2009地王重出江湖

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2009年5月正当许多人还在讨论这是楼市小阳春“延续”还是“回转”的重要节点时，全国的土地市场“发热”了。北京、上海、深圳、温州、大连、重庆……全国多个城市重现地王争霸。富力、金地、世茂等地产大鳄摩拳擦掌纷纷出手。2009年的“新地王”们无疑在为楼市踩“油门”。

多个城市地王争霸

历史似乎在重演。2009年5月21日，富力地产又一次将“地王”的皇冠戴到了自己头上。

“太壮观了”，这是亲临现场的人们共同的感觉。富力、合生、华远、中信、中国电子产业开发公司等在内的18家开发商，经过89轮激烈角逐竞价，富力少帅张辉豪掷10.22亿元将广渠路10号地揽入囊中。以挂牌起始价的3.42倍，楼面地价15141元／平方米，成为北京实施招拍挂制度以来，成交单价最贵的土地。

七年前的2002年，初入北京的广东富力地产，就以豪夺地王一时名震大江南北。彼时富力以32亿元巨资中标当时在内地属于楼面地价最高、规模最大的公开招标地块项目――北京富力城，建筑面积139万平方米。

此后，2D04年“8・31”大限，土地招拍挂登上历史的舞台，土地市场一路升温，地王时代宣布到来，直到2008年全国市场陷入低迷，这一现象戛然而止。

如今，狂热时代似乎重现，全国土地市场已经有一年多的时间没有如此激烈而热闹的场面了。北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾称，这样热闹而激烈的场面，是自2008年1月后第一次出现的。

今年，土地市场溢价成交在3月份初露苗头后，4月份愈演愈烈。4月7日，原温州长运集团有限公司地块经过了1个多小时的争夺，最后以总价9亿元单价19607元／平方米的楼面价格成交。4月28日，大连金赛置地有限公司以37.48亿元的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为4月总价“地王”。

重新卷入土地市场热浪的主角依旧是地产大鳄，4月份，金地以5.6亿元，溢价82％的价格击败10余家竞争对手竞得上海徐泾镇3号地块；万达斥资13亿元接连在武汉、长春购地；绿地10亿元获取上海松江、青浦两幅地块，其中一幅地块溢价36％。

地王再现动因

地王再现首先与各地政府加大推地力度有关。今年以来，地产市场复苏，在地方财政的压力下，各地地方政府推地动力十足。试图通过控制供应总量、改变付款方式、降低出让难度等多种措施，缓解开发商资金压力，促进土地成交。

北京土地整理储备中心副主任叶向忠表示，之前根据市场反应，采取了从紧的供地策略，而现在根据市场环境，供应也有所调整，加速推地是为了保证完成今年的供地计划。据统计，今年“五一”后第一周，20个重点城市共推出土地宗数环比增长73％；推出土地面积环比增长48％。

在土地供应放大的情况下，今年一季度，楼市的“小阳春”行情让不少开发商有了更为宽松的资金环境来考量未来发展乃至扩张问题。日前，万科、中海和保利地产披露的销售业绩显示，截至目前，公司销售回款已经超过100亿元，富力地产、合生创展、金地、招商等也回笼了大量现金。如北京富力地产总经理张辉透露，敢于在这个时机以如此代价出手拿地，底气来源于今年的销售业绩。截至4月30日，富力地产在全国的销售额已经超过83亿元，在北京约为24亿元。

并且商品住房项目资本金比例下调再度为房企资金松绑，使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。中国人民银行的《2009年一季度货币政策执行报告》显示，一季度房地产贷款余额新增3364亿元，其中，房地产开发贷款新增2218亿元，购房贷款新增1149亿元。新增房地产贷款中，开发贷款占比为65.93％。这一数字较去年升幅明显，2008年新增房地产贷款中开发贷款的占比为34％。因此，一些开发商已经未雨绸缪积极拿地了。

加之近日证监会颁布新股发行新规，被意为A股有望最近开闸。有分析师称现在富力到处拿地，可能是为了其回归A股做准备。中金公司首席经济学家哈继铭分析认为，在全球货币供给速度加快的情况下，很难说一年后不出现通货膨胀的局面，正是有了这样的预期，也激发了个人购房行为和企业的买地行为。

“夺地大战”加速市场回暖?

