利，而非散售后获利。在中国商业地产成长的时间还较短，也受到一些其他因素的制约，但不管什么原因，将商业卖掉绝对不是长久之计，这一点是至关重要的。无论是专业机构还是媒体，有责任对这个观点进行广泛传播和对开发商进行“科普”。
李荣丽：我认为这无所谓谁依靠谁的问题，只是基于某些特定历史因素在某一阶段形成偏离市场轨道的现象。但涉及商业地产的开发商必然会越来越多，由于商业地产开发的特殊性，其对开发商的要求更高、更专业，相信未来一定阶段内商业地产会有一个飞速的发展，这也是形势所迫。所以我认为商业地产这种表象的“过于依靠住宅”现象一定会扭转。当然，中国商业地产的成长、开发商需要如何才能具备做好商业地产的专业素质，这就是另外一个话题了。
王雷：在个性化特征上，商业地产和住宅有着天壤之别。比如现在很多人都在谈住宅的标准化生产。在一个张扬个性的时代，我对这一点持保留意见。但在商业地产，就不可能存在以上争议了。因为你必须为客户量身打造。比如沃尔玛和家乐福就完全不一样。
商家的个性化需求远远大于住宅购房者的个性化需求。从这一点上说，商业地产的开发思路一定不能受住宅的影响。
Q：在金融危机的影响仍在深度发酵之际，今后商业地产的“住宅属性”会不会越来越浓?大家都套用城市综合体的概念，将住宅项目和商业地产组合推出。从这个角度说，城市综合体现在的发展是否过快、过热?
梁蓓：讨论城市综合体的发展是否过快，我觉得要具体情况具体分析。城市综合体是商业地产发展阶段的必然产物，它是和城市人口与城市建设规模相呼应的，是属规划范畴，不是完全依赖住宅发展的，这也是它自身属性决定的。但城市综合体的投资切忌过于感性，盲目仿效，一定要讲规划，有一定的超前量，但不可失控，否则投资者无法获得预期回报，造成资源的浪费和财富的流失。
李荣丽：我也有感觉。虽然前几年也有城市综合体的开发，不过近两年格外热，这主要是土地的原因。改革开放以来住宅的需求量是最大的，无论是开发商还是消费者首先关注的都是居住类物业，但可供开发的土地是越来越少的，好的地段，特别是城市核心区域可供大面积开发住宅的土地必然也是越来越少。加之政府城市规划方面的综合考虑，就会出现城市综合体频密的现象。所以，我认为这是发展和需求的表现，不会出现城市综合体现在的发展是否过快、过热的现象。但我反对有些区域和城市没有经过深入的市场研究，就盲目地大规模上马城市综合体。
王霄：多大的体量才能叫城市综合体?现在没有一个明确的定义，这可能是城市综合体概念现在比较泛滥的一个原因。比如说我们阳光新业，有城市中心、社区中心、区域中心三个层次的产品，如果要说的话，都称得上是某种意义上的城市综合体。
但即使名义上的城市综合体，它的开发也是需要有人口、交通等诸多条件支持。所以全国各地过度开发城市综合体不现实。特别是我记得有城市说要开发数以百计的城市综合体，一定要谨慎。
王永：在中国房地产资本市场还没演化出REITs产品之前，绝大部分中国商业地产开发商必须依赖住宅来提供资金支持，必须把回现产品(公寓、住宅、写字楼)与持有产品(商业、酒店)结合起来。从现实的意义上讲，城市综合体是商业地产开发目前能找到的最佳模式，城市综合体的外延很大，其中的组合变化也很丰富，根据开发商自身的需要，结合市场的需要来设定城市综合体的构成与定位，总能找到一个平衡点。正是由于城市综合体宽泛的定义，我们不能说城市综合体是否过快、过热，只能去探讨其中的商业或酒店等等具体物业的市场饱和度问题。
Q：与其他国索商业地产的发展轨迹相比，中国商业地产与住宅的这种关系是否十分有中国特色?
李荣丽：是很具有中国特色。国外发展比较成熟的国家，特别是欧洲大部分国家，政府对商业设施特别是大型商业设施的布点审批非常严格，不仅从地区经济、城市功能方面，还要从市场、专业方面反复研究，从而使项目在合理性和价值体现方面都具有最佳方案。在专业分工方面也非常明确，有专门从事商业地产开发的开发商，有专业的商业策划公司、专业的招商公司、专业的商业管理公司，这些专业机构在商业地产开发运营的不同阶段、不同环节充当了重要角色，最大程度地保证了开发实施的成功性。目前中国商业地产的现象是中国经济发展过程中必经的一个过程，完整产业体系的建立和发展是要经过时间和教训才能逐步形成的。
王永：的确，这也是没办法的事，中国开发商除了销售，资金融通就只能靠银行贷款了，目前大部分银行对于商业地产开发的融资卡得还是比较紧，依赖住宅销售来为商业项目融资是资金实力不强的开发商们唯一的选择。这种资金支撑关系决定了中国的商业地产目前还离不开住宅。
梁蓓：应该肯定地说，住宅地产无论是在何时都是商业地产的支撑。可能由于中国是一个人口众多的发展中国家，又处于城市化发展进程之中，开发商往往很难不去开发住宅而专注于商业地产开发。所以中国纯粹的专业商业地产开发商很少。这确实是中国的现状。
王雷：我们前两年研究了很多欧美的商业地产商，他们和我们最大的不同在于没有资本瓶颈。只要通过商业地产的运营为股东创造价值，为投资者创造价值，投资者就有信心为你投资，从而形成了良性发展循环。而在中国，绝大多数开发商住宅和商业两手都要抓，而且两手都要硬，这也确实是一种中国特色。