对规范房屋征收补偿安置协议的几点思考
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[关键词]房屋征收；补偿；安置协议
一、概述
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月21日公布施行，其明确规定作为双方当事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的。但在实际工作中发现双方当事人经济实力和主动性方面还是有一些差异的，相对被征收人来说，房屋征收人作为协议主体一方是经济实力强大的政府，是有计划、有准备的启动房屋征收程序的控制方，一旦房屋征收决定，无论与被征收人能否达成协议，为了公共利益的需要，会以下达补偿决定的方式将此项活动进行下去。在房屋征收过程中，征收人和被征收人双方的权利义务关系要通过《房屋征收补偿安置协议》来确定，通过规范签订《房屋征收补偿安置协议》给予被征收人经济补偿是更注重于保护被征收人的合法权益的有效途径，因此显得尤为重要。
二、房屋征收补偿安置协议的性质
房屋征收补偿安置协议是民事合同， 征收人代表公共利益与被征收人是平等的民事主体，双方的地位是平等的，双方的合法权益都受到法律的平等保护。按照协议约定，被征收人对原房屋不再享有所有权，转化为经评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定的货币补偿金或对调换的房屋享有所有权。征收人对被征收人的补偿安置，实质上是一种损失赔偿的财产关系。因此，达成的协议应是一份民事合同。
三、房屋征收补偿安置协议的主要内容
1.征收人与被征收人的基本情况。包括： 征收人的名称、法人代表； 被征收人的姓名、地址、身份证号等。
2.被征收房屋的具体情况， 包括房屋的产权证号、房屋的坐落地点、面积、间数、结构、楼层以及附属物和附属设施等等。
3.被征收房屋的价值。对被征收房屋的价值评估，要根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
4.补偿方式。可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。由被征收人自主选择。
5.房屋征收补偿费、停产停业损失费。搬迁补助费，有线电视、电话、宽带、空调等设施补偿费及搬家费等。如私有房屋是商用的，还须支付停产停业损失费。
6.临时安置补助费、待安期限。待安期限是指在被征收人选择产权调换的补偿形式下， 征收人向被征收人提供按协议约定的调换房屋的时间界限，逾期未能提供调换房屋的， 自逾期之月起增加临时安置补助费。
7.补偿款给付时间、搬迁期限和房屋交接。补偿款给付时间是指征收人向被征收人给付房屋征收补偿款的期限； 搬迁期限是被征收人自行搬迁的时间界限； 房屋交接是指征收人和被征收人就被征收房屋及其有关权利凭证的交接。
8.违约责任。即指双方当事人违反房屋征收补偿协议而依法应当承担的法律后果。
四、当前房屋征收补偿安置协议签订存在的问题
1.现场工作人员对房屋征收政策理解有差距，懵懵懂懂随意签订补偿安置协议。国务院房屋征收条例刚刚出台一年左右，各地的配套政策还没有健全，房屋征收工作目前还处在调整适应期，面临着制度、体制、机构、人员等方面的调整，现场工作人员多数人没有经过业务培训和相关知识培训，因而对房屋征收工作的服务内容、政策、群众思想工作、处理问题的方法、摆正利弊关系、怎样不遗留问题等基本方法掌握得不全、不深、不透，协议的签订很随意盲目。更有甚者，一些工作人员急于求成，不是耐心细致地向被征收人解释政策、做思想工作，帮助群众解决实际困难，而是方法简单、作风粗暴、态度蛮横，群众十分反感，致使简单的问题复杂化，矛盾激化，这就给签订房屋征收补偿安置协议工作带来了困难和麻烦，造成征收工作旷日持久、举步不前，阴阳合同、涂改协议、暗箱操作现象时有发生，以致出现群众不满、拒绝配合等问题。