“地王”卷土重来，这种现象释放了怎样一种信号?地王最大的影响在其背后反映出了市场走向以及对市场预期的影响。

近来，不少的京城业内人士都在揣测：广渠路10号地溢价342％，接下来将推出的广渠路15号地等热点地块又该溢价多少呢?据北京国土局副局长曾赞荣介绍，开发商关注已久的CBD核心区、广渠路15号、原洼里水源九厂东侧用地等热点地块将推向市场，同时2季度还会推出200公顷左右的轨道交通站点周边的土地，大兴线沿线将有5至6宗地块。(详见表1)

从北京土地整理储备中心拟入市地块分析来看，2季度即将入市土地数量多达35块，规划总建筑面积约为590万平方米，具有居住性质的土地有21块，规划总建筑面积约为370万平方米。目前6月份交易的土地多达14块，加上5月未交易完成的地块及近期新推的土地，6月北京有近30宗地块入市。

可以预见，京城6月份将再次掀起土地供应的新高潮。

土地市场是楼市的风向标。广渠路10号地地王诞生后，区域的不少二手房买家开始涨价，部分富力城的二手房总价迅速提价5万元左右。有数据统计，从该地块成交后五天时间内，CBD区域二手房报价上涨1000元／平方米，平均价格达到16500元／平方米左右，涨幅达6.5％左右。

近来，投资客也跃跃欲试。亚豪机构副总经理高姗分析，5月在自住需求放缓的情况下，投资需求日趋升温。从亚豪机构的金隅・可乐+、金泉时代两项目来看，投资客的比例约占三成以上，该比例虽未达到2006、2007年市场高峰期的水平，但比2008年楼市低迷期已有所回升。

对于当前楼市的形势，业内人士有喜有忧。中国房地产研究会副会长顾云昌表示，现在还很难说楼市已全面回暖。而北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，房地产市场调整已结束，全年将呈“迅猛回暖”态势。

分析认为，部分观望的买家目前已可适时出手。不过，也提醒各位买家，在当下市场，更要注重项目的性价比，比如优质区位、交通便利的项目更为保值。

2009年地产大鳄拿地宣言

市场上资金充裕，银行头寸充足，贷款利率由8％下降至5％。为什么不利用这个时机，大力发展呢?金地已经重启停顿多时的土地吸储计划，将投入50亿元～100亿元用于增加土地储备。

――金地集团总裁张华纲

只要保证净资产负债率在40％，多出来的钱都用于购买土地。

――招商地产总经理林少斌

公司今年将动用50亿元资金用于新增土地储备，预计购地400~-平方米。

――中海发展董事局主席孔庆平

现在市场好了，政府要做到未雨绸缪，适度多放点土地出来，适应开发商的需求。

――富力地产联张力

链接：

近两个月内各地拿地大战

4月7日，温州多家开发商争夺长远集团地块，最后以9亿元、超过底价50％的价格溢价成交，楼面地价达19000多元／平方米。

4月28日，大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块被大连金赛置地以37.48亿总价拿下，成为2008年市场调整以来的首个总价“地王”。

4月29日，上海青浦徐泾镇3号地块，金地集团力挫10家同行巨头以5.6亿元摘得，溢价高达82％。

5月3日，深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处的2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿元的价格成交，溢价51％。

5月21日，富力、合生、华远、中信、中国电子产业开发公司等在内的18家开发商，经过89轮激烈角逐竞价，富力以10.22亿元将广渠路10号地揽入囊中。

5月21日，被称为“今年佛山最优质、最高底价”的一幅商住用地，被万科以13.86亿元的总价纳入囊中。与起始楼面地价1600元／平方米相比，已溢价50％。