2.被征收人对补偿安置的期望值越来越高，不按政策标准恣意签订补偿安置协议。随着房价的高涨和房屋征收工作的推进，为追求进度，征收人心理动摇，暗地里做出种种违规操作行为，有的通过各种手段诱骗对方而签订协议，这种协议的签订属于蛮干，很有可能造成恶性事件。有的友情操作过度而签订协议，这种协议的签订属于放水，满足极少数人的漫天要价，损害先签约住户的利益和政府的公信力。协议一旦签订，不管是否规范先拆再说，使被征收人不容反悔，无法诉讼。被征收人意识到早签协议就会承担补偿价格低的风险，纷纷采取观望的态度，这种补偿标准先紧后松的现象，更加激化了房屋征收矛盾，使得房屋征收工作走进恶性循环的死胡同。
3.个别工作人员与被征收人私下串通弄虚作假，虚构信息肆意签订补偿安置协议。按照规定，签订协议时征收人、实施单位、被征收人三方都需签字确认。但实际工作中都是由实施单位工作人员与被征收人协商签订，征收人只负责通过审核形式要件进行盖章确认。 这就为个别工作人员与被征收人联手弄虚作假不当谋利提供了方便。比如，有的通过双方当事人的“合谋”提供假材料而共享利益，有的利用示范性协议文本虚构被征收人信息制造假协议骗得补偿。
五、签订协议过程中出现问题的处理方法
1.提高房屋征收工作人员的综合素质。对房屋征收工作人员要加强业务培训和思想作风建设，增强法规意识和群众观念，提高宣传政策、执行政策及群众工作的能力和水平。要坚持以民为本，用换位思考的方法，多给被征收人一份尊重、一份体谅、一份关心，让被征收人理解到项目如果不能有序推进，经济社会的发展、群众生活环境的改善和生活质量的提高都会受到影响。切实做到依法征收、和谐征收，严禁采用恐吓、胁迫及哄骗等手段去和被征收人签订补偿安置协议，坚决杜绝非法、违规、野蛮、刁横现象的发生。如果补偿标准自始至终都保持一致，不因签订协议的早晚而有所改变的话，那么“钉子户”问题也会迎刃而解。
2.统一安置标准保持政策一贯性。严格按条例要求在征收现场公开征收调查情况和补偿安置方案及估价报告等内容并征求意见，做到统一政策、统一标准、统一管理，并宣传到位、落实到位，给被征收人充分学习理解政策的时间、充分协商签订协议的时间、充分搬家准备的时间。贯彻执行征收政策，统一政策解释口径，妥善处理好有情征收与依法征收的关系，既要鼓励被征收人积极搬迁，又要严格执行补偿安置标准。要建立健全对被征收人的激励机制，严格执行按期搬迁奖励和特殊群体居民保底安置政策、先搬先选房政策，刺激和调动征收居民提早签订协议的积极性。
3.规范程序加大社会监督力度。规范协议签订程序，杜绝征收过程中与侵犯被征收人合法权益的现象，确保征收工作的公正合理、公开透明，做到以公开求公正，以公正得人心。协议签订后由审计、纪检等部门进行审核，再公布审核结果，同时公示出相应的救济途径。在房屋征收过程中要坚持公开、公平、公正的原则，建立相应的监督制约机制，既要接受相关部门的监督，也要接受被征收人及媒体、舆论的监督，依法对被征收人进行安置补偿，签订协议做到公道廉洁、一视同仁，杜绝一切非法手段索取私利。
4.变革现行的管理和操作模式。为切实做到“阳光征收、公平补偿、结果公开”， 应启用计算机辅助管理国有土地上房屋征收行为，实现征收管理工作的信息化和电子化。通过互联网辅助房屋征收管理部门实现征收补偿、安置的实时监督和动态管理，提高管理效率。用计算机管理补偿安置协议，就是由人说了算变成由计算机说了算，具有文档电子化、格式统一化、数据标准化、平台唯一化、检索自动化的特点，实质上就是“阳光征收”在实际操作上的具体运用，实现征收补偿的合理性、公正性，有利于加强对征收工作的调度和指导，有利于及时发现并纠正房屋征收签协议过程中的违法违规行为。利用电子登记模块的已有信息，自动生成补偿安置协议，可以有效地规范现场工作人员的房屋征收与补偿行为，最大限度地消除被征收人对补偿的疑惑和不满，对化解征收与补偿矛盾纠纷，顺利推进房屋征收与补偿工作将起到十分重要的作用。